Оценка стоимости объекта недвижимости

В настоящее время ООО  «Восточный» — это 3 свинокомплекса, 4 агрокомплекса, элеватор и 2 мясокомбината. Собственная производственно-пищевая лаборатория осуществляет полный контроль за процессом производства мяса и мясопродуктов.

«Восточный» успешно прошел сертификацию по последним стандартам системы ГОСТ Р ИСО 22000-2007 с учетом всех требований ХАССП — новой системы менеджмента безопасности пищевых продуктов. Принципы и механизмы, заложенные в систему ХАССП, существенно снижают риски возникновения опасности для жизни и здоровья человека. Важным достоинством системы ХАССП является то, что она основана на предупреждении ошибок, а не на выявлении их посредством контроля готовой продукции.

ООО «Восточный» постоянно  наращивает свой производственный потенциал, внедряя современное оборудование и технологии мирового уровня. Предприятие  использует в производстве исключительно  собственное, качественное мясное сырье. Выпускаемая продукция сертифицирована  на соответствие ГОСТ, ОСТ, ТУ. Изготавливается  из экологически чистого сырья собственного производства.

 

2. Постановка задачи

 

Таблица 1 - Определение задания на оценку

Местоположение объекта  оценки:	Приволжский федеральный  округ, Удмуртская Республика, Завьяловский район, с. Гольяны
Тип объектов недвижимости и имущества:	С.-х. угодья, производственные постройки, с.-х. техника и инвентарь, автомашины
Описание прав:	С.-х. угодья и имущество  находятся в коллективно-совместной собственности. Земельные доли в  натуре не выделены
Функция оценки:	Установление стоимости  объектов недвижимости и имущества  с.-х. предприятия
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости  объекта оценки
Задача оценки	Использование объекта недвижимости в качестве предмета залога
Площадь:	4471 га с.-х. угодья, том  числе 4031га пашня
Условия аренды земли:	Натуроплата 3,2 т зерна/га
Земельный налог:	1295 руб./га.
Основной тип почв:	Дерново-подзолистые
Основной товар:	молоко
Зона:	Сельскохозяйственная
Изменение землепользования:	Маловероятно Вероятно
Наилучшее и наиболее эффективное  использование:	Ведение с.-х. производства (текущее)
Текущее использование является:	Законодательно разрешено Физически возможно Финансово осуществимо Максимально эффективно
Балансовая стоимость	4 655 136 руб.

3. Сведения об исполнителе

Таблица 2 – Сведения об оценщике

Оценщик: Рыжкова Екатерина  Дмитриевна

Член некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков», включен в реестр оценщиков за регистрационным № 0883 , от  28.09.2011 г. Диплом о профессиональной переподготовке ПП №186077, выданный ФГОУ ВПО «Ижевская ГСХА» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 25 октября 2007 года. Свидетельство: регистрационный № 0304 о повышении квалификации, выдано Московской финансово-промышленной академией 05 июня 2011 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована Филиалом в Удмуртской республике ОАО "НАСКО" в г. Ижевске на сумму 3 000 000 рублей согласно страхового полиса страхования профессиональной ответственности оценщиков №0076565 сроком до 16.08.2012 г. Стаж работы в оценочной деятельности: 4 года. Место нахождения оценщика: УР, г. Ижевск, ул. Буммашевская, 7, корп.1, офис 303.

 

4. Терминология и методы проведения оценки

 

При использовании понятия  стоимости при осуществлении  оценочной деятельности указывается  конкретный вид стоимости, который  определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной  деятельности используются следующие  виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при  этом срок экспозиции объекта на рынке  должен быть достаточным для привлечения  внимания достаточного числа потенциальных  покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших  с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом  информации о состоянии рынка  и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих  случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учет возможности  отчуждения по инвестиционной стоимости  на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить  сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения  рыночной стоимости, учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой  стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей  налогообложения.

Объект оценки - относятся  объекты гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной  или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с  выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта  оценки - определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в  рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом  оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки - (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки. Если в соответствии с законодательством  Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования  объекта оценки определяется использование  объекта оценки, при котором его  стоимость будет наибольшей.

Экспертиза отчета об оценке - осуществляется совокупность мероприятий  по проверке соблюдения оценщиком при  проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации  об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности  и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком  допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов  расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных  подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта  оценки - рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

 

5. Определение рыночной стоимости объекта
1. Доходный подход

 

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки.

Доходный подход основан  на принципе ожидания. Данный принцип  утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в обмен  на право получать будущую прибыль  от её эксплуатации или реализации.

Доход, который может получить от недвижимости при 100% ее использовании  без учета всех потерь и расходов характеризует показатель потенциальный  валовой доход (ПВД).

ПВД=S*Са                                                    (11)

где   S-площадь, сдаваемая в аренду;

        Са – арендная ставка.

Расчет ставки арендной платы  представлен в таблице 26.

Таблица 3 – Расчет ставки арендной платы

Элементы сравнения	1	2	3
1.местоположение	УР, Завьяловский район, п.Шаберды	УР, с.Завьялово	УР, Завьяловский район, п.Октябрь
2.условия  оплаты	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет
3.время  действия/предложения аренды	Январь 2013	Январь 2013	Январь 2013
3.фунуциональное  назначение	производственно-складское	производственно-складское	производственно-складское
5.состояние  отделки объекта	хорошее, отделка простая	хорошее, отделка простая	хорошее, отделка простая
6.удобство  подъездных путей	хорошее	хорошее	хорошее
7.охрана  территории	есть	есть	есть
8.площадь	870	540	2200
9.ставка  арендной платы с учетом НДС	57	140	90