Оценка стоимости торгового центра г. Перми «Земляника»

Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик таким образом получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название сравнительный подход.

 

 

 

Глава 2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «ЗЕМЛЯНИКА» (Г. ПЕРМЬ)

 

2.1. Общая характеристика торговой недвижимости «ТЦ «Земляника»

Торговый центр «Земляника» построен на проспекте Парковый в г.Перми и был введен в эксплуатацию в июле 2009 г. Четырехэтажное здание общей площадью 12.466 кв.м. с современной инженерной инфраструктурой построено по индивидуальному проекту. Здание выполнено в лаконичном современном стиле с использованием актуальных отделочных материалов – тонированного стекла и керамогранита различных оттенков.

Таблица  1 – Характеристика объекта недвижимости

Характеристика	Описание
Наименование объекта	Торговые помещения, площадь 12499 кв.м., четырехэтажное здание
Адрес местоположения	г.Пермь, Парковый проспект, 17
Первоначальная балансовая стоимость (на 01.08.2012 г.), руб.	23 762 091,56
Остаточная балансовая стоимость (на 01.08.2012 г.), руб.	13 425 101,56
Год постройки здания	2009
Этажность здания	4-этажное с подвалом  и цоколем
Группа капитальности	1
Общая площадь, кв.м.	12466
Площадь застройки (расчетное значение), кв.м.	3.332
Строительный объем (расчетное значение), куб.м.	62.750

1. Полезная площадь объекта – 8000 м.кв.
2. Сдано в аренду (по состоянию на 01.01.2014 г.) – 7 562 кв.м, заполняемость 98,5%.
3. Для сдачи в аренду свободно (по состоянию на 01.01.2013 г.) – 116 кв.м  на 3 этаже.
4. Фактические ставки – 9 000‒30 000 руб./м²/год
5. Услуги: химчистка, ремонт одежды, ремонт обуви, ремонт часов, кафе быстрого питания.
6. Общее количество арендаторов (по состоянию на 01.01.2015 г.) – 91.
7. Якорные арендаторы: супермаркет «Добрыня», супермаркет бытовой техники «Корпорация «Центр».
8. Качественный состав арендаторов.

ТЦ, в силу своего размещения, предназначен, в первую очередь, для потребителей, живущих в Парковом микрорайоне, то есть в зоне пешеходной доступности, что соответствует первичной торговой зоне (см. пункт «Торговые зоны»).

Но, помимо хорошей пешеходной доступности, к ТЦ ведут сложившиеся общегородские транспортные магистрали. В общей сложности, непосредственно на Парковый проспект, 17, где расположен ТЦ, или в его 1—2 х квартальной доступности можно добраться не менее, чем на 10 автобусных маршрутах (№№ 2, 9, 14, 23, 30, 47, 54, 66, 74 и 76), т. е. на 13 % всех автобусных маршрутов Перми а также на перечисленных выше 1 маршруте трамвая и 3 х маршрутах троллейбуса. Кроме этого, проходит, как минимум, 3 маршрута (№№ 2т, 11т и 12 т) маршрутных такси (Приложение 1).

Парковый микрорайон связан развитой дорожной сетью с центром Перми. Фактически именно по границам Паркового микрорайона (а также по внутреннему Парковому проспекту) проходит весь автотранспорт, движущийся с правого берега: из правобережной части Дзержинского района и из Кировского района.

Парковый проспект — одна из основных транспортных артерий города. Почти параллельно Парковому проспекту, ограничивая Парковый микрорайон, идут улицы Подлесная и Трамвайная. Ул. Подлесная, огибая микрорайон Светлый, и ул. Трамвайная, переходя в ул. Барамзиной и огибая микрорайон Железнодорожный, соединяют Дзержинский район с Ленинским.

Т.е., доступность для пассажирского и личного транспорта к ТЦ «Земляника» оценивается как отличная.

ТЦ «Земляника» выполняет функцию «ТЦ у дома».

В цокольный этаж - продовольственный сетевой ритейлер.

1 этаж - «Центрообувь».

2 этаж - сетевой ритейлер  по продаже бытовой техники «Корпорация «Центр».

3 этаж – детские товары  и домашние аксессуары.

4 этаж – развлекательный  центр (с зоной кафе).

На всех этажах будут представлены промышленные товары и услуги в самом широком ассортименте – одежда и обувь, постельное белье и посуда, книги и канцтовары, косметика и сувениры; химчистка, ремонт одежды обуви, часов и пр. Все операторы ТЦ ориентированы на покупателей со средним уровнем достатка.

Основные арендаторы: Супермаркет Добрыня, книжный магазин Буква, Уральский банк реконструкции и развития, зал детских автоматов Play Day, 5D кино-аттракцион.

 

2.2. Выбор объектов-аналогов

Сравнительный подход к оценке стоимости ТЦ «Земляника» базируется на информации о недавних рыночных сделках по продаже торговых площадей в г. Перми. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При продаже объектов недвижимости, подобных ТЦ «Земляника» информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна и не полна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах торговых центров в г. Перми, аналогичных оцениваемому ТЦ «Земляника», для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.

На основании сайтов Интернет: http://zdanie.info, http://towns.arendator.ru/perm.

Были отобраны следующие объекты, аналогичные ТЦ «Земляника» по своим конструкторским особенностям.

Выбранные элементы и единицы сравнения:

• объем передаваемых прав на здания (помещения);
• условия финансовых расчетов;
• цена предложения (скидка на торг);
• время продажи;
• местоположение (комплексный показатель, учитывающий территориальное расположение объекта в городе (оценочная зона), удаленность от центра города, расположение в квартале застройки, уровень развития инфраструктуры района расположения объекта, а также тип транспортной магистрали, с которой осуществляется подъезд к объекту);
• назначение помещений;
• конструктивные и физические характеристики объекта - комплексный суммарный коэффициент, определяющий различия.

