Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Июня 2013 в 10:27, курсовая работа
Согласно существующему административно-территориальному делению, оцениваемый объект расположен в Октябрьском районе г. Томска. Квартал, в котором расположено оцениваемое недвижимое имущество, ограничен ул. Беринга и ул. Мичурина, пер. Сергея Лазо и ул. Сергея Лазо.
Описание объекта оценки
Объект оценки представляет собой нежилое здание (943,2 м2) с относящимся к нему земельным участком (857м2). Адрес расположения объекта: г. Томск, ул. Беринга. 24.
Согласно существующему
административно-
. Анализ местоположения объекта оценки
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
Район |
Октябрьский |
Адрес |
г. Томск, ул. Беринга. 24 стр. 1 |
Преобладающая застройка микрорайона |
Зона преимущественно жилой застройки |
Транспортная доступность |
Ближайшая транспортная магистраль – улица Иркутский тракт находится в 1 км от объекта оценки. В 2 минутах ходьбы от объекта оценки (в 30 м) на ул. Беринга расположена остановка общественного транспорта «Мичурина (ул. Беринга)» |
Обеспеченность общественным транспортом |
Транспортную доступность осуществляет 1 маршрут городского общественного транспорта (автобусы – № 29, следующего до остановки Мичурина (ул. Беринга). |
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (5-15 минут ходьбы) |
На расстоянии 10-минутной пешей доступности в районе месторасположения объекта оценки находятся: производственные корпуса и административное здание ОАО Территориальной генерирующей компании №11, детская общественная организация, детско-юношеский центр Фрегат, детский сад, ясли, средняя общеобразовательная школа №37 (3 этажа), продуктовые магазины Валери, Нептун, станция агрохимической службы, кафе Суворов, букмекерская контора, стоматологический кабинет Блеск, ателье Загадка, магазин хозяйственных товаров Свет, парикмахерская Лаура, центр автосервиса. АЗС, автомойка |
Обеспеченность района инженерной инфраструктурой |
Район обеспечен необходимыми элементами инженерной инфраструктуры (водоснабжением, электричеством, канализацией и отоплением), которые находятся в хорошем состоянии. |
Обеспеченность района социальной инфраструктурой |
Социальная инфраструктура в районе расположения объекта оценки развита в достаточной степени. |
Состояние прилегающей территории |
Подъезд к Объекту оценки осуществляется с ул. Беринга. Парковка и маневрирование автотранспорта осуществляется на прилегающей территории (рядом со зданием имеются места для парковки). Покрытие подъездных путей и площадок на территории - асфальт в хорошем состоянии. Имеются зеленые насаждения. |
Таблица 2.2 – Характеристика местоположения объекта оценки
Местоположение объекта на карте города
Общая характеристика оцениваемого объекта
Показатель |
Описание или характеристика показателя | |
Тип здания |
Административное здание | |
Материал наружных стен |
Кирпич | |
Материал перекрытий |
Сплошной настил из бревен диаметром 250 мм | |
Техническое обеспечение здания |
Подведены и подключены инженерные коммуникации: холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление | |
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж |
Отсутствует | |
Количество этажей в здании |
1 | |
Площадь, кв. м |
Общая площадь 943,2 м2 | |
|
Отделка |
Улучшенная | |
В результате визуального обследования здания был выявлен ряд дефектов и составлена дефектная ведомость
Конструктивный элемент здания |
Описание элемента |
Физический износ конструктивного элемента (по ВСН 53-86 (р)), % |
Фундаменты |
Бутовый ленточный |
5 |
Стены |
Кирпичные |
15 |
Перекрытия |
Сплошной настил из бревен диаметром 250 мм |
10 |
Кровля |
Скатная крыша, стропильная система деревянная, кровельный материал – кровельное железо |
3 |
Полы |
Полы цементные, мозаичные и плиточные |
5 |
Проемы |
Оконные пластмассовые |
9 |
Внутренние санитарно- |
Отопление центральное. Водопровод, канализация |
12 |
Внутренние электротехнические устройства |
Вентиляция и электроосвещение |
9 |
Отделочные и прочие работы |
15 | |
Металлоконструкции |
5 |
Дефектная ведомость
3. Анализ наилучшего
и наиболее эффективного
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости. Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
а) потенциал местоположения – доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
б) рыночный спрос – насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
в) допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
г) физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
д) финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
е) максимальная эффективность
(оптимальный вариант
Опираясь на анализ наиболее
типичного использования
а) офисное;
б) торговое;
При анализе оптимального варианта использования был проведен анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.
1. Офисное назначение
Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому его использование в качестве офисного соответствует критерию юридической допустимости.
