Оценка стоимости объекта недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Апреля 2013 в 23:20, курсовая работа

Описание работы

Целью данной курсовой работы является оценка льняного комплекса хозяйства.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
рассмотреть теоретические основы оценки объектов недвижимости;
составить отчет об оценке;
Предметом исследования является оценка льнозавода хозяйства. Объектом исследования выступает хозяйство Завьяловского района АК «Камский» ООО «Восточный».

Содержание работы

Введение
Теоретические основы оценки стоимости объекта собственности
Отчет об оценке
Общие сведения о хозяйстве
Постановка задачи
Сведения об исполнителе
Терминология и методы проведения оценки
Определение рыночной стоимости
Доходный подход
Сравнительный подход
Затратный подход
Допущения
Заключение
Список используемой литературы

Файлы: 1 файл

КР по оценке.docx

— 92.69 Кб (Скачать файл)

 

Корректировки

Аналог1

Аналог2

Аналог3

1.стоимость  1 кв.м с учетом НДС

2071

2500

833

2.корректировка  на имущественные права

0

0

0

3.скорректированная  стоимость

2071

2500

833

4.корректировка  перевода цены предложения в  цену сделки

-5

-5

-5

5.скорректированная  стоимость

1968

2375

792

6.корректировка  на местоположение

0,80

0,80

0,80

7.скрректированная  стоимость

1574

1900

633

8.корректировка  на условия финансирования

0

0

0

9.скорректированная  стоимость

1574

1900

633

10.корректировка  на условия оплаты

0

0

0

11.скорректированная  стоимость

1574

199

633

12.корректировка  на время продажи, %

5

5

5

13.скорректированная  стоимость

1653

1995

665

14.корректировка  на величину площадей

-5

-5

-1

15.скорректированная  стоимость

1570

1895

658

16.корректировка  на состояние и отделку помещений

0

0

0

17.скорректированная  стоимость

1570

1895

658

18.корректировка  на коммуникации

0

5

-5

19.скорректированная  стоимость

1570

1990

625

20.корректировка  на удобство подъездных путей

0

0

0

21.скорректированная  стоимость

1570

1990

625

22.корректировка  на наличие охраны территории

0

0

0

22.скорректированная  стоимость

1570

1990

625

23.Валовая  коррекция

0,76

0,80

0,75

24.Весовой  коэффициент

0,30

0,30

0,40

25.Доля  весов

471

597

250

26.Средневзвешенная  стоимость 1 кв.м.

1318

   




Таблица 10 - Внесение корректировок

Таким образом, стоимость  коровника определенная сравнительным  подходом составляет 3142771 руб. (1318*2384,5).

 

      1. Затратный подход

 

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки с  учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Метод стоимости  укрупненных  элементов предусматривает следующие  этапы:

  1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта
  2. Оценка величины предпринимательской прибыли
  3. Расчет выявленных видов износа
  4. Оценка рыночной стоимости земельного участка
  5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Расчет восстановительной  стоимости объекта оценки

Основной формулой расчета  ПВС является:

ПВС=УПВС

*П*V*I
*I

где, УПВС - укрупненный показатель восстановления стоимости на единицу строительного объема в ценах 1969года

К - поправочный коэффициент климатического района, принимался согласно технической части сборников

П - поправочный коэффициент на группу капитальности

V – абсолютная величина строительного объема

 I - индекс инвестора на 1984 год по отношению к ценам на 1969 год

 I -индекс инвестора на январь 2013 года по отношению к ценам 1984г.

Таблица 11 – Исходные данные для расчета восстановительной стоимости объекта оценки затратным подходом

Наименование

Здание откормочника КРС на 600 голов, УР, Вавожский район, д.Гурезь-Пудга

Ед.изм. куб.м

12006

УПВС (Сборник 26, табл.165)

10,7

Описание аналога по УПВС

Сборник №26 УПВС зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и др. с.-х.предприятиях и организациях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения. Отдел 2.Производственные здания и сооружения, картофелехранилища. Характеристика: Тип 1.перекрытие железобетонное, совмещенное с кровлей, полы деревянные и грунтовые; фундаменты ленточные. Группа капитальности 2, учтены вентиляция с.-х. типа и электроосвещение.

Коэффициент на климатич. район

1,12

Поправочный коэффициент на группу капитальности

0,80

ПВС в ценах 69 года

115104

Индекс перехода к ценам 84г.

