Определение стоимости земельного участка в Промышленном районе города Самары

 

Единицей сравнения объекта оценки с выбранными аналогами является цена одной сотки площади земельного участка. Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта осуществлено посредством внесения поправок. Ввиду отсутствия парных продаж, величины поправок определены экспертным методом на основе сопоставления параметров объекта оценки и объектов-аналогов. Результаты корректировок представлены в таблице 2.3.2.

 

Таблица 2.3.2. Таблица корректировок

Элементы сравнения	Оцениваемый участок		Аналоги
			1		2		3	4	5
Цена за кв.м,руб			4463		4610		5333	5000	4500
Местоположение	Промышленный  район, Поляна имени Фрунзе, 9-ая малая просека, Участок     64		Промышленный район, 9 просека, 5 линия		Промышленный район,     6 просека		Промышленный район, 9 просека 8 линия	Промышленный район, 9 просека, 8 линия	Промышленный район, 8 просека, Енот. Пер.
Условия финансирования	Собств.   Средства
Вид собственности	Частная    собственность
Условия продажи	Срочная чистая продажа
Корректировка		0%		0%		0%		0%	0%
Скорректированная цена, руб.		4463		4610		5333		5000	4500
Поправка на торг		-15%		-15%		-15%		-15%	-15%
Скорректированная цена, руб.		3794		3919		4533		4250	3825
Наличие коммуникаций	На участке	Около участка		Около участка		На участке		На участке	Около участка
Корректировка		+8%		+8%		0%		0%	+8%
Скорректиро ванная цена, тыс.руб.		4098		4232		4533		4250	4131
Удельный вес		0,17		0,17		0,25		0,25	0,17
		697		720		1133		1063	702
Ценя кв.м, тыс.руб.	4315
Стоимость объекта оценки, тыс.руб	7 077

Вывод: стоимость  оцениваемого земельного участка по сравнительному подходу равна 7 077 (семь миллионов семьдесят семь) тысяч рублей.

Поправки вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.

По 1-4 элементам  сравнения поправки не вносились, поскольку  объекты-аналоги  имеют аналогичные  характеристики.

Корректировка на наличие коммуникаций. Аналоги 1,2 и 5 имеют коммуникации рядом с участком, а аналоги 3 и 4, так же как и объект оценки имеют коммуникации непосредственно на участке.

Ранжирование скорректированных цен 1 сотки произведено по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносились наименьшее количество корректировок.

 

2.4.Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом методом балльных оценок

 

В методе балльных оценок при формировании балльных оценок критериев (показателей) эксперты сравнивают между собой значимость критериев, входящих в показатель комплексной оценки, используя процедуры ранжирования оцениваемого парного сравнения и последовательного сравнения. Ранжирование заключается в упорядочении оцениваемых критериев в порядке уменьшения их значимости. Оценивание заключается в назначении оценок критериев в соответствии с их значимостью. Описание объектов- аналогов приведено в таблице 2.4.1.

 

Таблица 2.4.1. Описание объектов аналогов

 

Характеристики	Оцениваемый участок	Аналоги
		1	2		3		4		5
Местоположение	Промышленный  район, Поляна имени Фрунзе, 9-ая малая просека, Участок     64	Промышленный район, 9 просека, 5 линия	Промышленный район,     6 просека		Промышленный район, 9 просека 8 линия		Промышленный район, 9 просека, 8 линия		Промышленный район, 8 просека, Енот. Пер.
Условия финансирования	Собств.   Средства
Вид собственности	Частная    собственность
Условия сделки	Срочная чистая продажа
Коммуникации	На участке	Радом с участком		Рядом с участком		На участке		Рядом с участком		На участке
Площадь, кв.м.	1408,3	1210		1410		1500		1400		1041
Цена за кв.м,руб		4463		4610		5333		5000		4500

 

 

 

Таблица 2.4.2 –  Веса критериев

Коммуникации
коммуникации  на участке	4
коммуникации рядом с участком	5
	Таблица 2.4.3 Оценка критериев

Критерий согласования - Коммуникации
	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Сумма
Оценка	4	5	5	4	4	5	27
Приведенная оценка по критерию	0,15	0,19	0,19	0,15	0,15	0,19	1

Таблица 2.4.4 Расчет суммарных оценок

	Оценивае-мый объект	1	2	3	4	5	Сумма
Коммуникации	0,15	0,19	0,19	0,15	0,15	0,19	1
Суммарная оценка	0,15	0,19	0,19	0,15	0,15	0,19	1
Стоимость 1 кв.м.		4463	4610	5333	5000	4803

 

 

Таблица 2.4.5 Расчет стоимости объекта оценки

 

Стоимость 1 кв.м. площади оцениваемого объекта, руб.	4278
Общая площадь  оцениваемого объекта, кв.м.:	1408,3
Стоимость оцениваемого объекта, руб.	6 024 708

Стоимость по методу бальных оценок составила 6 024 708 (Шесть миллионов двадцать четыре тысячи семьсот восемь рублей)

 

 

 

 

2.5 Оценка стоимости земельного участка доходным и затратным подходами

 

Подход с  точки зрения дохода представляет собой  процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость  недвижимости непосредственно связана  с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.
4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

В доходном подходе существует два метода расчета: метод прямой капитализации и метод дисконтирования  денежных потоков (ДДП). Применение метода ДДП наиболее обосновано для оценки объектов, приносящих денежные доходы неравномерные по годам, т. е. к объектам, находящимся в стадии строительства, реконструкции, заполнения арендаторами и т. д. Метод прямой капитализации  - для объектов, приносящих равномерные и равновеликие доходы. В основном метод прямой капитализации применяется для оценки объектов, работающих в стабильных условиях. В Самаре коэффициент капитализации практически не изменяется на протяжении последних трех лет, т. е. достаточно точно описывает соотношение между доходом, приносимым объектом и рыночной стоимостью этого объекта.

Для обоснования стоимости земельного участка в доходном подходе используют 2 метода: метод капитализации земельной  ренты и метод остатка.

• Метод капитализации земельной ренты

Для земельных  участков застроенных или предназначенных  под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных  по уровню рисков инвестиций. Основными  способами определения коэффициента капитализации являются:

• деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

• Метод остатка

Метод применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход.

В методе остатка  используются помимо элементов затратного подхода элементы доходного. Поэтому в данном случае применение метода остатка в рамках доходного подхода нецелесообразно, поскольку оцениваемый земельный участок свободен от капитальных строений.

Метод капитализации  земельной ренты также не использовался при расчетах стоимости земельного участка в доходном подходе, поскольку оценщик не владеет точными данными об аналогичных свободных земельных участках, сдаваемых в аренду, что приведет к погрешности в расчетах.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.

Восстановительная стоимость– сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения  имущества – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку  участники рынка соотносят стоимость  приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство  нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.