Определение стоимости земельного участка в Промышленном районе города Самары

Местоположение  объекта оценки иллюстрировано на рис. 2.1.1.

Рисунок 2.1.1. Расположение объекта на карте города Самары

Таблица 2.1.1. Характеристики объекта

 

Характеристика	Значение
Район (территориальная  зона) расположения объекта недвижимости	Промышленный  район
Кадастровый номер  земельного участка	-
Тип территориальной  зоны, в которой расположен объект оценки, на карте правового зонирования  г. Самары (согласно постановления самарской  городской думы № 61 от 26.04.2001г. «об утверждении правил застройки и землепользования в г. Самаре»)	Ж 1-2 зона малоэтажной застройки индивидуальными и блокируемыми жилимы домами
Типичное использование  окружения	Малоэтажная жилая  застройка индивидуальными домами
Основной тип  застройки	Индивидуальная жилая застройка
Основной тип  зданий	Кирпичные
Плотность (полнота) застройки	Средняя
Этажность застройки	Преимущественно 1-2-х этажные здания
Благоустройство территории	Территория  огорожена забором.
Наличие инженерной инфраструктуры	На участке
Доступность объекта (транспортная и пешеходная), состояние  подъездных дорог	Личный автотранспорт, общественный городской транспорт (автобусное сообщение).
Вид подъездных путей	Асфальтированная  дорога
Интенсивность движения автотранспорта	Низкая
Условия окружающей среды	Экологически  благоприятный район
Деловая активность	Низкая

 

Положительные характеристики местоположения:

Примечательность  района  заключается  в  его относительно    экологически    благоприятной     среде,   близости   к   пляжам    Волги    и    городской инфраструктуре.   В   данном   районе   располагается  санаторий  «Самарский» с фитнес  центром  и ресторанами,    Кирилло-Мефодиевский Собор,    Самарский  Областной  Онкологический  Диспансер, рынок на поляне Фрунзе. К объекту проходит хорошая дорога и удобная транспортная доступность.

Отрицательные характеристики местоположения: объект оценки удален от центра города Самара.

2.2 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

 

Наиболее эффективное  использование земельного участка, это наиболее вероятное пользование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При оценке рыночной стоимости земли проводится анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка. Проведение такого анализа  связано с тем, что  рыночная стоимость земельного участка определяется стоимостью земли, которая формируется при  ее наиболее эффективном  или приносящим наибольшие доходы использовании. Расчет рыночной стоимости земли при  ее наиболее эффективном использовании основывается на концепции «альтернативных издержек» (издержек, от которых отказываются), в соответствии с которой под  альтернативными издержками понимается  стоимость, которую можно было бы реализовать при гипотетическом альтернативном использовании земли или стоимость покупки гипотетической замещающей площадки, на которую можно переместить актив.

Принцип расчета  рыночной стоимости земли при  ее наиболее эффективном использовании  означает, что рыночная стоимость  земли определяется не фактически осуществляемым или текущим использованием земельного участка, а способом землепользования, приводящим к получению самых высоких доходов.

Так как существующее использование земельного участка  может не совпадать с НЭИ, то  при его определении  земельный  участок  всегда рассматривается  как незастроенный и для его  установления сравниваются различные  варианты наиболее вероятных видов использования, включая, существующий способ использования и оставление земельного участка незастроенным. Это означает, что если земельный участок застроен, то  анализ НЭИ земельного участка проводится исходя из допущения, что на нем нет строений для того, чтобы определить, насколько текущее использование соответствует НЭИ, и следует ли его изменить, например, следует ли застраивать новыми строениями  или оставить участок  незастроенным.

Определение соответствия или  несоответствия  существующего или предполагаемого вида использования земельного участка   его наиболее эффективному использованию проводится по следующим критериям:

- вероятность  осуществления (выясняется, является  ли предполагаемое использование  рациональным и вероятным);

- физическая  осуществимость (выясняется, имеются  ли физические препятствия для  осуществления предполагаемого  осуществления);

- юридическая допустимость (выясняется, является ли использование законным или же есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право пользования);

- максимальная  остаточная стоимость земли (стоимость  земли должна быть наибольшей).

При анализе  НЭИ следует различать анализ НЭИ для застроенного участки  и анализ НЭИ для незастроенного  или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка. Анализ НЭИ застроенного участка относится к постройкам, проводится в целях выявления наиболее прибыльного способа их использования  и означает  сравнение существующего использования здания с идеальным вариантом, при котором обеспечивается получение максимального дохода. Процедура анализа НЭИ незастроенного или условно рассматриваемого в качестве незастроенного земельного участка  заключается:

-  в подборе  предполагаемых вариантов наиболее  вероятного вида использования земельного участка, включая его существующее использование, а также оставление данного участка незастроенным;

- в сравнении  подобранных  вариантов  предполагаемого  использования земли,  по первым  четырем критериям НЭИ и отборе  наиболее подходящих;

-  в расчете  остаточной стоимости земли по  каждому выбранному варианту. 

Вариант,  обеспечивающий наибольшее значение остаточной стоимости  земли при соблюдении остальных  критериев НЭИ, признается   наиболее эффективным использованием земельного участка.

При выборе наиболее вероятных видов использования  земли и, соответственно, определении  наиболее эффективного использования  принимаются во внимание:

- целевое назначение  и разрешенное использование  земельного участка;

- преобладающие  способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы  развития района, в котором расположен  земельный участок;

- ожидаемые  изменения на рынке земли и  иной недвижимости;

текущее использование  земельного участка.

           Заключение о наилучшем использовании отражает мнение в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Оцениваемый участок  размещен на землях населенных пунктов.  Разрешенное использование –  под индивидуальное жилищное строительство.

В соответствие с Постановлением Самарской городской  Думы № 61 от 26 апреля 2001г. «Об утверждении  правил застройки и землепользования в г. Самаре» объект оценки находится  в рекреационной зоне Ж-1 (зона малоэтажной застройки индивидуальными домами).

Основные разрешенные  виды   деятельности   и   использования земельных участков:

           - отдельностоящие жилые дома  коттеджного типа на одну семью  1- 3 этажа,

           - блокированные жилые дома на  одну  семью  1  -  3  этажа,

           - выращивание сельскохозяйственных культур -  цветов,  овощей и фруктов,

           - строения для содержания мелких  животных  (домашняя  птица,  кроликов  и т. д.),

           - сады, огороды,

           - аллеи, скверы,

           - детские сады, иные объекты дошкольного воспитания,

           - школы начальные и средние,

           -  клубы   (залы   встреч   и   собраний)   многоцелевого   и специализированного назначения,

           - библиотеки, архивы, информационные центры,

           - музеи, выставочные залы,

           - спортплощадки,

           - аптеки,

           - поликлиники,

           - пункты первой медицинской помощи,

           - почтовые отделения, телефонные и телеграфные станции,

           - банно - оздоровительные комплексы,

           - объекты, связанные с отправлением  культа.

Оцениваемый земельный участок  расположен на территории города Самары на 9-ой малой просеке. Близлежащее окружение объекта оценки – индивидуальные жилые дома и коттеджи. Рельеф земельного участка ровный. Таким образом, в соответствии с законодательной разрешенностью, а также исходя из близлежащей застройки объекта оценки и особенностей рельефа оцениваемый земельный участок может использоваться под индивидуальное жилищное строительство.

 

 

2.3 Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж

 

Сравнительный подход состоит в определении  рыночной стоимости земельного участка  исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка оценщики наиболее часто используют метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в её достоверности. Наконец, в цены на объекты аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков.

Достоинство метода -  простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные  данные по аналогичным земельным  участкам.

Перечень выбранных  аналогичных земельных участков, выставленных на продажу, представлен в таблице 2.3.1

Использовались  данные газеты «Зеленная площадь» №43(410) от 28 ноября 2011г. Приложение «Новости рынка недвижимости».

 

Таблица 2.3.1. Перечень аналогичных земельных участков

Характеристики	Оцениваемый участок	Аналоги
		1	2		3		4		5
Местоположение	Промышленный  район, Поляна имени Фрунзе, 9-ая малая просека, Участок     64	Промышленный район, 9 просека, 5 линия	Промышленный район,     6 просека		Промышленный район, 9 просека 8 линия		Промышленный район, 9 просека, 8 линия		Промышленный район, 8 просека, Енот. Пер.
Условия финансирования	Собств.   Средства
Вид собственности	Частная    собственность
Условия сделки	Срочная чистая продажа
Коммуникации	На участке	Около участка		Около участка		На участке		На участке		Около участка
Площадь, кв.м.	1408,3	1210		1410		1500		1400		1041
Цена за кв.м,руб		4463		4610		5333		5000		4803