Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Августа 2015 в 10:25, курсовая работа
Целью выполнения курсовой работы является оценка стоимости торгового центра г. Перми «Земляника» сравнительным подходом.
Для выполнения цели ставятся следующие задачи:
изучить теоретические аспекты сравнительного подхода оценки недвижимости;
проанализировать рынок торговых площадей г. Перми;
дать общую характеристику оцениваемому объекту недвижимости;
2) Удалённость объекта
от центральной части города.
Стоимость объектов изменяется
по мере удаления от центрально
Таблица 3- Шкала качественных оценок фактора местоположения по критерию «удалённость объекта от центральной части города»
Расстояние от «м-на Парковый» |
Числовое значение критерия (балл) |
Характеристика |
< 1 км |
5 |
В данную группу входят территории г. Перми, расположенные на расстоянии до 1 км от «м-на Парковый», при измерении расстояния по кратчайшему пути движения по автомобильным дорогам |
свыше 1 - до 3 км |
4 |
В данную группу входят территории г. Перми, расположенные на расстоянии свыше 1 до 3 км от «м-на Парковый», при измерении расстояния по кратчайшему пути движения по автомобильным дорогам |
свыше 3 - до 5 км |
3 |
В данную группу входят территории г. Перми, расположенные на расстоянии свыше 3 до 5 км от «м-на Парковый», при измерении расстояния по кратчайшему пути движения по автомобильным дорогам |
свыше 5 - до 10 км. |
2 |
В данную группу входят территории г. Перми, расположенные на расстоянии свыше 5 до 10 км от «м-на Парковый», при измерении расстояния по кратчайшему пути движения по автомобильным дорогам |
> 10 км |
1 |
В данную группу входят территории г. Перми, расположенные на расстоянии свыше 10 км от «м-на Парковый», при измерении расстояния по кратчайшему пути движения по автомобильным дорогам |
3) Расположение объекта в квартале застройки (первая, вторая линия, в глубине квартала застройки).
4) Инфраструктура района расположения объекта (социальная инфраструктура, транспортная инфраструктура, инженерная инфраструктура). Уровень развития инфраструктуры района расположения объектов недвижимости в значительной степени имеет влияние на их стоимость.
Таблица 4 - Шкала качественных оценок фактора местоположения по критерию «Расположение объекта в квартале застройки»
Расположение объекта в квартале застройки |
Числовое значение критерия (балл) |
Характеристика |
Первая линия |
5 |
В данную группу входят объекты, подъезд к которым осуществляется непосредственно с проезжей части основной или второстепенной городской автомобильной дороги (между проезжей частью и объектом отсутствуют другие здания и сооружения). Здания / помещения просматриваются с автодороги. |
Вторая линия |
3 |
В данную группу входят объекты, подъезд к которым осуществляется с проезжей части основной или второстепенной городской автомобильной дороги минуя первую линию зданий данной проезжей части (между проезжей частью и объектом расположена одна линия других зданий и сооружений). Здания / помещения не просматриваются с автодороги. |
В глубине квартала застройки |
1 |
В данную группу входят объекты, подъезд к которым осуществляется с проезжей части основной или второстепенной городской автомобильной дороги минуя более одной линии зданий данной проезжей части (между проезжей частью и объектом расположено более одной линии других зданий и сооружений). Здания / помещения не просматриваются с автодороги, подъезд к ним затруднен. |
В отношении объектов коммерческого (торгово-офисного назначения, торгово-сервисного назначения) превалирующее значение играют факторы социальной и транспортной инфраструктуры, как обеспечивающие высокие пешеходные и транспортные потоки.
