Оценка стоимости объекта недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Июня 2013 в 10:27, курсовая работа

Описание работы

Согласно существующему административно-территориальному делению, оцениваемый объект расположен в Октябрьском районе г. Томска. Квартал, в котором расположено оцениваемое недвижимое имущество, ограничен ул. Беринга и ул. Мичурина, пер. Сергея Лазо и ул. Сергея Лазо.

Скачать архив (243.83 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Описание объекта оценки.docx

— 247.45 Кб (Скачать файл)

Кисп=0,80

Ставка капитализации  представляет собой коэффициент, устанавливающий  зависимость стоимости объекта  от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Этот коэффициент может быть получен  методом рыночного сравнения  аналогичных пар объектов, предлагаемых для продажи и арендных ставок на рынке недвижимости.

Для расчета ставки капитализации  допускается применение показателя соотношения дохода к рыночной стоимости для активов, схожих с оцениваемым.

Типичное соотношение  доход/стоимость для доходной недвижимости в Томске составляет до 2008 г.:

  • жилье 6-8 %,
  • склады 10-14,5%,
  • производственные помещения 10-14%,
  • офисы 13-15%,
  • торговля 15-17%.

Поскольку отсутствуют достоверные  данные для расчета ставки капитализации  методом рыночного сравнения  аналогичных пар объектов, предлагаемых для продажи и аренды на рынке недвижимости, ставка капитализации определялась методом кумулятивного построения.

Ставка капитализации  определена методом кумулятивного  построения по формуле 

СК = НП + НР + НЛ + ИМ + СВ

где НП - без рисковая норма прибыли;

НР - надбавка за дополнительный риск, соответствующий вложению в данный актив;

НЛ - надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

ИМ - расходы на инвестиционный менеджмент;

СВ - ставка возврата капитала.

Риски могут принимать  различные значения:

0% - риска нет;

1% - есть невысокий риск;

5% - есть высокий риск;

>5% - риск крайне высок.

СК=7,75+1,5+3+2+1,5=15,75%

Прогнозирование уровня доходности.

Для расчета используется следующие допущения:

1. Средняя ставка арендной платы в месяц согласно анализу рынка составляет 900 руб./м2.

2. Определяем потенциальный валовый доход

Доход от сдачи в аренду=500x943,2x12=5 659 200 руб./год

3. Определяем действительный валовый доход

ДВД=ПВДxКзагр ;

ДВД=5 659 200 x 0,8=4 527 360 руб./год

4. Найдем постоянные операционные  расходы:

4.1. Налог на имущество=2,2% от остаточной восстановительной стоимости

24 870 016x0,022=547 140 руб. /год

4.2. Затраты на страхование=0,5 % от полной восстановительной  стоимости без учета физического износа

27 293 696x0,005=136 468 руб. /год

4.3. Затраты на управление=5% от ДВД

4 527 360x0,05=226 368 руб. /год

4.4. Резерв на  восстановление (амортизация)=1,05 % от  полной восстановительной стоимости

27 293 696x0,0105=286 583 руб./год

4.5. Коммунальные платежи  100руб./м2 в месяц

100x943,2x12 =1 131 840 руб./год

Итого постоянные операционные расходы: 2 328 399 руб./год

5. Определим чистый операционный доход

ЧОД=ДВД-ПОР

ЧОД=4 527 360-2 328 399=2 198 961 руб./год

6. Определим стоимость оцениваемого объекта недвижимости

Сн = ЧОД/Коф

Коф=10%

Сн=2 198 961/0,10=21 989 610руб.

Расчет рыночной стоимости  объекта недвижимости методом капитализации  дохода представлен в таблице 5.4.

 

 

 

Таблица 5.4 –  Расчет рыночной стоимости нежилого здания методом капитализации дохода

Показатели

Нежилое здание

Доходный подход

г. Томск, ул. Беринга, 24 стр. 1

Арендная ставка, р./м2

500

Потенциальный валовой доход, руб.

6 300 000

Коэффициент использования

0,80

Действительный валовой  доход (ДВД), руб.

5 040 000

Постоянные операционные расходы, руб.

  

в т. ч.:

  

налог на имущество (2,2% от остаточной стоим.), руб.

