Оценка стоимости объекта недвижимости

По сборникам укрупненных  показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений (или другим изданиям аналогичного назначения) подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Корректирующие коэффициенты (индексы), утвержденные Госстроем России, позволяют пересчитать стоимость в базисные цены на 1 января 1984.

1. Строительный объем оцениваемого объекта:

Vстр =4800 м3

2. Находим восстановительную стоимость оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость зданий и сооружений торговых предприятий, согласно табл. 4 сборника №33 УПВС, по 2-му климатическому району равна 25,1 руб. за 1 м³, но так как Томск относится  
к I климатическому району, то в соответствии с п. 8 технической части Сборника к восстановительной стоимости применяется повышающий коэффициент 1,14 и стоимость 1 м3 дома составит:

25,1´1,14=28,614 руб.

3. Находим восстановительную стоимость объекта оценки в ценах 1969 г.:

28,614´4800= 137 347,2 руб.

4. Находим восстановительную стоимость объекта оценки в ценах 1984 г. (Постановление госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г.):

137 347,2´1,18=162 069,7 руб.

5. Находим восстановительную стоимость объекта оценки в текущем уровне цен (на 1-ый квартал 2010 г.) путем умножения восстановительной стоимости объекта в ценах 1984 г. на общеотраслевой средневзвешенный индекс (Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области):

162 069,7´103,98=16 852 006,99 руб.

6. Определяем восстановительную  стоимость объекта в уровне  цен 2001 г. (Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области):

16 852 006,99 / 5,22=3 228 353,83 руб.

7. Определяем восстановительную  стоимость объекта в уровне  цен III квартала 2012 г.:

3 228 353,83 ´5,58=18 014 214,37 руб.

8. Находим восстановительную стоимость объекта оценки с учетом непроизводственных затрат:

18 014 214,37´1,07=19 275 209,37 руб.

9. Находим восстановительную  стоимость объекта оценки с  учетом прибыли инвестора:

19 275 209,37´1,2=23 130 251,25 руб.

10. Находим восстановительную стоимость объекта оценки с учетом НДС:

23 130 251,25´1,18=27 293 696,47 руб.

Полная восстановительная  стоимость объекта равна 27 293 696,47 руб.

 

5.1.2 Определение  остаточной восстановительной стоимости  оцениваемого объекта

 

Остаточная восстановительная  стоимость определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину физического износа.

На основании дефектной  ведомости, приведенной в разделе 2, производится оценка физического износа объекта, результаты которой приведены в таблице 3.1.

Таблица 5.1 – Оценка физического износа

Конструктивный элемент здания	Удельный вес отдельного конструктивного элемента в стоимости здания (по сб. №33 УПВС), %	Физический износ конструктивного  элемента, %		Физический износ конструктивного  элемента в стоимости здания, %
Фундаменты	7	5		0,35
Стены	13	15		1,95
Перекрытия	29	10		2,9
Кровля	7	3	0,21
Полы	13	5	0,65
Проемы	2	9	0,18
Внутренние санитарно-технические  устройства	7	12	0,84
Внутренние электротехнические устройства	15	9	1,35
Отделочные и прочие работы	1	15	0,15
Металлоконструкции	6	5	0,3
Итого	100		8,88

 

Итоговое значение физического  износа здания равно 8,88 %

Таким образом, остаточная восстановительная  стоимость составит:

27 293 696,47´(1-0,0888)=24 870 016,22 руб.

 

5.1.2 Определение  стоимости земельного участка

 

Оценку земельного участка  производим методом сравнения продаж. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 5.2.

Для сглаживания отличий  между объектами-аналогами применялись  корректировки цен. Величины поправок определены экспертным методом на основе анализа рынка.

Используемые корректировки:

1. Корректировка на имущественные  права. Данной корректировки не  требует ни один участок, так  как все участки перешли к  покупателям на праве собственности.

2. Корректировка на местоположение. Принята экспертным методом на основании анализа рынка и колеблется в диапазоне 5 – 15%.

3. Корректировка на реальную  продажу принимается на основании  анализа рынка  
в размере 10%.