Таблица 5 - Шкала качественных оценок фактора местоположения по критерию «Инфраструктура района»
Уровень развития инфраструктуры района |
Числовое значение критерия (балл) |
Характеристика |
Высокий |
5 |
Социальная инфраструктура: в ближайшем окружении присутствуют объекты социальной направленности (жилые здания, дошкольные и школьные образовательные учреждения, отделения почты и банков, торговые объекты, аптеки и др.), являющиеся местами притяжения большого количества людей, как следствие - высокие пешеходные и транспортные потоки;
|
Продолжение таблицы 5 | ||
Средний |
3 |
Социальная инфраструктура: ближайшее окружение составляют в основном жилые массивы, отсутствуют крупные коммерческие объекты, привлекающие в рассматриваемый район жителей других районов; Транспортная инфраструктура: асфальтированные дороги хорошего качества; в ближайшем окружении присутствуют остановки общественного транспорта; Инженерная инфраструктура: территории обеспечены всеми централизованными коммуникационными системами. |
Низкий |
1 |
Социальная инфраструктура: ближайшее окружение составляют в основном производственные территории, жилые массивы находятся на достаточном удалении, поблизости отсутствуют объекты, привлекающие большие потоки потенциальных клиентов; Транспортная инфраструктура: асфальтированные и(или) грунтовые дороги хорошего качества; в ближайшем окружении отсутствуют остановки общественного транспорта. Низкая транспортная доступность является фактором в существенной степени снижающим пешеходные потоки; Инженерная инфраструктура: территории обеспечены основными централизованными коммуникационными системами (электроснабжение, газоснабжение и(или) отопление, водоснабжение). |
5) Расположение объекта
относительно основной
Таблица 6- Шкала качественных оценок фактора местоположения по критерию «Расположение объекта относительно основной автомобильной дороги
Расположение объекта относительно основной автомагистрали |
Числовое значение критерия (балл) |
Характеристика |
На главной автомобильной дороге |
5 |
Подъезд к объекту осуществляется с главной автомобильной дороги (городская асфальтированная в основном трехполосная и более автомобильная дорога с покрытием хорошего качества с высокой интенсивностью транспортного потока, наличием большого количества маршрутов общественного транспорта, в основном центральные городские дороги с выездом из города) |
На основных районных автомобильных дорогах |
3 |
Подъезд к объекту осуществляется с основной автомобильной дороги (районная асфальтированная автомобильная дорога с покрытием хорошего качества со средней интенсивностью транспортного потока, возможно наличие небольшого количества маршрутов общественного транспорта) |
На внутриквартальных автомобильных дорогах |
1 |
Подъезд к объекту осуществляется с внутриквартальной (прилегающей к основной или главной) автомобильной дороги (городская асфальтированная и(или) грунтовая автомобильная дорога хорошего качества с низкой интенсивностью транспортного потока, в основном без движения транспорта) |
Первые четыре элемента сравнения являются обязательными, вводятся всегда, и объяснения их применения не требуют. Состав последующих выбранных для проведения расчетов элементов сравнения объясняется типом оцениваемого объекта и его основными ценообразующими характеристиками.
В результате ранжирования выбранных критериев фактора местоположения в соответствии с бальной шкалой их оценок, с учётом присвоенных весовых коэффициентов критериям, будет выведен удельный показатель стоимости объектов, обусловленный влиянием фактора местоположения, который устанавливает зависимость между бальной оценкой местоположения объекта и процентным показателем стоимости объектов в расчёте на 0,01 балла
Таблица 7 - Расчета стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж
Характеристика |
Объект |
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
Аналог № 4 |
Аналог № 5 |
Источник информации |
ТЦ «Земляника» |
Колизей Atrium |
«Касторама» |
Разгуляй |
Столица Пермь |
Домино |
Адрес |
пр. Парковый, 17. |
ул. Ленина, 60 |
2-я Казанцевская, д. 11 г |
ул. Кирова, 7 |
ул. Мира, 41/1 |
ул. Куйбышева, д.85а |
Площадь здания |
12466 |
10400 |
11500 |
7133 |
32000 |
8095 |
Цена продажи объекта, руб |
55000000 |
80000000 |
6500000 |
85000000 |
76520000 | |
Передаваемые юр права |
Собствен. |
Собствен. |
Собствен. |
Собствен. |
Собствен. |
Собствен. |
Назначение |
Торговое |
Торговое |
Торговое |
Торговое |
Торговое |
Торговое |
Тип здания |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Далее в таблице 8 рассчитаем стоимость с учетом корректировок по изложенным в пункте 2.2 основаниям.
Таблица 8 - Расчет корректировок стоимости объекта (на 15.03.2015)
Элементы сравнения |
Объект |
Аналог № 1 |
Аналог № 2 |
Аналог № 3 |
Аналог № 4 |
Аналог № 5 |
Тип здания |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Отдельно-стоящее |
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Скорректированная цена |
55000000 |
76520000 |
6500000 |
85000000 |
80000000 | |
Условия финансирования и налогообложения |
обычные |
обычные |
обычные |
обычные |
обычные |
обычные |
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Условия продажи |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Корректировка |
55000000 |
76520000 |
6500000 |
85000000 |
80000000 | |
Местоположение |
||||||
Суммарный балл по фактору местоположения (S) |
3,427 |
3,003 |
4,183 |
3,029 |
3,247 |
2,631 |
Разница в суммарном балле (AS) |
- |
0,424 |
-0,756 |
0,398 |
0,18 |
0,796 |
Среднее значение Удельного показателя стоимости, % на 0,01 балла (Пу) |
0- |
0,273 |
0,222 |
0,273 |
0,273 |
0,273 |
Корректировка |
11,60% |
-16,80% |
10,90% |
4,90% |
21,70% | |
Скорректированная цена |
55843388 |
57946521 |
6557688 |
81150979 |
88620022 | |
Назначение объекта |
Торговое |
Торговое |
Торговое |
Торговое |
Торговое |
Торговое |
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Скорректированная цена |
55843388 |
57946521 |
6557688 |
81150979 |
88620022 | |
Итого цена объекта |
55843388 |
57946521 |
6557688 |
81150979 |
88620022 |
Информация о работе Оценка стоимости торгового центра г. Перми «Земляника»