Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Апреля 2013 в 23:20, курсовая работа
Целью данной курсовой работы является оценка льняного комплекса хозяйства.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
рассмотреть теоретические основы оценки объектов недвижимости;
составить отчет об оценке;
Предметом исследования является оценка льнозавода хозяйства. Объектом исследования выступает хозяйство Завьяловского района АК «Камский» ООО «Восточный».
Введение
Теоретические основы оценки стоимости объекта собственности
Отчет об оценке
Общие сведения о хозяйстве
Постановка задачи
Сведения об исполнителе
Терминология и методы проведения оценки
Определение рыночной стоимости
Доходный подход
Сравнительный подход
Затратный подход
Допущения
Заключение
Список используемой литературы
Корректировки |
Аналог1 |
Аналог2 |
Аналог3 |
1.стоимость 1 кв.м с учетом НДС |
2071 |
2500 |
833 |
2.корректировка на имущественные права |
0 |
0 |
0 |
3.скорректированная стоимость |
2071 |
2500 |
833 |
4.корректировка перевода цены предложения в цену сделки |
-5 |
-5 |
-5 |
5.скорректированная стоимость |
1968 |
2375 |
792 |
6.корректировка на местоположение |
0,80 |
0,80 |
0,80 |
7.скрректированная стоимость |
1574 |
1900 |
633 |
8.корректировка на условия финансирования |
0 |
0 |
0 |
9.скорректированная стоимость |
1574 |
1900 |
633 |
10.корректировка на условия оплаты |
0 |
0 |
0 |
11.скорректированная стоимость |
1574 |
199 |
633 |
12.корректировка на время продажи, % |
5 |
5 |
5 |
13.скорректированная стоимость |
1653 |
1995 |
665 |
14.корректировка на величину площадей |
-5 |
-5 |
-1 |
15.скорректированная стоимость |
1570 |
1895 |
658 |
16.корректировка
на состояние и отделку |
0 |
0 |
0 |
17.скорректированная стоимость |
1570 |
1895 |
658 |
18.корректировка на коммуникации |
0 |
5 |
-5 |
19.скорректированная стоимость |
1570 |
1990 |
625 |
20.корректировка на удобство подъездных путей |
0 |
0 |
0 |
21.скорректированная стоимость |
1570 |
1990 |
625 |
22.корректировка на наличие охраны территории |
0 |
0 |
0 |
22.скорректированная стоимость |
1570 |
1990 |
625 |
23.Валовая коррекция |
0,76 |
0,80 |
0,75 |
24.Весовой коэффициент |
0,30 |
0,30 |
0,40 |
25.Доля весов |
471 |
597 |
250 |
26.Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. |
1318 |
Таблица 10 - Внесение корректировок
Таким образом, стоимость коровника определенная сравнительным подходом составляет 3142771 руб. (1318*2384,5).
Затратный подход - совокупность
методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для
Метод стоимости укрупненных
элементов предусматривает
Расчет восстановительной стоимости объекта оценки
Основной формулой расчета ПВС является:
ПВС=УПВС
где, УПВС - укрупненный показатель восстановления стоимости на единицу строительного объема в ценах 1969года
К - поправочный коэффициент климатического района, принимался согласно технической части сборников
П - поправочный коэффициент на группу капитальности
V – абсолютная величина строительного объема
I - индекс инвестора на 1984 год по отношению к ценам на 1969 год
I -индекс инвестора на январь 2013 года по отношению к ценам 1984г.