Единицей сравнения является стоимость – 1 кв.м. общей площади объекта. В качестве единицы сравнения для единых объектов торгового  назначения обычно выбирается цена предложения 1 кв.м объекта, это объясняется предпочтительным рыночным размером, в соответствии с которым данные объекты позиционируются при сделках купли-продажи.

Стоимость, приведённая в объявлениях о продаже объектов-аналогов, указана с учётом НДС.

 При вычислении корректировок в данном случае были использованы два метода: метод анализа вторичного рынка, когда величины корректировок базируются на рыночных данных, и метод качественного анализа, который основывается на мнении эксперта о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

1. Корректировка на пакет  вещных прав. Разница в стоимости  объектов довольно часто определяется разницей в их юридическом статусе (наборе прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае оценивается право собственности на улучшения. Выбранные в качестве объектов-аналогов нежилые здания, принадлежат их владельцам на праве собственности, различие в правовом статусе на земельные участки учитывается в корректировке на состав единого объекта, поэтому поправка не применяется.

2. Корректировка на условия  финансирования, налогообложения и  условия продажи. Сделки с сопоставимыми  объектами проводились на типичных  условиях, то есть собственники  не были ограничены в сроках  продажи; между покупателями и  продавцами не было никаких  особых отношений; объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Эти условия соответствуют рыночным условиям продажи, и корректировки не требуют.

3. Корректировка на дату  продажи не вводилась, так как  продажа выбранных для расчета аналогов осуществляется в настоящее время (цены продавцов). Корректировка на цену предложения. Данная корректировка отражает тот факт, что цена объектов, выставленных на продажу, учитывает мнение только одной стороны -продавца. Рыночная же цена объекта - это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена, учитывающая интересы обеих сторон сделки и являющаяся, как правило, следствием торга между сторонами. При заключении сделок купли-продажи продавец, учитывая свои интересы, обычно устанавливает наибольшую цену объекта, а в процессе торга, несколько уступает в цене, то есть имеет место «уторговование». Величина скидки на уторговывание зависит от ликвидности объекта.

4. Корректировка на назначение помещений не вводилась, так как все подобранные аналоги представляют собой здания (помещения) торгового  назначения (с возможностью использования в качестве объекта торгового  назначения).

5. Корректировка на физические  характеристики земельных участков объектов учитывает различие в индивидуальных характеристиках земельных участков объекта оценки и объектов-аналогов, входящих в состав имущественного комплекса объектов.

6. Корректировка на местоположение.

Местоположение объекта недвижимости - один из основных видовых признаков, отражающих уникальность каждого конкретного объекта.

В каждом конкретном случае (применительно к каждому конкретному объекту) местоположение объекта недвижимости характеризуется рядом факторов, присущих данному объекту.

Стоит отметить, что показатель удобства местоположения является комплексным, то есть осуществляется одновременное разнонаправленное совокупное влияние некоторого числа характеристик местоположения.

Среди факторов, определяющих местоположение коммерческого объекта недвижимости, можно выделить следующие:

1) градостроительная ценность  района (привлекательность и удобство  территориальных районов и экономических  зон города);

2) удалённость объекта  от центральной части города;

3) расположение объекта  в квартале застройки  (первая, вторая линия, в глубине квартала застройки);

4) инфраструктура района  расположения объекта (социальная  инфраструктура, транспортная инфраструктура, инженерная инфраструктура);

5) расположение объекта  относительно основной автомобильной дороги района.

Размер применяемого поправочного коэффициента устанавливается на основании сопоставления оценщиком характеристик местоположения рассматриваемого объекта оценки с характеристиками объектов-аналогов.

1. Градостроительная ценность  района (привлекательность и удобство территориальных районов и экономических зон города). Ранжирование по данному критерию основано на методике определения дифференцированных ставок земельного налога в городе Перми, которые устанавливают зависимость между градостроительной ценностью территории г. Перми, разбитой на территориально-экономические зоны в границах территориальных районов г. Перми.

Таблица 2- Шкала качественных оценок фактора местоположения по критерию «Градостроительная ценность района»

Градостроительная ценность района (ставка налога, руб/м2)	Числовое значение критерия (балл)	Характеристика
от 7,05 руб./м2 до 14,64 руб./м2	1	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 7,05 руб./м2 до 14,64 руб./м2
от 14,65 руб./м2 до 22,24 руб./м2.	1,5	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 14,65 руб./м2 до 22,24 руб./м2
от 22,25 руб./м2 до 29,84 руб./м2	2	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 22,25 руб./м2 до 29,84 руб./м2.
от 29,85 руб./м2 до 37,44 руб./м2.	2,5	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 29,85 руб./м2 до 37,44 руб./м2
от 37,45 руб./м2 до 45,04 руб./м2.	3	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 37,45 руб./м2 до 45,04 руб./м2.
от 45,05 руб./м2 до 52,64 руб./м2.	3,5	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 45,05 руб./м2 до 52,64 руб./м2.
от 52,65 руб./м2 до 60,24 руб./м2	4	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 52,65 руб./м2 до 60,24 руб./м2.
от 60,25 руб./м2 до 67,84 руб./м2.	4,5	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 60,25 руб./м2 до 67,84 руб./м2.
от 67,85 руб./м2 до 75,39 руб./м2	5	В данную группу входят зоны со ставкой налога от 67,85 руб./м2 до 75,39 руб./м2.