4. Корректировка на условия  финансирования. Типичным для данного  сегмента рынка является приобретение  права аренды земельного участка  за счет собственных средств.  
В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги приобретались покупателями за собственные средства без привлечения кредитов. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

5. Корректировка на условия  оплаты. Типичным для данного  сегмента рынка является приобретение  земельного участка по безналичному  расчету.

6. Корректировка на время  продажи. Аналоги продавались  в одно время, поэтому данная корректировка не применялась.

7. Корректировка на размер. Анализ рынка продаж земельных  участков показал, что участки  площадью 1500 – 900 кв.м. имеют наиболее оптимальный размер для строительства. Избыточность (недостаток) площади уменьшает (увеличивает) стоимость земельного участка на 1% за 100 кв.м.

8. Корректировка на коммуникации. Стоимость одного вида коммуникаций  составляет 5% от стоимости объекта.

Результаты расчета приведены в таблице 5.3.

 

 

Таблица 5.3. – Описание объектов-аналогов

№ п/п	Местонахождение	Район	Площадь земельного участка, кв.м.	Цена объекта, руб.	Цена 1 кв.м., руб.	Права	Дата предложения	Телефон	Источник публикации	Примечание
1	Мичурина 47	Октябрьский	112 кв.м	1 780 000 руб.	15 890 руб. за м2	Собственность	апрель 2013	89521557570	http://www.tomsk.ru09.ru	Торговое помещение с  ремонтом, отоплением, свет, телефонные линии.
2	Яковлева 19	Октябрьский	160 кв.м	9 000 000 руб.	56 250 руб. за м2	Собственность	март 2013	89138557733	http://www.tomsk.ru09.ru	Помещение на первом этаже в новом девятиэтажном  кирпичном доме. Крыльцо выходит на ул. Яковлева, есть лоджия. Возможно сделать второй выход. У дома хорошая парковка. Качественная черновая отделка. Дом полностью заселен.
3	Мичурина 39	Октябрьский	280 кв.м	15 500 000 руб.	55 360 руб. за м2	Собственность	февраль 2013	89138103939	http://www.tomsk.ru09.ru	Ост. Новосибирская, 2 отдельных входа. Под магазин, кафе, пекарню. Парковка. Есть возможность еще пристроить 200 м2.
4	Пушкина 10/2	Октябрьский	124 кв.м	3 190 000 руб.	25 730 руб. за м2	Собственность	февраль 2013	89138105570	http://www.tomsk.ru09.ru	Торгово-Офисное-Складское  помещение-(124кв.м).На 1-этаже Зал-(70кв.м)высота-3метра,Сан.узел.Подвал-(54кв.м)под склад. Собственность. Возможен торг.
5	Бирюкова 26б	Октябрьский	90 кв.м	3 600 000 руб.	40 000 руб. за м2	Собственность	март 2013	89138436712	http://www.tomsk.ru09.ru	Помещения обеспечены электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением от ТСЖ, способ управления жилым домом – непосредственное управление (без управляющей компании).

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 5.3 – Оценка земельного участка