1,22

Индекс перехода к ценам 2013г.

49,87

Восстановительная стоимость в  ценах 2013 года с учетом НДС

8264000




 

 

Расчет выявленных износов  объекта оценки

 

 

Таблица 12 – Определение физического износа

Конструктивные элементы

Удельный вес конструктивного  элемента к стоимости здания в %

Степень износа в %

Средневзвешенный %

Фундамент

15

10

1,50

Стены

36

15

5,40

Покрытие  и кровля

28

10

2,80

Проёмы

5

10

0,50

Отделочные  работы

1

20

0,20

Электроосвещение

1

10

0,50

Закрома

9

10

0,90

Прочие  работы

5

10

0,50

Итого

100

 

12


Функциональный износ. На момент оценки помещение эксплуатируется  и планировка, размеры, отделка соответствуют  нормативным требованиям к подобного рода помещениям при существующем использовании, поэтому, по моему мнению, функциональный износ составляет 0%.

Внешний износ. Для оценки данного износа могут применяться  следующие методы:

- капитализации потерь  в арендной плате

- парных продаж

- срока эксплуатации.

В настоящем отчете для  оценки внешнего износа применяется  метод капитализации потерь в  арендной плате, так как метод  парных продаж не применим в виду отсутствия необходимой и достоверной информации по недавно проданным аналогичным  объектам; метод срока экономической  жизни позволяет рассчитать внешний  износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его износа в ближайшее время в виду перепланировки расширения транспортных магистралей, что к объектам оценки не применимо.

Капитализированная потеря дохода определяется путем деления  потери потенциального валового дохода на коэффициент капитализации, определенный для объектов недвижимости.

 

Таблица 13 – Расчет внешнего износа

Показатель

Значение

Общая площадь помещений

2384,50

Арендная  ставка за 1 кв.м. в месяц

65

Усреднённая % ставка за 1 кв.м. в месяц в данном сегменте недвижимости

125

ПВД от сдачи в аренду помещений по рассчитанной арендной ставке для объекта  оценки

1 859 910

ПВД от сдачи в аренду помещений по усредненным арендным ставкам для  данного района

3 576 750

Потери  в арендной плате за год

1 716 840

Ставка  капитализации, %

29

Внешний износ

5 920 138

ПВС

9 173 040

Внешний износ, %

65


Таким образом, внешний износ  объекта оценки составляет 65%.

Расчет рыночной стоимости  земельного участка

Описание земельного участка: оцениваемый участок земли находится  в Завьяловском районе УР, с Гольяны.

Метод выделения: применяется  для оценки застроенных земельных  участков. Расчет стоимости земельного участка данным методом представлен  в таблице 14.

Таблица 14 – Расчет рыночной стоимости земельного участка методом выделения, руб.

Показатель

Значение

1.Площадь  земельного участка

2539,00

2.Стоимость  единого объекта недвижимости

3 143 000

3.Стоимость  замещения улучшений

2 829 000

4.Стоимость  земельного участка (ст.2-ст.3)

314000


По методу выделения рыночная стоимость земельного участка составляет 314000 руб.

Метод остатка: применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода: возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход. Расчет стоимости земельного участка данным методом представлен  в таблице 15.

 

 

 

 

Таблица 15 -  Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка

Показатель

Значение

Ставка  арендной платы

65

Общая площадь помещения, кв.м.

2384,50

Потери  от недоиспользования, %

20

Операционные  расходы

501 169

ЧОД

986 759

Коэффициент капитализации

0,29

Рыночная  стоимость единого объекта недвижимости

3 403 000

Стоимость замещения улучшений земельного участка

2 829 000

Стоимость земельного участка

574 000


По методу остатка рыночная стоимость земельного участка составляет 574000 руб.

В таблице 16 представлены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении стоговой стоимости земельного участка.

Таблица 16 - Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении итоговой стоимости

Параметры

Метод выделения

Метод остатка

Достоверность информации

50

50

Полнота информации

50

50

Способность учитывать действительные намерения  покупателя и продавца

75

25

Способность учитывать конъюктуру рынка

25

75

  Способность учитывать     местоположение доходность объекта

45

55

Допущения, принятые в расчетах

65

35

Удельный  вес показателя, %

60

40


Далее используя весовые  коэффициенты использованных методов определим средневзвешенную стоимость земельного участка (таблица 17).

Информация о работе Оценка стоимости объекта недвижимости