Оценка стоимости объекта недвижимости

Аннотация

В данной работе приводиться оценка затратным, рыночным и доходным подходами к оценке стоимости объекта недвижимости. В качестве такого объекта выступает здания офисного типа, расположенного по адресу: г. Челябинск, улица Свободы, дом 12.

При определении расчетных данных для выполнения работы к приведенным в задании данным прибавлено число, состоящее из четвертой и пятой по счету цифр номера зачетной книжки - 85.

Введение

Данная курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости» содержит характеристику оцениваемого объекта недвижимости, в нашем случае – это здание офисного типа ОАО «Урал – сервис», расположенного по адресу: г Челябинск, улица Свободы, дом 12. Также в ней описана краткая характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости в городе Челябинске, раскрыты некоторые понятия, дан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта недвижимости. Даны вычисления по оценке земельного участка и оценке объекта затратным, рыночным, доходным подходами.

Содержание:

1. Деловая ситуация

1.1. Краткая характеристика  объекта оценки

1.2. Цель оценки

1.3. Краткая характеристика  рынка недвижимости

1.4. Основные понятия, используемые  в работе

1.5. Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  объекта

1.6. Дата оценки стоимости  объекта

2. Оценка земельного участка

3. Оценка объекта затратным  подходом

3.1. Определение полной  восстановительной стоимости здания

3.2. Определение накопленного  износа здания

3.3. Определение остаточной  стоимости здания

3.4. Определение общей стоимости  оцениваемого объекта недвижимости

4. Оценка объекта рыночным  подходом

4.1. Характеристики сопоставимых  объектов аналогов

4.2. Корректировка цен продажи  сопоставимых объектов аналогов

4.3. Определение общей стоимости  оцениваемого объекта недвижимости

5. Оценка объекта доходным  подходом

5.1. Потенциальный валовой  доход от аренды здания

5.2. Действительный валовой  доход от аренды здания

5.3. Текущие операционные  расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог  на имущество

5.4. Чистый операционный  доход от аренды здания

5.5. Реальный денежный поток

5.6. Коэффициент дисконтирования

5.7. Дисконтированный денежный  поток

5.8. Текущая стоимость перепродажи  здания (реверсия)

5.9. Текущая стоимость здания

5.10.Стоимость объекта недвижимости

6. Согласование результатов  оценки

Заключение

Библиография литературы

1. Деловая ситуация

1.1. Краткая характеристика  объекта оценки

1. Тип и назначение здания.

Тип оцениваемого объекта недвижимости: Здание офисного типа.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет. 
       Строительный объём здания - 18 085 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3585 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала - 685 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3985 руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

2. Текущее использование  здания;

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 385 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 216 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40085 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2485 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

- Основная и дополнительная  заработная плата персонала (фонд  оплаты труда -ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;

- отчисления на социальные  нужды персонала (единый социальный  налог) - 27,4% от ФОТ;

- оплата коммунальных  услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной  площади здания;

- прочие расходы - 45 руб. в  месяц на 1 кв. м. полезной площади  здания;

- налог на прибыль в  размере 24,0 %;

- налог на имущество  в размере 1,0 % от остаточной стоимости  здания. 
Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания

составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

- арендная плата - на 10,0 %;

- чистый доход от кафе - на 15,0%;

- заработная плата персонала - на 5,0 %;

- коммунальные и прочие  расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

3. Описание места расположения  объекта, включая описание земельного  участка, на котором здание находится:

Здание расположено в центральной части города Челябинск по адресу: улица Свободы, дом 12, на участке земли площадью 1066кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.

4. Описание прав собственности  на объект. Собственники недвижимости: Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство. Полное право собственности  на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

1.2. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3. Краткая характеристика  рынка недвижимости

В настоящее время рынок офисных помещений в бизнес-центрах г. Челябинска переживает период активного роста.

В основной своей массе рынок аренды в отдельно стоящих зданиях представлен помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и глубокой реконструкции. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей.

Данный источник предложения офисных помещений является наиболее емким, такие административные здания невозможно отнести к профессионально оборудованным бизнес-центрам, специализирующимся на сдаче в аренду качественных офисных помещений.

Вторым, более качественным источником предложения в аренду офисных помещений в г. Челябинске, являются реконструированные и перепрофилированные здания, ранее неофисного назначения: бывшие жилые здания, административные здания и общежития. Собственники таких объектов постарались максимально приспособить данные объекты под сдачу в аренду офисных помещений с минимальным уровнем инвестиций в них. Уровень отделки офисных помещений в офисных зданиях данной категории выше в сравнении с первой группой и варьируется от обычного «советского ремонта» до уровня среднего и ниже среднего «евроремонта».