Параметры	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Адрес	ул. Беринга 24 стр. 1	Мичурина 47	Яковлева 19	Мичурина 39	Пушкина 10/2	Бирюкова 26б
Предложение/продажа		предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Район		Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский
Цена предложения/продажи, руб.		1 780 000	9 000 000	15 500 000	3 190 000	3 600 000
Площадь, кв.м.		112	160	280	124	90
Цена предложения 1 кв.м., руб.		15 890	56 250	55 360	25 730	40 000
Дата предложения/продажи		апрель 2013	март 2013	февраль 2013	февраль 2013	март 2013
Корректировка на реальную продажу		-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Единица сравнения - цена за единицу общей площади, руб./кв.м.		14 301	50 625	49 824	23 157	36 000
Корректировки
Право собственности		собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка, %		нет	нет	нет	нет	нет
Скорректированная цена, руб./кв.м.		14 301	50 625	49 824	23 157	36 000
Условия финансирования		Рыночные
Корректировка, %		нет	нет	нет	нет	нет
Скорректированная цена, руб./кв.м.		14 301	50 625	49 824	23 157	36 000
Условия продажи		Коммерческие
Корректировка, %		нет	нет	нет	нет	нет
Скорректированная цена, руб./кв.м.		14 301	50 625	49 824	23 157	36 000
Условия рынка (время продажи)		апрель 2013	март 2013	февраль 2013	февраль 2013	март 2013
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		14 301	50 625	49 824	23 157	36 000
Местоположение		Удален от центра	Ближе к центру	Удален от центра	Ближе к центру	Удален от центра
Корректировка, %		10%	5%	10%	5%	10%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		15 731	53 156	54 806	25 472	39 600
Местоположение внутри квартала		вблизи автомобильной дороги	вблизи автомобильной дороги	вблизи автомобильной дороги	вблизи автомобильной дороги	вблизи автомобильной дороги
Корректировка, %		+10%	+10%	+10%	+10%	+10%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		17 304	58 472	60 286	28 019	43 560
Престижность района (застройка)		Преимущественно жилая и административная застройка	Преимущественно жилая и административная застройка	Преимущественно жилая застройка	Преимущественно жилая и административная застройка	Преимущественно жилая и административная застройка
Корректировка, %		нет	нет	-5%	нет	нет
Скорректированная цена, руб./кв.м.		17 304	58 472	57 272	28 019	43 560
Физические характеристики
Размер, кв.м.		112	160	280	124	90
Масштаб	оптимальная площадь	меньше оптимальной площади на 800 кв.м.	меньше оптимальной площади на 750 кв.м.	меньше оптимальной площади на 660 кв.м.	меньше оптимальной площади на 820 кв.м.	меньше оптимальной площади на 850 кв.м.
Корректировка, %		-8%	-7,5%	-6,6%	-8,2%	-8,5%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		15 920	54 087	53 492	25 721	39 857
Наличие коммуникаций	все	все	все	все	все	все
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		15 920	54 087	53 492	25 721	39 857
Валовая коррекция, %		+12%	+7%	+8%	+7%	+11%
Весовой коэффициент		1	4	3	5	2
Стоимость аналогов с учетом весов		1 061	14 423	10 698	8 574	5 314
Скорректированная цена итого, руб./кв.м.	40 070
Итого стоимость земельного участка, руб.	42 073 500

 

Таким образом, стоимость  земельного участка составит 42 073 500 руб.

 

5.1.3 Определение стоимости  единого объекта недвижимости

 

Стоимость единого объекта  недвижимости определяется как сумма  остаточной восстановительной стоимости строений и стоимости земельного участка:

24 870 016+42 073 500=66 943 516 руб.

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости при применении затратного подхода составила 66 943 516 руб.

 

5.2. Определение стоимости  объекта оценки доходным подходом

 

В основе доходного подхода  лежит принцип, который гласит, что  инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем доход, который  он может получить от использования этого объекта.

Оценка осуществляется методом  капитализации доходов. Выбор методов  капитализации будущих доходов  должен быть обоснованным и соответствовать  общепринятым в современной международной  и отечественной практике. Существуют два метода капитализации будущих  доходов: метод прямой капитализации  и методы дисконтированных денежных потоков с применением различных моделей.

Независимо от выбранного метода или модели капитализации, оценка рыночной стоимости должна основываться только на данных, обоснованных текущими рыночными сделками с аналогичными правами собственности на аналогичные объекты недвижимости.

Метод прямой капитализации  наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оцениваемые помещения представляют собой объект со стабильными суммами доходов и расходов, поэтому был применен метод прямой капитализации.

Сущность данного метода выражается формулой:

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы.

В результате анализа наилучшего и наиболее эффективного использования  было выявлено, что целесообразнее всего сдавать объект в аренду под торговые помещения. Поэтому для того чтобы определить потенциальный годовой доход от дачи помещений в аренду, необходимо произвести расчет арендной ставки помещений оцениваемого объекта недвижимости.

Принимаем величину арендной ставки равной 900 руб./м² в месяц.

Коэффициент использования  оцениваемого объекта определяется как отношение:

К_исп = Sраб/Sобщ