Определение стоимости земельного участка в Промышленном районе города Самары

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«САМАРСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-

СТРОИТЕЛЬНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Определение стоимости земельного участка

в Промышленном  районе города Самары»

 

 

 

 

Выполнила: студентка 4 курса

ФТГС, гр. Н-91     

Ефремова В.А.

 

Научный руководитель:

ст. преп., к.э.н.

 Бочаров  А.Ю.

 

 

 

Самара  2012

 

САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

КАФЕДРА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ  И ЭКСПЕРТИЗЫ НЕДВИЖИМОСТИ

 

ЗАДАНИЕ НА КУРСОВОЙ ПРОЕКТ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

Студенту IV курса ФТГС специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью»

 

Фамилия И.О. ______________________________________________________

 

Научный руководитель (должность, ФИО) _____________________________

 

Тема курсового проекта______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________

 

ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И СТРУКТУРА  ПРОЕКТА

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

ЭТАПЫ ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА

 

1. Составление и обсуждение с руководителем плана работы___________

_____________________________________________________________

2. Библиографическая работа, статистическая обработка информации; аналитическое заключение; написание работы_________________________ _________________________________________________________________

3. Доработка и представление работы на кафедру до__________________

 

Задание на курсовой проект выдано «__»______________20__г.

 

Курсовой проект сдан на кафедру «__»______________20__г.

 

ОТЗЫВ НАУЧНОГО РУКОВОДИТЕЛЯ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Оценка курсового  проекта _____________Дата __________________________

Содержание

Введение…..…………………………………………………………………...… 3

1. Анализ состояния земельного рынка городского округа Самара…….…………………………………………………………………..…..5

1.1 Состояние земельного  фонда  городского округа Самара…………………5

1.2 Анализ рынка земельных участков в г. Самара ..…………………………..9

1.3 Анализ рынка  земельных участков в Промышленном  районе г.Самара………..…………………………………………………………………14

2. Определение рыночной стоимости земельного участка в

Промышленном районе города Самара.........................................................18

2.1 Характеристика объекта оценки и ближайшего окружения…………….. 18

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного  использования……….…19

2.3 Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж……………………………………………………………..…24

2.4 Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом методом балльных оценок…………………………………………………………..……..27

2.5 Оценка стоимости земельного  участка доходным и затратным  подходами…………………………………………………………………..……30

3. Согласование результатов……………………………………………...…..34

3.1  Описание процедуры согласования ………………………….………..…..34

3.2 Обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке……………..…35

Заключение …………………………………………………………………..…37

Список  использованной литературы……….…………………………..…...39

 

Введение

Необходимость в получении достоверной оценочной  стоимости земельных участков испытывают, как государственные и муниципальные  органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона или того или иного конкретного земельного участка.

В результате проведения государственной кадастровой оценки  получена реальная картина стоимости  земель (земельных участков) на территории России, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанными с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развития экономики в целом.

Конечным общественно  значимым результатом достижения данной цели является создание свободного и  конкурентного рынка недвижимости, обеспечивающего равные возможности для всех слоев населения и всех категорий предприятий, независимо от форм собственности.

Земельный участок  – часть поверхности, которая  имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и  другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В практике оценивания единичных объектов собственности, в том числе земельной, сложились  определенные подходы и методы оценки.

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Сравнительный подход состоит в определении  рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

На сравнительном  подходе основаны: метод сравнения  продаж; метод выделения; метод распределения; метод балльных оценок

Доходный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из того, какой величины, в течение,  какого периода времени, и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.

На доходном подходе основаны: метод капитализации  земельной ренты, метод остатка  для земли, метод предполагаемого  использования.

Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков - объектов не воспроизводимых - данный подход в чистом виде не применим. При этом в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения.

Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, предполагаемого использования, балльных оценок.

1. Анализ состояния земельного рынка городского округа Самара

1.1 Состояние земельного фонда городского округа Самара

 

В целом земельный  фонд территорий, находящихся в административно - территориальном подчинении администрации города Самара относится к категории земель населенных пунктов и составляет на 01.01.10 г. 47540 га. Из них земель, находящихся в административных границах (в черте города), - 46597 га; за пределами административных границ - 943 га, (поселок Береза и Прибрежный).

В 2009 г. в городе продолжались работы по проведению земельной  реформы, предоставлению земельных  участков в собственность граждан  и юридических лиц, по проведению контроля над использованием и охраной земель и соблюдением земельного законодательства.

Земли населенных пунктов составляют 46597га. В Самаре преобладают земли водного фонда (18,8%), земли лесного фонда (18,2%), земли общего пользования (15,6%), а также земли сельскохозяйственного использования (13,7%). На земли жилой и общественно-деловой застройки приходится около 14,3% всей территории города (табл.1.1.1).

