Оценка стоимости торгового центра г. Перми «Земляника»

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Торговая недвижимость – один из наиболее привлекательных и в то же время рискованных объектов инвестиции в условиях развивающейся индустрии потребления. Определить привлекательность торгового центра как инвестиционного проекта, его ликвидность как залога – задачи, которые решаются в отчете об оценке торгового центра.

Чаще всего оценка торгового центра, как и других объектов коммерческой недвижимости, направлена на определение доходного потенциала объекта. В соответствии с этим формируется и круг вопросов и факторов, существенных при оценке торговых центров.

Ключевым понятием в оценке торговых центров является их классификация по размеру торговых площадей, особенности формирования ассортимента и зоне обслуживания. Принято выделять:

Специализированные торговые центры, которые ориентированы на сбыт определенной группы товаров. Местоположение и площадь не являются ключевыми.

Региональные торговые центры с проходимостью более 150 тыс. человек в день. Имеют удобное местоположение для охвата целого региона. Площадь – до 45 тыс. кв. м., арендаторы – торговые, сервисные, развлекательные компании.

Суперокружные торговые центры, расположенные на главных городских магистралях. Их аудитория – жители нескольких округов, площадь ТЦ – до 30 тыс. кв. м.

Торговые центры округа, расположенные недалеко от оживленных городских трасс. Площадь окружного ТЦ – до 20 тыс. кв. м., количество постоянных покупателей – до 150 тыс. человек.

Торговые центры района ориентированы на обслуживание от 3 до 40 тысяч покупателей, торговые площади – до 10 тыс. кв. м. Чаще всего якорным арендатором такого ТЦ становится сетевой супермаркет.

Торговые центры микрорайона отличаются небольшой площадью (до 3000 кв. м.), небольшим потоком покупателей и шаговой доступностью. Основная ориентация – товары повседневного спроса и востребованные услуги.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой  очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Все вышесказанное обуславливает актуальность темы курсовой работы.

Целью выполнения курсовой работы является оценка стоимости торгового центра г. Перми «Земляника» сравнительным подходом. 

Для выполнения цели ставятся следующие задачи:

• изучить теоретические аспекты сравнительного подхода оценки недвижимости;
• проанализировать рынок торговых площадей г. Перми;
• дать общую характеристику оцениваемому объекту недвижимости;
• провести оценку торгового центра сравнительным подходом.  

Предмет курсовой работы – сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости.

Объект курсовой работы – торговый центр «Земляника», расположенный в Дзержинском районе г. Перми.

Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

При выполнении курсовой работы использовались нормативно-правовые акты, учебные и методические пособия по оценке бизнеса, аналитические данные по рынку торговых площадей в г. Перми.

 

 

 

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1. Понятие сравнительного подхода

С изменением экономики и социальной организации в стране изменились задачи правового регулирования института субъекта коммерческой деятельности. Коммерческие организации самостоятельно выступают в гражданском обороте  и являются носителями права собственника движимого и недвижимого имущества. Государство    регулирует их экономическую деятельность и выступает «в качестве силы, способной установить цивилизованные правила новых экономических отношений». В связи с постоянным экономическим ростом многие, созданные в последние годы акционерные коммерческие организации нуждаются в помещениях под офисы, в производственных и складских площадях и т.д. (22, 211) 

В современной юридической литературе наблюдается всестороннее и глубокое исследование проблем сущности и содержания сделок с нежилыми помещениями в предпринимательской сфере.  Из них можно выделить ряд проблем, связанных с совершенствованием законодательства о недвижимом имуществе.

Во-первых, отсутствие единого комплексного подхода к правовому регулированию рынка коммерческой недвижимости сдерживает стабильное развитие предпринимательской деятельности, законодательно зафиксированы лишь основные, базовые положения, связанные с оборотом коммерческой недвижимости.

Во-вторых, рынок недвижимости распадается на множество разнопорядковых объектов недвижимости и их отдельных элементов, что создает трудности при разделении прав на эти элементы и усложняет процесс регистрации прав на объекты недвижимости. (29, 56)

Это вынуждает законодателя разрабатывать специальные нормы допустимых сочетаний отдельных прав. Оборот коммерческой недвижимости регулируется десятками нормативных актов от ГК РФ(1) до специальных Федеральных законов, разъяснения содержат также  решения высших судебных инстанций. Зачастую  в этих нормах существующего законодательства содержатся противоречия, затрудняющие процесс правового регулирования оборота коммерческой недвижимости.

Одной из актуальнейших проблем,  не до конца решенных в существующем законодательстве, является вопрос о  том, в какой мере входят в понятие недвижимости нежилые помещения. Статья 130 п.1 ГК РФ(1) выделяет главный критерий недвижимого имущества – признак связи с землей и невозможность перемещения  соответствующих объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Статья эта вызвала много нареканий       со стороны юристов.

Впервые законодательно нежилые помещения были признаны объектами недвижимости в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (4) (далее – Закон о регистрации недвижимости). Понятия здание, сооружение и нежилое помещение в литературе и нормативных актах  также трактуется по-разному.

Сравнительный подход применим в случае развитого рынка, что дает возможность оценщику подобрать достаточное количество аналогичных объектов. Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже. Обрабатывается полученная информация такими статистическими методам как: корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п.

Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик таким образом получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:

1. Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.
2. Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.
3. Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов. (15, 367)

Перечисленные выше принципы сравнительного подхода определяют ряд количественных и качественных элементов сравнения объектов недвижимости (корректирующих коэффициентов) применяемых для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:

Этап 1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.

Этап 2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.

Этап 3. Статистическая обработка данных цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).

Этап 4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимы вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. (16, 152)

Методы, применяемые при сравнительном подходе:

Метод общая группировка. Данный метод применим на рынке с достаточно большим количеством однородных аналогов, что позволяет снизить разброс цен, путем подбора достаточного числа однородных аналогов. Наличие большого числа однородных объектов позволяет проводить сравнение объектов целиком, а также применять общие корректировки, а не рассматривать отдельные характеристики.

Метод восстановительной стоимости по аналогам. Данный метод основан на том, что за стоимость объекта оценки принимается стоимость строительства нового аналогичного объекта недвижимости (рассчитывается сметная стоимость аналога).

Метод парных продаж. Суть метода метода заключается в продаже двух объектов являющихся точной копией друг друга и отличающихся только одной характеристикой, которая объясняет разницу в стоимости объектов. Это характеристика и используется как корректирующий коэффициент необходимый для сопоставления объектов

Экспертные методы расчета и внесения поправок. В данном методе величина корректирующих поправок (как правило в процентах) определяется экспертом на основание его субъективного мнения насколько объект хуже или лучше сопоставимого аналога, т.е. эксперт прежде всего опирается на свой опыт.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания. (14, 277)

 

1.2. Методика сравнительного подхода  к оценке недвижимости

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой  очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости. (12, 62)

Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»

Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными. Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже – то положительная.

Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.

При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определеннойпоследовательности внесения поправок. Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий: