Оценка стоимости объекта недвижимости

3. В теории оценки приносящей  доход недвижимости известно  три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные  методы оценки недвижимости: затратный  подход, доходный подход, рыночный  подход (сравнительный подход).

Затратный подход, основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный метод, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых покупателем (инвестором) доходов (прямых - прибыль, и косвенных - экономия на налогах).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества

Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

1.5. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.

1.6. Дата оценки  стоимости объекта

Апрель 2008 года

2. Оценка земельного  участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

VL =95*TL *SL (1)

где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

SL - площадь земельного участка, кв. м.

Площадь земельного участка 1 066 кв.м.

Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: VL = 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.

3. Оценка объекта  затратным подходом

3.1. Определение  полной восстановительной стоимости  здания

Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле

VR =CD +Ci+P (2)

где: Со - прямые затраты, тыс. руб.;

Сi - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

 (3)

где:   - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

 - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

Косвенные затраты Сi составляют 40% от прямых затрат.

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимаем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Таким образом, получим:

Строительный объём здания - 18 085 куб. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 985 руб. /1 куб. м.;

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Прямые затраты:

CD =3 985 руб./ куб. м. *18 085 куб.м. * 1,40 = 100 896215 руб. = 100 896,21 тыс. руб.

Косвенные затраты:

Сi = 40%* CD =40% * 100 896,21 тыс.руб. = 40 358,50 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика:

Р = 35,0% * (Сi + CD ) = 35,0% * (40 358,50 тыс. руб. + 100 896,21 тыс.руб.) = 49 439,14 тыс.руб.

Полная восстановительная стоимость здания:

VR = 100 896,21 тыс. руб. + 40 358,50 тыс.руб. + 49 439,14 тыс.руб. = 190693,85 тыс.руб.

3.2. Определение накопленного износа здания.

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = DP + DF + DE (4)

где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

DF – функциональный износ здания, тыс. руб.;

DE – внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Результаты расчетов приведены в таблице 1.

Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

DF = 120,0% * 3 791,71 тыс. руб. = 4 550,04 тыс. руб.

Поскольку ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

DE = 0,25 % * 189 585,25 тыс.руб. = 473,96 тыс. руб.

Накопленный износ здания:

D = 26030,05 тыс. руб. + 4 550,04 тыс. руб. + 473,96 тыс. руб. = 31054,05 тыс. руб.

3.3. Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

Vrem = VR - D (5)

Vrem = 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.

Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	Доля восстановительной  стоимости всего здания, %	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа, тыс. руб. (гр.З *гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	13270,96	7	100	0,07	928,97
Наружные стены	16	30333,64	7	100	0,07	2123,35
Перекрытия	14	26541,93	7	100	0,07	1857,94
Кровля	8	15166,82	7	50	0,14	2123,35
Перегородки	8	15166,82	7	80	0,09	1365,01
Внутренняя отделка	6	11375,12	2	5	0,4	4550,05
Наружная отделка	3	5687,56	7	30	0,23	1308,14
Система водоснабжения и канализации	10	18958,53	7	50	0,14	2654,19
Система электроснабжения	7	13270,97	7	40	0,18	2388,77
Система отопления	9	17062,67	7	50	0,14	2388,77
Система вентиляции	2	3791,71	7	40	0,18	682,51
Система пожаротушения	3	5687,55	7	50	0,14	796,26
Система телефонизации	2	3791,71	7	40	0,18	682,51
Лифты	5	9479,26	7	30	0,23	2180,23
Всего	100	189 585,25	7			26030,05

3.4. Определение общей  стоимости оцениваемого объекта  недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом Vс a определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

Vca = Vrem + VL (6)

VCA = 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.

 

4. Оценка объекта рыночным  подходом

4.1. Характеристики сопоставимых  объектов аналогов

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В, Г. Цены объектов, полезная площадь, время продажи, местоположение и состояние приведены в таблице 2.

Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов

 

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Полезная площадь здания, кв. м.	3566	2066	3266	1866
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше

4.2. Корректировка цен  продажи сопоставимых объектов  аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

1. Корректировка по времени продаж:

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42

Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.

Проведем корректировку цены продажи 1 м :

по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;

2. Корректировка по местоположению:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;

3. Корректировка по состоянию  объекта:

Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;

Результаты расчетов приводятся в таблице 3.

 

Таблица 3. Характеристика объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А		Б	В	Г
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания, тыс. руб.	13,25		9,59	11,01	11,64
Величина корректировки по времени продаж	+2,13		+2,13	+0,71	+0,71
Скорректированная по времени продажи цена	15,38		11,71	11,72	12,35
Величина корректировки по местоположению	0		+3,03	+3,03	+3,03
Скорректированная по местоположению цена	15,38		14,74	14,75	15,38
Величина корректировки по состоянию объекта	-0,64		0	-0,01	-0,64
Скорректированная по всем показателям цена	14,74		14,74	14,74	14,74