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:
1) оцениваемый объект
представляет собой нежилые
2) кабинетная планировка;
3) расположение объекта
недалеко от остановки
Произведем расчет средней арендной ставки офисной недвижимости Советского района. Для этого выберем ряд объектов, сходных по основным качественным и количественным характеристикам с оцениваемым объектом (см. табл. 2.5)
Таблица 2.5 – Аренда офисной недвижимости Советского района
Адрес объекта |
Описание |
Арендная ставка, руб./мес. |
Источник информации |
ул. Мичурина 47 |
S=100 м2. Торгово- офисное расположено на первом этаже, возле центрального входа административного здания. Есть отопление, свет, сигнализация. |
25 000 руб. (250 руб. за м2) |
http://www.tomsk.ru09.ru |
ул. Мичурина 9 |
S=80 м2. Помещение с отдельным входом. Можно под салон красоты, под банк. Согласована реклама. |
64 000 руб. (800 руб. за м2) |
http://www.tomsk.ru09.ru |
ул. Пушкина 75 |
S=500 м2. Отличное расположение офисного здания ТДЦ-"Премьер", светлое, тёплое помещение с ремонтом; пол кафель, потолок (Амстронг) окна пластик, высота потолка в чистоте h-3,20см, для многофункционального бизнеса, (кроме пищевого производства), администрация здания согласна сделать перепланированние под арендатора. |
200 000 руб. (400 руб. за м2). |
http://www.tomsk.ru09.ru |
ул. Ивана Черных 75 |
S=67 м2. Подходит под специализированный магазин, Офис, Стоматологический кабинет, Аптеку, Расчетный центр. |
53 600 руб. (800 руб. за м2) |
http://www.tomsk.ru09.ru |
Паровозный переулок 10 |
S=130 м2. Новый дом, отдельный вход, три помещения, 2 с/у, ремонт под арендаторов, произведены работы: стяжка пола, шпаклевка стен, установка: сан. техники, дверей, пожарной сигнализации и др. Высокие потолки. Могут сделать по желанию дополнительный вход в помещение. Варианты использования: под супермаркет, стоматологию, косметические услуги, банк, торговое, офисное и др. Торг возможен. |
65 000 руб. (500 руб. за м2) |
http://www.tomsk.ru09.ru |
Средняя арендная ставка офисных помещений в Октябрьском районе составляет 550 руб./кв.м. Таким образом, годовой потенциальный валовой доход, который может получить собственник от сдачи объекта в аренду под офисные помещения, составит приблизительно 550x943,2=518760 руб.
2. Торговое назначение
Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) оцениваемый объект
представляет собой нежилое
2) объект оценки расположен в районе жилой застройки;
Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:
1) отсутствие витрин;
2) кабинетная планировка;
3) отсутствие больших
помещений, которые можно
4) недостаточное количество места под парковку;
5) окружение (объект
Произведем расчет средней арендной ставки торговой недвижимости Советского района (см. табл. 2.6)
Таблица 2.6 – Аренда торговой недвижимости Советского района
Адрес объекта |
Описание |
Арендная ставка, руб./мес. |
Источник информации |
ул. Новосибирская 8 |
S=10 м2. Сдам в аренду павильон, т.ц. "Добротный" |
12 500 руб. (1 250 руб. за м2) |
|
Герасименко 3/14 |
S=393 м2. Помещение находится в центре нового жилого микрорайона, в окружении высотных, многоквартирных домов разного уровня с просторными и благоустроенными дворовыми территориями, с развитой инфраструктурой. Поблизости расположены магазины, аптеки, пункты бытового обслуживания, кафе. Помещение хорошо просматривается с двух центральных улиц Обручева и Герасименко, имеет отличный вид на фасадную часть со всех сторон подъездных путей, что позволяет привлечь пешеходный и транспортный трафик с улиц Обручева, Беринга. Здание располагает четырьмя входными группами, две из которых находятся на фасадной части объекта, а две другие с торцов помещения. Удобная парковка, хорошая транспортная развязка. Помещение идеально подходит под любой вид торговой деятельности |
275 000 руб. (700 руб. за м2) |
|
ул. Иркутский тракт 32 |
S=163 м2. Сдам в аренду торговую площадь(магазин), отдельный вход. Выгодное месторасположение, хорошие рекламные места. Евроремонт, парковка. |
200 000 руб. (1 230 руб. за м2) |
|
ул. Лазарева 1 |
S=10 м2. Сдам торговую площадь в ТЦ "Абрикос" (бывший 5 гастроном,ул.Лазарева,1) от 6,5 до 10 кв.м (прикассовая зона).,хорошая проходимость (в среднем 1500 человек в день), два входа, парковка. Не продукты |
15 000 руб. (1 500 руб. за м2) |
|
ул. Иркутский тракт 96 |
S=63 м2. Сдам площадь в торговом центре. Якорем объекта является универсам Абрикос и супермаркет Компьютерные Системы. Есть отличные рекламные места для банерной рекламы, и вывесок. Помещение свободной планировки. Отличный вариант для вашего бизнеса. Хорошая проходимость торгового места. Без комиссии. |
81 900 руб. (1 300 руб. за м2) |