Оценка стоимости недвижимости

1.Расчёт потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый  доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Годовой ПВД:

                                       ПВД=S× А×n,                                                                              

где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./м²,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ПВД=500×130×12=780000 руб.

 

 

 

2.Определение   действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовой  доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД:

ДВД = ПВД – П1 –П2

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

 П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

П1=0; П2=5% от ПВД =39000 руб

ДВД=780000-0-39000=741000 руб.

3.Расчёт чистого  операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Расчет годового ЧОД :

ЧОД = ДВД – Р,                                                                         

 где Р – расходы  на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание –  это периодические расходы для  обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного  валового дохода.

Расходы на содержание  оцениваемого объекта принимаются равными 28% от ПВД, т.е. Р=218400 руб.

ЧОД=741000-218400=522600 руб. 

Таблица 6: Расчёта чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

 

№ п/п	Показатели	Единицы  измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	Руб./м2	130
2	Площадь оцениваемого объекта	м2	500
3	ПВД за год	Тыс.руб.	780
4	Потери от недозагрузки объекта  недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы	Тыс.руб.	39
5	ДВД за год	Тыс.руб.	741
6	Расходы арендодателя	Тыс. руб.	218,4
7	ЧОД	Тыс. руб.	522,6

 

      Капитализация дохода- это процесс пересчета потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации (СК или КК).

    Ставка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Таблица 7.Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОДi,  тыс. р.	ЦПi,  тыс. р.	СК,%
А1	670,48	7888	0,085
А2	633,87	7043	0,09
А3	585,36	7317	0,08
А4	625,70	6257	0,1
А5	442,12	6316	0,07
А6	573,84	6751	0,085
А7	685,92	8574	0,08
А8	734,58	8162	0,09
А9	665,64	7831	0,085
Итоговая СК			0,85

 

    Итоговая ставка капитализации  по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое СК всех аналогов.

    На основе расчетов чистого операционного дохода и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом:

 

5. Согласование  результатов оценки, полученных  тремя подходами.

     После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; два других используются для корректировки получаемых результатов.

    Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.

 

Расчет рыночной стоимости  оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	7208,99 6325,72 6148,24	0,75 0,10 0,15
Итого рыночная стоимость	6961,5498	1,00

      

Теперь рассчитаем залоговую  стоимость оцениваемого объекта.

     В зависимости  от местоположения и типа объекта  стоимость оцениваемых в курсовой  работе нежилых помещений может  составлять 30-70% от их рыночной  стоимости.

  В данном случае  залоговая стоимость объекта  70%  от его рыночной стоимости  и составляет: 4873085 руб. 

Заключение.

    В результате применения трех подходов получились три различные величины стоимости одного и того же объекта: Ссп=7208,99 тыс.руб., Сзп= 6325,24 тыс, руб., Сдп= 6148,24 тыс. руб..

    Анализ проводился  на основе достоверной информации  и достаточном количестве сопоставимых  объектов, поэтому удельный вес  сравнительного подхода в итоговом согласовании был наибольшим и составил 75%.

   Затратный подход  имел наименьший вес, который  принимался равный 10%, так как  дисбаланс спроса и предложения  на рынке таких объектов приводит  к превышению рыночных арендных  ставок и цен продаж над  восстановительными издержками.

   Оцениваемый объект  относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах  прогнозы и данные о доходах  могут быть не точны, поэтому  удельный вес доходного подхода  выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода  и принимается равным 15%.

   В процессе проведения  оценки стоимости нежилого помещения  были закреплены теоретические  знания и приобретены  практические навыки в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.

  

                                               

Литература:

1.  Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие / Е.Н. Иванова. - М.: КНОРУС, 2008. – 314 с.
2. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости/  
   С.В. Грибовский. – СПб: Питер, 2001. – 336 с.
3. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России /  
   Б.Д. Новиков. – М.: Экзамен, 2000. – 512 с.
4. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон // Рос.газ. – 1998. – 29 июля. -  С.10-11.
5. Российская Федерация. Минимущество. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки : приказ // Рос.газ. – 2007. – 07 марта. – С.5-8.
6. Российская Федерация. Минимущество. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ // Рос.газ. – 2007. – 20 марта. – С.15-17.
7. Российская Федерация. Минимущество. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: приказ // Рос.газ. – 2007. – 20 марта. – С.17-19.
8. Щербаков, А.И. Основы экономики недвижимости: учеб. пособие / А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 2003. – 124 с.
9. http:// www.farpost.ru;
10. http:// www.gks.ru;
11. http:// www.irr.ru;
12. http:// www.ners.ru;
13. http:// www.primstat.ru.