Оценка стоимости объекта недвижимости

Таблица 17 – Определение средневзвешенной стоимости земельного участка

Наименование подхода	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Удельный вес, руб.
Метод выделения	314000	0,6	188 400
Метод остатка	574000	0,4	229 600
Средневзвешенная стоимость			418  000

 

Средневзвешенная стоимость  земельного участка составляет 418000 руб.

Расчет итоговой стоимости  объекта оценки по затратному подходу

V=Р

(1-Ф /100)*(1-ФН /100)*(1-ВН /100) + Р

где, V-итоговая стоимость объекта оценки по затратному подходу;

      Р -полная восстановительная стоимость объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя;

     Ф - физический износ;

     ФН - функциональный износ;

      ВН - рыночная стоимость земельного участка.

Таблица 18 – Расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

Показатель	Значение
ПВС	8 264 000
Прибыль предпринимателя, %	11
ПВС с  учетом прибыли предпринимателя	9 173 040
Физический  износ, %	12
Функциональный  износ, %	0
Внешний износ, %	65
Общий износ, %	69
Стоимость улучшений по затратному подходу  с учетом НДС	2 829 000
Рыночная  стоимость земельного участка	418 000
Итоговая  стоимость объекта оценки по затратному подходу	3 247 000

Таким образом, стоимость  оцениваемого объекта затратным  подходом составила 3 247 000 руб.

 

6. Допущения

 

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь при  его использовании в указанных  в нем целях. Какие-либо промежуточные  результаты не могут быть использованы в качестве оценок отдельных объектов.

Оценщик не несет ответственности  за истинность информации, связанной  с подтверждением прав на оцениваемую  собственность и/или за истинность юридического описания этих прав. Оцениваемая  собственность считается свободной  от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оцениваемую собственность и  на результат ее оценки. Оценщик  не несет ответственности ни за наличие  таких скрытых фактов.

Сведения, полученные Оценщиком  из внешних источников, считаются  достоверными. Однако Оценщик не может  гарантировать точность информации большую, чем точность исходных материалов, взятых из литературы, или представленной Заказчиком документации.

В отчете используются модели и расчетные формулы, в основе которых лежат те или иные допущения. Эти допущения Оценщик отражает в отчете по мере обращения к ним. Принятые допущения и ограничения  следует учитывать при использовании  представленных результатов.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой  ответственности за изменение экономических, юридических или иных факторов, которые  могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную (и/или общеэкономическую, и/или социальную и др.) ситуацию, а, следовательно, и на стоимость  оцениваемого объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объекта, которую  Заказчик предполагает использовать в  соответствии с целью оценки. Но этот отчет не является гарантией  того, что будущие партнеры или  контрагенты Заказчика согласятся с оценкой стоимости, определенной Оценщиком.

В отчете могут не учитываться  отдельные факторы, оказывающие  незначительное влияние на результаты оценки (в пределах погрешности метода).

В соответствии с профессиональными  этическими нормами Оценщик обязуется  сохранять конфиденциальность в  отношении информации, полученной от Заказчика. Он также не может разглашать содержание настоящего отчета в целом  или по частям без предварительного письменного согласования с Заказчиком, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Таблица 19 - Весовые показатели достоверности метода оценки

Показатели	Затратный	Сравни-тельный	Доходный
Достоверность информации	50%	20%	25%
Полнота информации	60%	20%	20%
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20%	50%	30%
Способность учитывать конъектуру рынка	10%	50%	40%
Способность учитывать размер, местоположение доходность объекта	10%	35%	55%
Достоверность результатов с учетом принятых допущений	15%	40%	45%
Весовые показатели достоверности  метода оценки	28%	37%	36%

 

Таблица 20 - Согласование полученных результатов

Подход	Стоимость	Весовой коэффициент	Итоговая стоимость
Затратный подход	3 247 000	0,28	909160
Сравнительный подход	3 143 000	0,37	1 162 910
Доходный подход	3 402 617	0,36	1 224 942
Итого			3 297 012

Таким образом, итоговая рыночная стоимость коровника, рассчитанная тремя подходами по состоянию  на 16 января, составила:

3 297 012 (Три миллиона двести девяносто семь тысяч двенадцать) рублей.

Залоговая стоимость определена с учетом дисконта 25% и равна 2472759 (Два миллиона четыреста семьдесят  две тысячи семьсот пятьдесят  девять) руб.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В процессе оценки стоимости  коровника, в соответствии с общепринятыми  нормами были использованы три подхода  к определению рыночной стоимости  объекта недвижимости: затратный, сравнительный, подходный.

Затратный подход позволяет  определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта недвижимости за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода  состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности  точной оценки всех форм износа. Использование  затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются  на затраты.

В сравнительном подходе  для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой  собственности анализируются данные о недавних продажах и цены предложений  на аналогичные объекты. Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой  собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный  объект, поэтому в данные о сравнимой  продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между  проданным и оцениваемым объектом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта недвижимости. Преимущество данного подхода заключается  в том, что он непосредственно  принимает во внимание выгоды от использования  объекта и возможности рынка  в течение срока предполагаемого  владения, опираясь на данные рынка.

Результаты, полученные разными  методами демонстрируют некоторый разброс итоговых значений, что вполне закономерно.

  Для того, чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости здания, необходимо провести итоговое согласование величины стоимости, оперируя значениями, полученными на основе применения разных подходов. При выводе итоговой величины стоимости оценщики руководствовались, прежде всего, целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.
4. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» Приказ МЭРТ РФ №256 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10040 от 22.08.07г
5. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» Приказ МЭРТ РФ №255 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10045 от 23.08.07г
6. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке» Приказ МЭРТ РФ №254 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10009 от 20.08.07г
7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.
8. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие. – М.: Русская деловая литература, 2005.
9. Кутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Сер. Учебники для вузов. Специальная литература. – СПб.: Изд-во «Лань», 2000.
10. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / А.М. Белокрыс, В.С. Болдырев, В.Н. Зарубин и др. Сер. Оценочная деятельность. – М.: Дело, 2004.
11. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002.