Оценка стоимости квартиры

 

 

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. ВЫБОР ПОДХОДОВ  И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

Исходя из целей оценки, а также из совокупности доступной информации, Оценщик пришел к выводу, что проведение оценки данной квартиры необходимо производить с позиций сравнительного подхода методом качественного сравнения.

От использования затратного подхода по отношению к оцениваемой квартире Оценщик решил отказаться, в связи с тем, что оцениваемая квартира является лишь небольшой составной частью здания. Расчет стоимости квартиры с позиций данного подхода, скорее всего, оказался бы некорректным и негативно бы повлиял на точность результатов оценки. Практический опыт показывает, что ориентир стоимости, рассчитанный затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, так как при расчетах невозможно точно учесть долю стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры. Кроме того, у Оценщика не было возможности получить технические и правоустанавливающие документы по всему зданию и занимаемому им земельному участку; соответственно проведение оценки затратным подходом не представлялось возможным из-за отсутствия необходимых данных.

Доходный подход, по мнению Оценщика, в данном случае также не может быть использован, поскольку оцениваемая квартира не предназначена для целевого извлечения дохода. В подавляющем большинстве случаев, расчет стоимости квартиры методами доходного подхода дает результат ниже, чем цены реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами, поскольку, как правило, цель приобретения квартир - проживание, то есть удовлетворение личной потребности в жилье, а не извлечение дохода.

 

 

4.2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО  И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость земли будет максимальной.

Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования недвижимости могут служить следующие альтернативы:

1. Снос улучшений.

2. Реконструкция или обновление.

3. Продолжение использования  в таком состоянии, в каком  находится сейчас.

Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, что существующие улучшения должны либо оставаться в прежнем состоянии (должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности), либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше, чем стоимость сноса существующих улучшений и строительства альтернативного объекта (объектов). По мнению Оценщика, в настоящее время снос рассматриваемого жилого здания нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: по состоянию на дату оценки, по мнению оценщика, жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира, находится в состоянии вполне пригодном для использования и капитального ремонта не требует. Поэтому, проведение реконструкции и капитального ремонта не является наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта.

Продолжение текущего варианта использования: представляется наиболее реальным использованием в связи с тем, что в данном районе спрос жилые площади очень высок. Кроме этого, квартиру из жилого фонда юридически невозможно использовать для целей иных, чем проживание, поэтому оцениваемую квартиру можно использовать только как жилое помещение. Такое использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

 

 

4.3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ  ПОДХОД

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен [7]. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.

При определении рыночной стоимости квартиры Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости.

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае, если страница может быть изменена или удалена, - распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м., поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке квартир.

Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги:

1. Аналог 1. Трехкомнатная квартира, г. Москва, м. «Юго-Западная», ул. Производственная, д. 10, От метро 25 мин. транспортом,7/17 пан. дома, 74/46/11 кв.м. Цена предложения 11 млн. 800 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Единая Городская Служба Недвижимости, телефон: 8 495 2252525. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://kupit-kvartiru.egsnk.ru/id32892566/

2. Аналог 2. Трехкомнатная квартира, г. Москва, м. «Юго-Западная», Боровское шоссе, д.41, От метро 30 мин. транспортом, 5/17 пан. дома, 75/43/9,5 кв.м. Цена предложения 11 млн. 999 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Единая Городская Служба Недвижимости, телефон: 8 495 2252525. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://kupit-kvartiru.egsnk.ru/id33049014/

3. Аналог 3. Трехкомнатная квартира, г. Москва, м. «Юго-Западная», Боровское шоссее, д. 47, От метро 30 мин. транспортом, 6/17 пан. дома, 76,5/46/10 кв.м. Цена предложения 12 млн. рублей. Предложение представлено компанией МИЭЛЬ, телефон: 8 495 7773377. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://kvartira.miel.ru/object/1449896/

4. Аналог 4. Трехкомнатная квартира, г. Москва, м. «Юго-Западная», Новопеределкинская ул., д. 17, От метро 30 мин. транспортом, 17/17 пан. дома, 78/46/12 кв.м. Цена предложения 12 млн. 100 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Инком-Недвижимость, телефон: 8 495 3630404. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: www.incom.ru/sale-realty/flats/1059693/

5. Аналог 5. Трехкомнатная квартира, г. Москва, м. «Юго-Западная», Новоорловская ул., д. 32. От метро 30 мин. транспортом, 4/17 пан. дома, 74,2/45,1/10,1 кв.м. Цена предложения 12 млн. 500 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Единая Городская Служба Недвижимости, телефон: 8 495 2252525. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://kupit-kvartiru.egsnk.ru/id31889571/

6. Аналог 6. Трехкомнатная квартира, г. Москва, м. «Юго-Западная», Чоботовская, д. 36, От метро 30 мин. транспортом, 9/16 пан. дома, 76,2/40,3/11 кв.м. . Цена предложения 12 млн. 500 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Инком-Недвижимость, телефон: 8 495 3630404. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: www.incom.ru/sale-realty/flats/1080894/

Поскольку публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на работу [8], в котором авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена.

Таблица 5. Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание [8].

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость, скидка, %	Коммерческая недвижимость, скидка, %	Промышленная и складская недвижимость, скидка, %	Земельные участки, скидка, %
До 250	6	7	9	7
От 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

 

Таким образом, для рынка жилой недвижимости г. Москвы (население более 500 тыс. чел.) средняя поправка на уторговывание составит 2%.

Расчет скорректированной стоимости 1 кв. метра по выбранным аналогам приведен в следующей таблице:

Таблица 6. Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. площади по объектам – аналогам.

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
Цена предложения, руб.	11800 000	11999 000	12000 000	12100 000	12500 000	12500 000
Поправка на уторговывание, %	2	2	2	2	2	2
Скорректированная цена  предложения, руб.	11564 000	11759 020	6 664 000	6 272 000	6 125 000	5 684 000
Общая площадь, кв.м.	74,0	75,0	76,5	78,0	74,2	76,2
Стоимость 1 кв.м., руб.	156270	156787	153725	152026	165094	160761

 

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемой квартиры выявить не удалось, хотя были выбраны очень близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия. Для корректировки цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного сравнения цен [7].

Сравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв. м. оцениваемой квартиры. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена (стрелка вверх).

Данная техника корректировок выбрана оценщиком потому, что аналоги, по своим наиболее весомым ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.