Третьим источником предложения офисных помещений являются специализированные офисные центры, введенные в эксплуатацию за последние несколько лет. Для этого сектора характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений. Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки: качественный «евроремонт», организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам. К данному источнику предложения также относятся вновь введенные многофункциональные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи. Уровень арендных ставок на офисные помещения вышеперечисленных объектов максимальный на рынке.

В западном понимании профессиональных управляющих компаний на рынке офисной недвижимости г. Челябинска нет. Появление на рынке качественных бизнесцентров придает импульс к формированию рынка профессиональных услуг по управлению офисными зданиями.

В 2007 году инвесторы и застройщики оценивают г. Челябинск как город, инвестиционно-привлекательный для вложений в коммерческую недвижимость. Спрос на рынке офисной недвижимости в настоящее время неудовлетворен и будет расти. Пока наблюдается дефицит качественного предложения.

В настоящее время, в Челябинске насчитывается 45 зданий бизнес - центров площадью от 1 000 кв.м с качественными офисными помещениями классов «А», «В» и «С».

На рынке аренды бизнес - центров города преобладают бизнес - центры класса «С».

В общем объеме рынка на долю бизнес - центров класса «А» приходится 5% офисных площадей, на долю класса «В» - 20,6%, на долю бизнес - центров класса «С» -74,4%. Таким образом, общая доля высококачественных площадей - в бизнес - центрах классов «А» и «В» - составляет 25,6% от общего объема предложения на рынке'.

В соответствии с оценками проектов строительства офисных, торгово-офисных, офисно - гостиничных центров в 2008 г., в г. Челябинске ожидается увеличение объема предложения на рынке офисных помещений. Прогнозируемый прирост рынка к концу 2008 г. по отношению к 2007 г. составит 7,7%.

Уровень арендных ставок и стоимости продажи офисных площадей в бизнес центрах г. Челябинска на данном этапе развития рынка определяется, в основном, местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города и области, расположением на высокоскоростных магистралях, имеющих удобную транспортную доступность до исторического центра города.

Арендные ставки в бизнес - центрах города по классам в 1 полугодии 2007 г. составляют (за исключением выпадающих значений, без НДС и КУ): 

Класса «А» - 1135 руб./кв.м/мес. - 1200 руб./кв.м/мес.;

· Класс «В» - 700 руб./кв.м/мес. - 950 руб./кв.м/мес.;

· Класс «С» - 550 руб./кв.м/мес. - 800 руб./кв.м/мес.;

По мнению экспертов локального рынка недвижимости, а также согласно результатам исследований специалистов компании LCMC, наибольший спрос в настоящее время сосредоточен в сегментах класса «В», что во многом объясняется отсутствием необходимого количества качественных площадей.

На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих бизнес - центров на уровне 98 - 100%, что характеризует высокий спрос на офисные помещения в бизнес - центрах. До уровня 98-100% не дотягивают лишь те бизнес - центры, которые находятся в отдаленных районах Челябинска.

Наибольший спрос по площади арендуемых офисных- помещений в бизнес центрах г. Челябинска приходится на помещения до 100 кв. м. (по разным оценкам, порядка 61%). Доля в общей структуре спроса на более крупные помещения, площадью от 100 до 500 кв.м, составляет около 30%, от 500 до 1000 - 5%. Доля спроса на офисные помещения площадью свыше 1000 кв.м составляет примерно 9%. Средняя площадь арендуемых офисных помещений, составляет около 100 кв.м.

Источник LCMC: London Consulting & Management Company,

1.4. Основные понятия, используемые в работе

1. Под рыночной стоимостью  понимают наиболее вероятную  цену продажи объекта недвижимости  на открытом рынке в условиях  конкуренции при соблюдении всех  условий, присущих справедливой  сделке, а также при том, что  покупатель и продавец действуют  разумно, со знанием дела, а на  цену сделки не влияют посторонние  факторы.

2. Принцип наилучшего и  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости, требует при  оценке рассмотреть все возможные  варианты использования и среди  них выбрать тот, который обеспечивает  максимальную стоимость недвижимости  на дату оценки. Под возможными  имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово  обеспеченные, а среди них экономически  наиболее эффективные.