Оценка стоимости недвижимости

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 3

1.Правовые  основы недвижимости  и оценочной  деятельности 5

2.Общая характеристика  объекта оценки 12

3. Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования объекта недвижимости 13

4.Оценка стоимости  недвижимости 14

4.1 Оценка  стоимости недвижимости сравнительным  (рыночным) подходом 14

4.2. Оценка  стоимости  недвижимости затратным  подходом 20

4.3. Оценка  стоимости недвижимости доходным  подходом 23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 29

Литература: 30

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые и прочие здания) или объекта потребления (жилые дома, квартиры). Недвижимость – важнейшая составная часть национального достояния, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

Каждому предприятию в  своей деятельности необходимо недвижимое имущество, которое обычно принадлежит  ему на правах собственности или  на правах аренды.  В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости, и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом  обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений.

Во всем мире одним из механизмов эффективного управления собственностью является оценка недвижимости. Эта  процедура предшествует принятию любых  решений, связанных с недвижимостью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников возникает потребность в оценке недвижимости, т.е. услугах оценщика.

В последние годы наряду с рынком жилой недвижимости в  России получили развитие рынки офисных, торговых и складских помещений, то есть рынки доходной недвижимости. Коммерческая недвижимость стала перспективным  объектом вложений. Полагаясь на достоверные  источники, можно даже утверждать, что  рост этого сегмента превзошел рост рынка жилья. В связи с этим становится все более актуальным вопрос оценки объектов приносящей доход  собственности, что является главной  темой исследования в данной работе.

Цель курсовой работы – закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости недвижимости.

Задача - определить стоимость  недвижимости тремя подходами: сравнительным (рыночным), затратным и доходным; осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта.

При написании работы был  задействован ряд литературных источников, представленный нормативно – правовыми  документами, учебными пособиями по экономике и оценке недвижимости таких авторов, как Грибовский С.В., Щербакова Н.А., Новиков Б.Д. и др., статьями из различных журналов и газет. Помимо этого часть информации взята из INTERNET.

 

1.Правовые основы недвижимости  и оценочной деятельности

 

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Недвижимое имущество - это наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающих надежность инвестиций, так как стоимость его временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает, такая экономическая характеристика как территориальное предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

На основании  Ст. 128 ГК РФ  к видам объектов гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, информация, результаты от интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на интеллектуальную собственность; нематериальные блага.                      Оценочная деятельность это сфера самостоятельного предпринимательства, направленного на оценку объектов, которыми являются:

1. Природные ресурсы
2. Финансовые активы
3. Имущественные права
4. Недвижимость
5. Машины и оборудование
6. Транспортные средства
7. Интеллектуальная собственность
8. Бизнеса или предприятия в целом
9. Инвестиционные проекты
10. Основных средств предприятия
11. Иные объекты гражданских прав в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Федеральный закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил  основы правового регулирования  оценочной деятельности в отношении  объектов оценки, принадлежащих как  Российской Федерации, ее субъектам  или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим  и физическим лицам.

Под оценочной  деятельностью в Законе понимается "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости" (часть 1 ст. 2). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через понятия:

• субъектов оценочной деятельности, к которым относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны - потребители их услуг (заказчики);
• объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Цели оценочной деятельности - это определение рыночной или иной стоимости перечисленных объектов.

    Итак, определение рыночной стоимости - основной параметр большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей в работе оценщиков.

    При этом само понятие рыночной стоимости нуждается в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

    Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличается конкретностью и содержит нечеткие формулировки (типа "действовать разумно"). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситуаций, которые складываются на рынке.       Однако оценщику при установлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основные характеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

• если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать исполнение;
• если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

    Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Теоретической базой процесса оценки стоимости недвижимости является единый набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков, которые руководят  процессом выполнения любого задания  по оценке и могут быть объединены в следующие группы:

• принципы, основанные на представлениях  собственника;
• принципы, связанные с эксплуатацией недвижимости;
• принципы, связанные с внешней рыночной средой;
• принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Степень значимости каждого  принципа оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта оценки.

Принципы, основанные на представлениях собственника, включают принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность  собственника, тем выше его полезность и стоимость. Принцип замещения  означает, что расчетливый и осведомленный  покупатель не заплатит за объект собственности  больше, чем он может заплатить  за другую собственность эквивалентного качества и полезности. Важность и  применимость этого принципа можно  обнаружить в различных секторах экономики. В области недвижимости, например, в случае, если два жилых  дома имеют приблизительно равные преимущества, потенциальный покупатель выберет  тот, который имеет более низкую цену. Принцип ожидания, т. е. ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в  будущем от использования объекта  недвижимости, а также размера  денежных средств от его перепродажи. Принцип ожидания заключается в  определении текущей стоимости  дохода или других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владения данным объектом недвижимости. На этом принципе базируется доходный подход к оценке.

Принципы, связанные с  эксплуатацией недвижимости.

Данная группа включает следующие  принципы: вклада, остаточной продуктивности, принцип сбалансированности и разделения.

Принцип вклада – для  оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого  фактора и его важнейших элементов  в формировании полезности и стоимости  объекта. Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к  объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Земля недвижима, а труд, оборудование и технические средства, менеджмент "привязаны" к ней. Вначале оплачиваются три "привязанных" фактора производства, а затем  собственник земли из остатка  прибыли получает ренту (либо налог  на землю, либо арендную плату). Результатом  того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или  до предела уменьшать затраты, может  быть остаточная продуктивность.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.