111 179,2

страхование(0,5% от восстановительной  стоимости), руб.

27 730,5

управление (5% от ДВД), руб.

252 000

резерв на восстановление (1,05 от восстановительной стоимости), руб.

58 234,0

коммун. платежи и содержание территории

1 131 840

Чистый операционный доход, руб.

3 459 016,3

Общая ставка капитализации, %

10

Стоимость, руб.

26 607 818

Стоимость доходным подходом, руб.

26 607 818


Таким образом, рыночная стоимость нежилого здания, определенная методом капитализации дохода, составляет 26 607 818 руб.

 

 

5.3. Определение стоимости  объекта оценки сравнительным  подходом

 

 

 

Таблица 5.5. Анализ рынка, равнозначных исследуемому объекту.

Элемент сравнения

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

  1. Адрес объекта

ул. Беринга 24 стр. 1

Беринга 12

Энергетическая 6

Мичурина 47

Иркутский тракт 71д

Ивана Черных 48а

  1. Назначение
 

Торговое

Торговое

Торгово-офисное

Торгово-офисное

Торгово-офисное

  1. Этаж/этажность/материал
  

1/5/ кирпич

1/2/ кирпич

1/2/ кирпич

1/4/ кирпич

1/2/ кирпич

  1. Площадь, м2
  

254 кв.м

160 кв.м

112 кв.м

361.5 кв.м

123.5 кв.м

  1. Цена объекта, руб
  

15 000 000 руб.

5 200 000 руб.

1 780 000 руб.

22 000 000 руб.

4 200 000 руб.

  1. Отделка
 

 в хорошем состоянии

 в хорошем состоянии

 в хорошем состоянии

черновая отделка

в отличном состоянии

  1. Год постройки
  

Не известно

Не известно

Не известно

Не известно

Не известно

  1. Цена за 1 кв. м.
  

59 060 руб. за м2

32 500 руб. за м2

15 890 руб. за м2

60 860 руб. за м2

34 010 руб. за м2

  1. Дата предложения
  

Апрель 2013

Апрель 2013

Апрель 2013

Апрель 2013

Апрель 2013


 

Таблица 5.6 – Расчет стоимости  объекта сравнительным подходом

Элементы сравнения

Ед. измерения

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

Адрес

  

ул. Беринга 24 стр. 1

Беринга 12

Энергетическая 6

Мичурина 47

Иркутский тракт 71д

Ивана Черных 48а

Предложение/продажа

    

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Район

    

Октябрьский

Октябрьский

Октябрьский

Октябрьский

Октябрьский

Цена предложения/продажи, руб.

    

15 000 000 руб.

5 200 000 руб.

1 780 000 руб.

22 000 000 руб.

4 200 000 руб.

Общая площадь

кв.м.

  

254 кв.м

160 кв.м

112 кв.м

361.5 кв.м

123.5 кв.м

Назначение

    

Торговое

Торговое

Торгово-офисное

Торгово-офисное

Торгово-офисное

Этаж/ этажность

    

1/5

1/2

1/2

1/4

1/2

Цена предложения 1 кв.м.

руб.

  

59 060

32 500

15 890

60 860

34 010

Дата  предложения/продажи

    

Апрель 2013

Апрель 2013

Апрель 2013

Апрель 2013

Апрель 2013

Корректировка на реальную продажу

%

  

-15%

-15%

-15%

-15%

-15%

Единица сравнения - цена за единицу общей площади

руб./кв.м.

  

50 201

27 625

13 507

51 731

28909

Корректировки

              

Право собственности

    

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Условия финансирования

  

Рыночные

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Условия продажи

  

Коммерческие

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Условия рынка (время  продажи)

              

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

 

Продолжение таблицы 3.6

Элементы сравнения

Ед. измере-ния

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

Адрес

              

Удаленность от центра, престижность

              

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Местоположение внутри квартала

              

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Этаж/ этажность

              

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Физические характеристики

              

Размер, кв.м.

кв.м.

            

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Наличие коммуникаций

              

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Отделка/ Техническое состояние  помещения

              

Корректировка

%

            

Скорректированная цена

руб./кв.м.

            

Информация о работе Оценка стоимости объекта недвижимости