Из всех площадей земли сельскохозяйственных предприятий составляют 3 799 га, под индивидуальным жилищным строительством и личным подсобным хозяйством граждан – 2 104 га, под садами и дачами – 2 403 га, резервных территорий для застройки – 1 081,4га (в составе земель застройки). Земли запредельного пользования – 943 га. По собственности земельный фонд подразделяется на государственные, муниципальные и частные земли. К частным землям относятся земли граждан (общая совместная и общая долевая собственность) и земли юридических лиц. По данным на 01.01.2009г. в собственности граждан и юридических лиц находится 4% земель от общей площади земель категории, в государственной и муниципальной собственности соответственно 96%.

Таблица 1.1.1 Структура земельного фонда г.о. Самара, га

	2009 год	2010 год	Изменение +,-
Всего - земли  городского округа Самара,  из них	54138,2	54138,2	-
В черте города	46597	46597	-
из  них земли:
жилой застройки	3866	3855	-11
общественно-деловой  застройки	2837	2848	+11
производственной  застройки	4650	4650
инженерной  и транспортной инфраструктуры	2264	2264
объекты рекреации	107	107
лесного фонда  и лесопарков	8464	8464
земли сельскохозяйственного  пользования	6387	6387
водного фонда	8739	8739
под военными объектами  и режимными территориями	828	828
земли общегородского пользования	7498	7490	-8
из  всех площадей земли:
сельскохозяйственных  предприятий	3799	3799
под индивидуальным жилищным строительством и личным подсобным  хозяйством граждан	2134	2112	-22
под садами и  дачами	2469	2403	-66
резервных территорий для  многоэтажной жилой застройки	774,22	738,04	-36,18
резервных территорий для общественно-деловой застройки	347,52	347,36	-0,16
Земель запредельного  пользования	943	943	-
поселок «Береза» (вместе с территорией аэропорта "Курумоч")	813	813	-
поселок «Прибрежный» (в т.ч. поселки Задельное, Винтай, Пискалинский Взвоз)	130	130	-
Сельские населенные пункты (поселки Козелки и Ясная  Поляна)	6598,2	6598,2	-

 

Земли застройки в структуре  земель города на 01.01.2012 г. занимают   6 696 га  или 14,3 % и включают в себя земельные участки, занятые зданиями и сооружениями и территории, необходимые для их обслуживания  и  эксплуатации (для сравнения в 2000 году  площадь земель жилой и общественно – деловой застройки составляла 6 589 га, положительная динамика застройки на 107 га).

Под дорогами в городе насчитывается  13 453 га. Увеличение земель, занятых дорогами связано с предоставлением земель сельскохозяйственного назначения для строительства и реконструкции автомобильных дорог. Наибольшие площади земель под дорогами   находятся в категории земель населенных пунктов,  меньше в категории земель сельскохозяйственного назначения и на землях промышленности.

Прочими землями на территории  города занято 1 407 га, что осталось на том же уровне по сравнению с предшествующими  годами. В состав прочих земель отнесены полигоны отходов  и свалки, овраги,  пески и другие неиспользуемые земли. Больше всего прочих земель содержится в категории земель сельскохозяйственного назначения.

В пределах черты населенных пунктов  отсутствуют земли, не вовлеченную  в градостроительную и иную деятельность.

Наиболее крупные  изменения в составе земель города связаны со следующими операциями по изъятию и предоставлению земельных  участков:

а) из земель общегородского пользования и резерва:

• под многоэтажное жилищное строительство отведен 21 участок на общую площадь 31,26 га.;
• под земли общественно-деловой застройки - 6,79 га - 8 участков; 
• под земли ИЖС - 3,35 га - 16 участков;
• под земли индивидуального садоводства - 3,46 га - 33 участка.

б) другие мероприятия, связанные с изменением структуры земельного фонда:

• изъятие из резерва индивидуальной жилой застройки (пустующие участки в массивах индивидуальной жилой застройки) предоставлено 25 участков на общей площади 3,35 га, что на 20% больше чем в предыдущем году ;
• предоставление земельных участков под многоэтажное жилищное строительство со сносом малоценных индивидуальных жилых домов: общая площадь отвода 17,61 га - 9 участков.

Все земли, находящиеся в черте  города поделены на 9 административных районов.

Наибольшая площадь в Красноглинском, Кировском и Куйбышевском районах (более 7 500 га), наименьшая – в Ленинском и Железнодорожном (менее 2 000 га). Примерно одинаковыми по площади являются Советский, Октябрьский и Самарский районы (около 4 000 га), чуть больше площадь Промышленного района (5 386 га).