Оценка стоимости недвижимости

В таблице 2 приведена информация по рынку о недавно проданных  объектах недвижимости, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.

Таблица 2.Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости.

Аналоги	Местоположение	Площадь, м²	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/о	510	к	ср
А2	С/о	495	к	пл
А3	С/о	498	п	ср
А4	О	495	п	ср
А5	О	505	к	пл
А6	О	502	к	ср
А7	Ц	504	к	ср
А8	Ц	505	к	пл
А9	Ц	495	п	ср

        

Условные обозначения:

  А1, А2, …. , А9 – недавно проданные аналоги № № 1, 2, … 9 оцениваемого объекта.

Материал стен : к - кирпич, п - панель.

Состояние помещения: пл - плохое, ср-среднее.

Местоположение: О- в отдаленном районе, С/О – в районе средней  отдаленности от центра, Ц – в центре города.

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные  цены, то есть 9 вариантов стоимости  оцениваемого объекта. Так как  оцениваемый  объект отличается от аналогов, то в  цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта.

Таблица 3.Расчёта скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты  сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц, тыс. руб.	Ц*, тыс. руб.	Поправки в долях			Скорректированная цена. тыс. руб.
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	С/О	500	К	Пл	-	-	-	-	-	-
А1	С/о	510	К	Ср	7888	7733,33	1	1	0,92	7114,66
А2	С/о	495	К	Пл	7043	7114,14	1	1	1	7114,14
А3	С/о	498	П	Ср	7317	7346,38	1	1,03	0,97	7339,77
А4	О	495	П	Ср	6257	6320,20	1,15	1,01	0,99	7267,50
А5	О	505	К	Пл	6316	6253,47	1,15	1	1	7191,49
А6	О	502	К	Ср	6751	6724,10	1,15	1	0,93	7191,42
А7	Ц	504	К	Ср	8574	8505,95	0,9	1	0,95	7272,59
А8	Ц	505	К	Пл	8162	8081,19	0,9	1	1	7273,07
А9	Ц	495	П	Ср	7831	7910,10	0,9	1,02	0,98	7116,24

 

Ц – цены продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым

Ц* – цена продажи, приведённая к оцениваемому объекту по площади, тыс. руб.

Поправка на местоположение

    Поправка по местоположению рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счёт местоположения следующие:

15% между расположенными в отдалённом районе и районе средней отдалённости;

10 % между расположенными в центре города и районе средней отдалённости.

 

 Поправки на материал стен и состояние помещения

   При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:

   -поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому   объекту по количественным характеристикам;

   -объекты не должны отличаться по местоположению; 

   -при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений – на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на находящихся в среднем).

     После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов (Гр. 11 табл.3). Они определяются умножением  графы  7 на графы  8,9,10. Затем необходимо провести согласование этих цен.

На практике для получения  результата оценки согласование скорректированных  цен  проводят в соответствии с  имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путём, при этом учитывается количество поправок, внесённых в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

    Для упрощения расчётов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

Ссп= (7114,66+7114,14+7339,77+7267,58+7191,49+7191,42+7272,59+7273,07+

7116,24)/9=7208,99

4.2. Оценка стоимости   недвижимости затратным подходом

 

Затратный подход к оценке основан на определении затрат, которые  может понести потенциальный  покупатель недвижимости при строительстве  здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемой  недвижимости.

Основным принципом, на котором  основывается затратный подход к  оценке, является принцип замещения. Данный принцип гласит, что осведомленный  покупатель никогда не заплатит за какой – либо объект недвижимости больше, чем денежная сумма, которую  нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство  на нем здания, аналогичного по своим  потребительским характеристикам  оцениваемому зданию.

Затратный подход показывает оценку стоимости воспроизводства  объекта за вычетом износа, увеличенную  на стоимость земли и прибыль  предпринимателя.

Основные этапы процедуры  оценки при применении данного подхода:

• определение стоимости участка земли;
• определение стоимости строительства объекта недвижимости;
• определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости (накопленного износа);
• определение стоимости объекта оценки с учетом износа.

Под стоимостью строительства  понимается стоимость затрат в текущих  ценах, на действительную дату оценки точной или аналогичной копии  оцениваемого здания с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа.

Этапы расчёта  стоимости объекта затратным  подходом:

Площадь земельного участка  определена схематично с добавлением  по 2 метра от кромки здания по периметру. Цена земли в курсовой работе принимается равной 500 руб. за 1м².

Sзем.= (2+20+2)×(2+25+2)=696 м²

1. определение стоимости земельного участка  по формуле:

          Сз = S× Цз,

 где S – площадь земельного участка, м²;

Цз - - цена земли, тыс. руб. / м².

Сз=696×500=348000 руб.

     2. Определение полной восстановительной стоимости:

      При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

кирпичных 10 000 руб./ м²;

крупнопанельных 10 500 руб. /м²

ПВС=500×10000+500×10000×0,3=6500000руб.

3. определение  накопленного износа по следующей  формуле:

 

                                       ΣИзнос = Иф + Ифункц. + Ивн.                                                    

 где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ив - внешний износ объекта  недвижимости, тыс. руб.

Физический износ –  это потеря стоимости объекта  за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

   Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

   Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).   Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 4.

Таблица 4

Физический износ конструктивных элементов здания

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес*, %	Износ, %
1	Фундамент	5	8
2	Стены и перегородки	28	8
3	Перекрытия	17	7
4	Кровля	5	8
5	Полы	7	9
6	Проёмы	10	10
7	Отделочные работы	7	10,5
8	Инженерное оборудование	13	8
9	Прочие работы	8	5
	ИТОГО:	100	-

Таблица5. Расчёт физического износа

№пп	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	ПВС элемента, тыс.руб.	Износ, %	Износ, тыс. руб.
1	Фундамент	5	325	8	26
2	Стены и перегородки	28	1820	8	145,60
3	Перекрытия	17	1105	7	77,35
4	Кровля	5	325	8	26
5	Полы	7	455	9	40,95
6	Проёмы	10	650	10	65
7	Отделочные работы	7	455	10,5	47,78
8	Инженерное оборудование	13	845	8	67,6
9	Прочие работы	8	520	5	26
	Итого:	100	6500	Всего:	522,28

 

Таким образом, проведя все  необходимые предварительные расчеты  по определению стоимости земельного участка, стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости и величины накопленного им износа, можно рассчитать оценочную стоимость данного  нежилого помещения затратным подходом.

И = И_ф + И_фн + И_в

 

И = 522,28 + 0 + 0 = 522,28 тыс.руб.

 

С_зп = 348,0 тыс.руб.. + 6500,0 тыс.руб. - 522,28 тыс.руб. = 6325,72 тыс.руб.

 

   Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, т.к. затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. 

4.3. Оценка стоимости недвижимости  доходным подходом

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру  оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  принесет данная недвижимость. Другими  словами, покупатель приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние  деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в  аренду) и от последующей продажи (реверсии).

В рамках данного подхода  могут быть использованы два основных метода расчета: метод прямой капитализации  и метод дисконтирования денежных потоков. Выбор метода расчета определяется характером и качеством ожидаемых  доходов.

Доходный подход заключается  в преобразовании в текущую стоимость  недвижимости ожидаемых выгод,  которые  может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемой  недвижимости выполняется по формуле :                               Сдп = ЧОД / СК,                                                                       

 где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД -  чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

                                           СК = ЧОДi / Цi

 

где  i – сопоставимый объект, i = 1….9

      ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.;

Цi -  цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.

Этапы расчёта  ЧОД

Для определения ЧОД следует  рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.