Оценка стоимости объекта недвижимости

В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;

Стоимость оцениваемого здания VB определяется по формуле

VB = Рс * SB , (7)

где: Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Получим: VB = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.

4.3. Определение общей  стоимости оцениваемого объекта  недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

Vsc = VB + VL (8)

Получим: Vsc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.

5. Оценка объекта доходным  подходом

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (rB *SB + rb *Sb )*m, (9)

где:

гв - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь здания, кв. м.;

rb - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %

PGI1 = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.

PGI2 = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.

PGI3 = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.

PGI4 = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.

PGI5 = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.

5.2. Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI*k, (10)

где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

EGI1 = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.

EGI2 = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.

EGI3 = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.

EGI4 = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.

EGI5 = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.

5.3. Текущие операционные  расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

- фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное  повышение на 5,0 %);

- отчислений на социальные нужды  персонала (единого социального  налога);

- платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное  повышение на 7,5 %);

- прочих расходов (при этом учитываем  ежегодное повышение на 7,5 %);

- амортизационных отчислений на  полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

СОЕ1 = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.

СОЕ2 = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.

СОЕ3 = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.

СОЕ4 = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.

СОЕ5 = 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания   в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

 (11)

где:   – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

 – амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

= 158531,20 тыс. руб.

=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.

= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.

= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.

 = 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

 (12)

NI1 = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.

NI2 = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.

NI3 = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.

NI4 = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.

NI5 = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

 (13)

NU1 = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.

NU2 = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.

NU3 = (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.

NU4 = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.

NU5 = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.

5.4. Чистый операционный  доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3 определяется по формуле

NOI3 = (EGI-COE)-NI-NU + A (14)

NOI3 = (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.

NOI3 =(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.

NOI3 =(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.

NOI3 =(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.

NOI3 =(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.

5.5.Реальный денежный  поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

CF = NOI3 + NOIK , (15)

где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

CF1 = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.

CF2 = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.

CF3 = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.

CF4 = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.

CF5 =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.

5.6. Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле:

 (16)

где ik - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания. 
kdnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84

kdn 2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69

kdn 3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55

kdn 4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44

kdn 5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35

5.7. Дисконтированный денежный  поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

DCF = CF*kdn (17)

DCF1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.

DCF2 = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.

DCF3 = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.

DCF4 = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.

DCF5 = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.

Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.

 

5.8. Текущая стоимость  перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

где:

 - дисконтированный денежный поток  последнего 5-го года;

R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:

R = (Чистый операционный доход  от аренды / Цену продажи)

Таблица 4. Объекты-аналоги.

Показатели	Объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	6960	5950	12200	6950

R=0,28

PVR = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.

5.9. Текущая стоимость  здания

Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле

, (19)

где:   – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.

PVB = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.

Результаты расчетов представляют в таблице 5.

5.10.Стоимость объекта  недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле

VDI =PVB +VL , (20)

Стоимость земельного участка (VL ) определена ранее по формуле (1).

VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.

 

Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Полезная площадь здания, кв.м.	3516	3516	3516	3516	3516
Полезная площадь подвала, кв.м.	666	666	666	666	666
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.	0,37	0,41	0,45	0,49	0,54
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб.	0,22	0,24	0,26	0,29	0,32
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.	11708,28	17298,72	18986,40	20674,08	22783,68
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб.	1318,68	1918,08	2077,92	2317,68	2557,44
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.	13026,96	19216,80	21064,32	22991,76	25341,12
Коэффициент заполняемости	0,6	0,85	1	1	1
Действительный валовой доход тыс.руб.	7816,18	16069,68	20773,80	22851,60	25136,88
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.	540,00	756,00	793,80	833,49	875,16
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.	145,80	204,12	214,33	225,04	236,29
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.	2215,08	3174,95	3413,07	3669,05	3944,23
Прочие расходы, тыс.руб.	1423,98	2041,04	2194,16	2358,67	2535,57
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.	1895,85	1895,85	1895,85	1895,85	1895,85
Текущие операционные расходы по эксплуатацииздания, тыс. руб.	6220,71	8071,96	8511,21	8982,10	9487,10
Остаточная стоимость здания, тыс.руб.	158531,20	156635,35	154739,50	152843,65	150947,800
Налог на имущество, тыс.руб.	1585,31	1566,35	1547,39	1528,43	1509,47
Налог на прибыль, тыс.руб.	2,44	1543,53	2571,65	2961,86	3393,67
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб.	1903,57	6783,69	10039,40	11275,06	12642,49
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.	360,59	552,91	635,85	731,23	840,91
Реальный денежный поток, тыс.руб.	2264,16	7336,60	10672,25	12006,29	13483,40
Ставка дисконтирования, % 1	19,0	22,0	24,0	25,0	25,0
Коэффициент дисконтирования	0,84	0,69	0,55	0,44	0,35
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.	2265	5062,25	5869,74	5282,77	4719,19
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.	2466	0	0	0	0
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб.				16 854,25
Текущая стоимость здания, тыс. руб.				38 135,38
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.				44 676,10

 

6. Согласование  результатов оценки

Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:

1. В затратном методе  положительным моментом является  то, что результаты расчета достаточно  достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить  износ, особенно внешний, который  зависит от объема информации  и уровня знаний оценщика. Наиболее  привлекателен этот метод в  тех случаях, когда возникает  альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для  оценки уникальных по своему  виду и назначению объектов  с небольшим физическим износом.

2. Преимущество сравнительного  метода в том, что он оценивает  реакцию продавцов и покупателей  на сложившемся рынке. Недостаток  его в том, что нельзя найти  два абсолютно одинаковых объекта  недвижимости и нет уверенности  в объективности цен проведенных  сделок. При оценке приходиться  вводить поправки, которые снижают  точность расчета. Этот метод  приемлем при большом количестве  надежной информации о продаже  объектов-аналогов.

3. Преимущество доходного  метода в том, что он показывает  все выгоды от владения имуществом  в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды  не гарантированы. Будущие изменения  можно определить с большой  долей вероятности, но нельзя  гарантировать. Метод доходности  более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели  ориентируются, как на коммерческие  объекты.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

(21)

где  ,  ,   - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.

Получим:

V = 0,2 * 165620,10 тыс. руб. + 0,3 * 58914,74 тыс. руб. + 0,5 * 44676,10 тыс. руб. =95 475,04 тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость здания составляет 95 475,04 тыс. руб.

 

Заключение

В данной работе представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, рыночным и подходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.