Оценка стоимости объекта недвижимости

В таблице 4 проведен расчет средневзвешенной ставки арендной платы.

 

Таблица 4- Внесение корректировок

Показатель	1	2	3
1.ставка  арендной платы с учетом НДС	57	140	90
2.на  местоположение	0,85	0,85	0,85
3.скорректированная  стоимость	48	119	77
4.на  условия оплаты, %	0	0	0
5.скорректированная  стоимость	48	119	77
6.на  время действия/ предложения аренды, %	0	0	5
7.скорректированная  стоимость	48	119	81
8.на  величину площади	-14	-16	-7
9.скорректированная  стоимость	42	100	75
10.на  наличие коммуникаций	-10	-10	-10
11.скорректированная  стоимость	38	90	68
12.на  состояние и отделку помещений	0	0	0
13.скорректированная  стоимость	38	90	68
14.на  наличие охраны территории	0	0	0
15.скорректированная  стоимость	38	90	68
16.Валовая  коррекция	0,66	0,64	0,75
17.весовой  коэффициент	0,30	0,30	0,30
18.доля  весов	11	27	27
19.средневзвешенная  ставка арендной платы	65

 

ДВД = ПВД - Потери от недозагрузки + Прочие доходы

где ДВД – действительный валовой доход;

       ПВД  – потенциальный валовой доход.

 

Таблица 5 - Расчет ДВД

Показатель	Значение
Общая площадь помещения	2384,5
Арендная ставка	65
ПВД	1 859 910
Потери от недозагрузки,%	20
ДВД	1 487 928

 

Анализ расходов

Операционные расходы  – это периодические ежегодные  расходы, непосредственно связанные  с получением валового дохода.

Операционные расходы  владельца подразделяются на 2 группы:

- условно-постоянные;

- условно-переменные.

Таблица 6 - Расчет операционных расходов

Показатель	Значение
Остаточная  стоимость на 01.01.2013	4 655 136
налог на имущество	102 413
страховые платежи (0,6% от стоимости улучшений)	16 974
плата за земельный участок	83,63
расходы на управление (5% от ДВД)	74 396
ИТОГО	193 866
Переменные  расходы	200 000
Расходы на замещение	107 303
ИТОГО	307 300
ИТОГО операционные расходы, руб.	501 169

 

Расчет ставки капитализации

Расчет ставки капитализации  определяется из ставки дисконтирования.

Построение ставки дисконтирования  состоит из:

- безрисковой ставки доходности;

- премии за риск;

- премии за низкую ликвидность  недвижимости;

- премии за инвестиционный  менеджмент

Без рисковая ставка доходности – ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, те. Без рисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные)составляющие – поправка на различные виды риска связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. В данном случае необходимо использовать депозитные вклады в банках высшей категории надежности.

 

Таблица 7 – Определение средней ставки по депозитам различных банков

Наименование банка	Наименование вклада	Срок депозита	Годовая ставка в рублях	Источник информации
Газпромбанк	Срочный	367 дней	11%	www.gazprombank.ru
Банк  Москвы	Московский  муниципальный	1 год	10,7%	www.mmbank.ru
Альфа-банк	Срочный депозит	1 год	10,75%	www.alfabank.ru
Внешторгбанк	Срочный-новый	366	10,75%	www.vtb.ru
Сбербанк  РФ	Пополняемый депозит	1 год  1 месяц	9,5%	www.sbrf.ru
Средняя ставка			10,5%

Средняя годовая доходность по депозитам всех пяти банков составляет 10,5% в рублях.

Премия за риск – вложения в объекты недвижимости подразделяются на 2 вида. К первому относятся  систематические и не систематические  риски ко второму – статичный  и динамичный. На рынке в целом  преобладающими являются следующие  риски:

Систематический риск. Стоимость  конкретной приносящей доход собственности  может быть связана с экономическими и институциональными условиями  на рынке. Величина систематического риска  в данном случае максимальна и  принята в размере 3% , так как  у объекта оценки присутствует сезонный характер дохода.

К несистематическим рискам относятся природные катаклизмы, криминальная обстановка, ускоренный износ, неполучение платежей и др.

Поправка на низкую ликвидность. Ликвидность-способность актива превращаться в деньги быстро и легко, сохраняя фиксированной свою номинальную стоимость. Величина принимается на основании исследования данного сектора рынка недвижимости и определяется сроком экспозиции объекта на рынке.

При известной без рисковой ставке дохода величина данной премии рассчитывается по формуле:

 

Поправка на ликвидность = Без рисковая ставка*Срок экспозиции/12

 

Средний срок экспозиции (период реализации) аналогичных объектов составляет 8 месяцев.

Поправка на инвестиционный менеджмент - данный риск подлежит оценке с трудом. Размер данной премии может  быть в диапазоне 1-5%. В данном случае риск связанный с неэффективным управлением инвестициями, можно отнести к среднему. Поэтому премия за него принимается равной 3%.

Определим значение ставки дисконтирования (таблица 8).

Таблица 8 – Определение ставки дисконтирования

Факторы риска	Выбранное значение
Безрисковая ставка доходности	10,5%
Премия  за риск	4%
Премия  за низкую ликвидность	7,2%
Срок  экспозиции	8 мес
Премия  за инвестиционный менеджмент	3%
Итого ставка дисконтирования	24,7%

Далее рассчитываем вторую часть ставки капитализации - норму  возврата капитала. Величина нормы  возврата капитала зависит от срока  экономической жизни объекта, составляющего  для данного объекта 23 года.

Нв= 1/n

Таким образом, норма возврата, округленно составит 4,3%

Ставка капитализации: K =24,7%+4,3%=29%

Расчет текущей рыночной стоимости

ЧОД = ДВД - Операционные расходы

ЧОД=1 487 928-501 169=986 759 руб.

Стоимость оцениваемого объекта  недвижимость по доходному подходу  рассчитывается следующим образом:

ЧОД * K = 986 759/0,29 = 3 402 617 руб.

Таким образом, стоимость  оцениваемого объекта доходным подходом составила: 3 402 617 (Три миллиона четыреста две тысячи шестьсот семнадцать рублей).

 

2. Сравнительный подход

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с объектами - аналогами объекта  оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость на основе анализ недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым  объектом по размеру, доходу, который  они производят, и использованию.

Таблица 9 - Анализ объектов-аналогов

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	2	3	4
1.местоположение	УР, с.Завьялово	УР,Завьяловский район, с.Сов.Никольское	УР, Малопургинский район
2.имущественные  права	собственность	собственность	собственность
3.условия  финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства
4.условия  продажи	безналичный расчет	безналичный расчет	безналичный расчет
5.предложение/продажа	предложение	предложение	предложение
6.время  предл-я/продажи	январь 2013	январь 2013	январь 2013
7.функциональное  назначение	Одноэтажное складское помещение, стены кирпичные, перекрытия железобетон-ные, кровля рулонная, полы бетонные, кранбалки	База  свободного назначения с огороженной  территорией	Одноэтажное здание
8.общая  площадь помещения	869	800	1800
9.наличие  коммуникаций	электроснабже-ние, водоснабжение	электроснабже-ние, водоснабжение, отопление	электроснабже-ние, водоснабжение, отопление
10.состояние  и отделка объектов	хорошее, отделка помещений простая	хорошее, отделка помещений простая	хорошее, отделка помещений простая
11.удобство  подъездных путей	хорошее	хорошее	хорошее
12.охрана  территории	есть	есть	есть
13.цена  с учетом НДС	1800000	2000000	1500000
14.цена 1 кв.м. с учетом НДС	2071	2500	833