Оценка стоимости недвижимости

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется  экономическими показателями емкости  и эффективности.

Емкость показывает, сколько  объектов недвижимости может быть приложено  к определенному земельному участку.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может  обеспечить сочетание земельного участка  с расположенными на нём строениями при  реализации различных проектов застройки.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них  можно разделять и соединять  таким образом, чтобы достичь  максимальной стоимости объекта.

В группу принципов, связанных  с рыночной средой, входят принципы спроса и предложения, конкуренции,  соответствия, изменение внешней  среды.

Принцип спроса и  предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и  ограниченностью  предложений, обусловленных природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, и высокую стоимость.

 

Принцип изменения  внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Это основной принцип оценки стоимости объектов недвижимости, т.к. определяет выбор факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, и  обобщает влияние указанных ранее  трех групп принципов оценки.

ННЭИ означает, что из возможных вариантов использования  объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Также это  понятие определяется как использование, которое наиболее разумно из возможных  и законодательно допустимых видов  использования, является физически  осуществимым, надлежащим образом обоснованным и финансово выполнимым и обеспечивает наивысшую стоимость объекта.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируется три фундаментальных  подхода к оценке недвижимости –  доходный подход, сравнения продаж и затратный подход. 

2.Общая характеристика  объекта оценки

При анализе общего состояния соответствующего сегмента рынка, на котором позиционируется, оценивается объект недвижимости, видим, что наблюдается устойчивый спрос  на данный вид, т.е., совершаются сделки купли-продажи  аналогичных помещений, заключаются договоры аренды, передачи прав аренды.

На момент определения  рыночной стоимости объект оценки, представляет собой:

1. Объект оценки находится в средней отдаленности от города
2. Состояние помещения – плохое
3. Общая площадь помещения составляет 500 м² (склад)
4. Право собственности принадлежит : частному лицу
5. Адрес: г. ВЛАДИВОСТОК, ул. Бородинская, 4А
6. Дата осмотра 01.12.12

Целью оценки объекта является определение рыночной стоимости  помещения с кирпичными стенами, площадью (20×25)= 500 м²., для залога.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное  использование определяется как  наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование  участка земли и расположенных  на нем строений, которое обеспечит  наиболее высокую отдачу сегодня  или в ближайшем будущем.

Анализ распадается на две части: оптимальное использование  вакантного участка земли и оптимальное  использование участка со строениями.

При анализе наилучшего и  наиболее эффективного использования  нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь  на данных о рыночных ставках аренды по его аналогам:

Таблица 1:Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./ м²

Наименование объекта	Площадь, м²	Местоположение
		Отдалён-ное	Средней отдалённости	Центр
СКЛАД	До 100 100-500 Больше 500	130 120 110	140 130 130	180 180 160
ОФИС	До 40 40-80 Больше 80	150 140 130	200 180 170	250 230 230
МАГАЗИН	До 50 50-100 Больше 100	180 160 150	200 170 170	250 240 230

 

Склады-помещения довольно большой площади, предназначенные  для хранения большого количества товаров.

Большая часть складских  помещений расположена на окраине  города или в заводских районах. Это и понятно. Ведь склады - достаточно просторные помещения весьма, своеобразного  дизайна. Внешний вид складских  помещений учитывается в последнюю  очередь, гораздо важнее функциональные характеристики. Таким образом, наилучшим  использованием предлагаемого объекта  недвижимости, будет его использование  в форме складского помещения.

4.Оценка стоимости  недвижимости

В соответствии со Стандартами  оценочной деятельности  для определения  стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.                    

В результате применения этих подходов получаются три различные  величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых  в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.     

4.1 Оценка стоимости недвижимости  сравнительным (рыночным) подходом

   Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

   Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.

Основополагающим принципом  сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит больше той суммы, в которую  обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Применение сравнительного подхода продаж заключается в  последовательном выполнении следующих  действий:

• исследование рынка с целью получения информации об объектах, сравнимой полезности с объектом оценки;
• определение единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж.

При корректировке продажных  цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту оценки.

В оценочной практике принято  выделять девять основных элементов  сравнения:

• переданные права собственности на недвижимость;
• условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
• условия продажи;
• динамика сделок на рынке (дата продажи);
• местоположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• отклонение от целевого использования;
• наличие движимого (недвижимого) имущества.

Первые четыре корректировки  осуществляются в указанной последовательности, расчет цены производится после каждого  элемента сравнения. Последующие корректировки  выполняются в независимом порядке.

Применительно к оценке, вышеназванные элементы сравнения  имеют следующее содержание:

• переданные права собственности;
• условия финансовых расчетов;
• условия продажи;
• динамика сделок на рынке (дата продажи);
• местоположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• отклонения от целевого использования;
• наличие движимого имущества.

 

Переданные права  собственности. Владение отражает фактическую закрепленность имущества за конкретным лицом. Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации вещи. Правомочие распоряжения представляет собой возможность по своему усмотрению определить дальнейшую юридическую судьбу вещи, т.е. решать вопрос о передаче принадлежащего собственнику имущества во владение или пользование другим лицам путем дарения, купли – продажи и т.д.

Условия финансовых расчетов. Сделки купли – продажи в аспекте финансовых расчетов могут иметь следующие варианты:

• расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств;
• за счет полученного покупателем кредита;
• финансирование сделки продавцом;

Условия продажи. Данный элемент сравнения позволяет исключить из ряда сравнения объекты, либо провести по ним корректировки при выявлении отклонений от нерыночных условий продажи.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке и, соответственно, на уровень цен продаж. Составляющими времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты сравнения.

Местоположение. Данный элемент сравнения подразумевает соответствие объекта оценки и объектов сравнения одному и тому же товарному рынку. Основными параметрами товарного рынка объекта оценки являются продуктовые и географические границы рынка.

Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяют влияние на стоимость объекта внешних факторов, связанных с местом его расположения, полноты передаваемых прав, то физические характеристики определяют полезность самого объекта. Перечень этих характеристик разнообразен. Объект оценки и объекты сравнения могут иметь различие по техническому состоянию, в связи, с чем выполняется корректировка на несоответствие данных значений.

Экономические характеристики. Экономические характеристики – параметры недвижимости, определяющие ее доход. Размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды и возможности его продления. Корректировки на выявленные расхождения в экономических характеристиках применяются к стоимости объекта в целом.

Отклонения от целевого использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения. Однако необходимо учитывать возможные различия в наиболее эффективном варианте использования оцениваемого и сопоставимых объектов.

Наличие движимого  имущества. Движимое имущество, не входящее в состав объекта оценки анализируется и оценивается отдельно.

        Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки  хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.