Таблица 11 – Исходные данные для расчета восстановительной стоимости объекта оценки затратным подходом
Наименование |
Здание откормочника КРС на 600 голов, УР, Вавожский район, д.Гурезь-Пудга |
Ед.изм. куб.м |
12006 |
УПВС (Сборник 26, табл.165) |
10,7 |
Описание аналога по УПВС |
Сборник №26 УПВС зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и др. с.-х.предприятиях и организациях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения. Отдел 2.Производственные здания и сооружения, картофелехранилища. Характеристика: Тип 1.перекрытие железобетонное, совмещенное с кровлей, полы деревянные и грунтовые; фундаменты ленточные. Группа капитальности 2, учтены вентиляция с.-х. типа и электроосвещение. |
Коэффициент на климатич. район |
1,12 |
Поправочный коэффициент на группу капитальности |
0,80 |
ПВС в ценах 69 года |
115104 |
Индекс перехода к ценам 84г. |
1,22 |
Индекс перехода к ценам 2013г. |
49,87 |
Восстановительная стоимость в ценах 2013 года с учетом НДС |
8264000 |
Расчет выявленных износов объекта оценки
Таблица 12 – Определение физического износа
Конструктивные элементы |
Удельный вес конструктивного элемента к стоимости здания в % |
Степень износа в % |
Средневзвешенный % |
Фундамент |
15 |
10 |
1,50 |
Стены |
36 |
15 |
5,40 |
Покрытие и кровля |
28 |
10 |
2,80 |
Проёмы |
5 |
10 |
0,50 |
Отделочные работы |
1 |
20 |
0,20 |
Электроосвещение |
1 |
10 |
0,50 |
Закрома |
9 |
10 |
0,90 |
Прочие работы |
5 |
10 |
0,50 |
Итого |
100 |
12 |
Функциональный износ. На момент оценки помещение эксплуатируется и планировка, размеры, отделка соответствуют нормативным требованиям к подобного рода помещениям при существующем использовании, поэтому, по моему мнению, функциональный износ составляет 0%.
Внешний износ. Для оценки данного износа могут применяться следующие методы:
- капитализации потерь в арендной плате
- парных продаж
- срока эксплуатации.
В настоящем отчете для
оценки внешнего износа применяется
метод капитализации потерь в
арендной плате, так как метод
парных продаж не применим в виду отсутствия
необходимой и достоверной
Капитализированная потеря дохода определяется путем деления потери потенциального валового дохода на коэффициент капитализации, определенный для объектов недвижимости.
Таблица 13 – Расчет внешнего износа
Показатель |
Значение |
Общая площадь помещений |
2384,50 |
Арендная ставка за 1 кв.м. в месяц |
65 |
Усреднённая % ставка за 1 кв.м. в месяц в данном сегменте недвижимости |
125 |
ПВД от сдачи в аренду помещений по рассчитанной арендной ставке для объекта оценки |
1 859 910 |
ПВД от сдачи в аренду помещений по усредненным арендным ставкам для данного района |
3 576 750 |
Потери в арендной плате за год |
1 716 840 |
Ставка капитализации, % |
29 |
Внешний износ |
5 920 138 |
ПВС |
9 173 040 |
Внешний износ, % |
65 |
Таким образом, внешний износ объекта оценки составляет 65%.
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Описание земельного участка:
оцениваемый участок земли
Метод выделения: применяется для оценки застроенных земельных участков. Расчет стоимости земельного участка данным методом представлен в таблице 14.
Таблица 14 – Расчет рыночной стоимости земельного участка методом выделения, руб.
Показатель |
Значение |
1.Площадь земельного участка |
2539,00 |
2.Стоимость единого объекта недвижимости |
3 143 000 |
3.Стоимость замещения улучшений |
2 829 000 |
4.Стоимость земельного участка (ст.2-ст.3) |
314000 |
По методу выделения рыночная стоимость земельного участка составляет 314000 руб.
Метод остатка: применяется
для оценки застроенных и незастроенных
земельных участков. Условие применения
метода: возможность застройки
Таблица 15 - Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка
Показатель |
Значение |
Ставка арендной платы |
65 |
Общая площадь помещения, кв.м. |
2384,50 |
Потери от недоиспользования, % |
20 |
Операционные расходы |
501 169 |
ЧОД |
986 759 |
Коэффициент капитализации |
0,29 |
Рыночная
стоимость единого объекта |
3 403 000 |
Стоимость замещения улучшений земельного участка |
2 829 000 |
Стоимость земельного участка |
574 000 |
По методу остатка рыночная стоимость земельного участка составляет 574000 руб.
В таблице 16 представлены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении стоговой стоимости земельного участка.
Таблица 16 - Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении итоговой стоимости
Параметры |
Метод выделения |
Метод остатка |
Достоверность информации |
50 |
50 |
Полнота информации |
50 |
50 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
75 |
25 |
Способность учитывать конъюктуру рынка |
25 |
75 |
Способность учитывать
местоположение доходность |
45 |
55 |
Допущения, принятые в расчетах |
65 |
35 |
Удельный вес показателя, % |
60 |
40 |
Далее используя весовые коэффициенты использованных методов определим средневзвешенную стоимость земельного участка (таблица 17).