Определение стоимости земельного участка в Промышленном районе города Самары

По состоянию на 01.01.2012 г. в городском округе Самара на правах аренды находится 16 654 участка общей площадью 2 654 га, из них у граждан – 9 507 участков общей площадью 155 га, у юридических лиц – 5 854 га участков общей площадью 2 478 га. На праве пожизненного наследуемого владения у граждан – 25 069 участков на площади 1 561 га. На праве постоянного пользования у юридических лиц – 9 618 участков на площади  11 445 га, из них на землях федеральной собственности 6 578 га. Наиболее крупные изменения в составе земель города связаны с изъятием и предоставлением земельных участков из земель общегородского пользования и резерва под многоэтажное строительство крупным строительным компаниям; под земли промышленной и коммунально–складской застройки, под земли общественно – деловой застройки, под земли индивидуальной застройки и индивидуальное садоводство. Также происходит изъятие земель из резерва индивидуальной жилой застройки, в основном пустующие участки в границах массивов. В городе сносят малоценные индивидуальные жилые дома, а земельные участки предоставляют под многоэтажное жилищное строительство и подобщественно – деловую застройку.

1.2 Анализ рынка земельных участков в г. Самара

 

Первый квартал 2011 года завершился для земельного рынка  Самары и области без серьезных изменений. Небольшое повышение цен на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство наметилось лишь в наиболее привлекательных с точки зрения расположения и экологической обстановки районах.

По итогам первого  квартала квадратный метр земли под строительство жилья в областной столице в среднем стоит около шести тысяч рублей. Наиболее дорогие участки выставлены на продажу в центре города, на территории Самарского района. Причина в том, что в этой части города предлагаются небольшие по размеру участки под ИЖС с высоким коммерческим потенциалом. Их стоимость может варьироваться от 13 до 26 тысяч рублей за кв. м. Однако, количество таких предложений, и их размер очень незначительны. В общем объеме земельных участков, выставленных на продажу в Самаре, они занимают менее 1%.

Наиболее широко представлен  на самарском земельном рынке  Красноглинский район, где традиционно  сложилось большое количество зон, пригодных под ИЖС. В этой локации  средняя цена за сотку составляет около 200 тысяч рублей.

Определенную положительную  ценовую динамику на земельном рынке  в первом квартале этого года аналитики  Поволжского Центра Развития (ПЦР) зафиксировали  лишь в двух городских районах: Железнодорожном  и Промышленном. Однако причины проявления положительных тенденций различные. Повышение средней стоимости участков в Железнодорожном районе почти на 15% вызвано появлением новых предложений. Количество объектов, выставленных на продажу в этом районе настолько мало (менее 1% от общего объема рынка), что малейшие изменения в структуре предложений может привести к значительным колебаниям средней цены.

Пятипроцентный рост расценок на земельные участки в  Промышленном районе, на территории которого расположены наиболее привлекательные  с точки зрения индивидуального жилищного строительства в городской черте просеки, может быть связан с приближающимся началом летнего дачного сезона, в преддверии которого заинтересованность покупателей в приобретении собственного «клочка земли» обычно возрастает. Как следствие, увеличение спроса стимулирует повышение цен.

Рисунок.1.2.1 Средние цены на земельные участки в г.Самаре

Средние цены на земельные  участки в областных районах  также демонстрировали стабильность на протяжении первых месяцев 2011 года. По данным ПЦР стоимость территорий под ИЖС находится на уровне 500-550 рублей за квадратный метр.

Наиболее высокие ценовые  показатели цены на земельные участки  под ИЖС в марте 2011 года, так  же как и на протяжении 2010 года в  целом, зафиксированы в самых  привлекательных для инвесторов районах, а именно в Красноярском, Волжском и Кинельском районах. В среднем квадратный метр земли в этих муниципальных образованиях можно приобрети за 700-1100 рублей.

В первом квартала 2011 года самые высокие средние цены на землю установились в Красноярском районе – около 120 тысяч рублей за сотку. Самые низкие в отдаленном от столицы региона Кинель-Черкасском районе – чуть больше 20 тысяч рублей за сотку.

Рисунок 1.2.2 Средние цены на земельные участки в Самарской области

В базе объектов Dom63.ru находится 1 376 объявлений о продаже земельных участков под ИЖС. Из них по Самаре – 433 предложения. Основная же масса объявлений содержит информацию о продаже земельных участков в областных районах. В Волжском районе на продажу выставлен 333 земельных участка. В Красноярском районе – 348 участков. В Кинельском районе в базе объявлений всего 66 участков. Наделы в Безенчукском районе продаются только в 20 объявлениях. На оставшиеся муниципалитеты области в базе объявлений приходятся лишь штучные предложения.

Другой подсегмент земельного рынка неразрывно связан с рынком загородной недвижимости. Наряду с  земельными участками в общем  объеме выставленных на продажу объектов есть масса предложений, когда сотки  продаются вместе с домом или  коттеджем.

По Самаре средняя цена типового предложения (дом или коттедж площадью около 200 кв. м. и земельный участок порядка 7-10 соток) составил в марте 2012 года восемь миллинов рублей. В целом можно сказать, что цены на коттеджи в Самаре стоят – детальный анализ выборки показывает, что колебания средних показателей по районам связаны исключительно с изменением выборки и появлением и (или) исчезновением из нее дорогих объектов – домов по 400-500 метров с большими участками (25 соток и более) по цене от 50 миллионов рублей за объект.

Предложения на просеках традиционно для Самары находятся  в верхнем ценовом диапазоне (дома по 30 миллионов рублей с лишним). Они и формируют высокую среднюю  стоимость (15-16 миллионов рублей за объект) предложений по коттеджам, продающимся  вместе с земельными участками, в Октябрьском и Промышленном районах.

Рисунок 1.2.3 Стоимость предложений по коттеджам вместе с земельными участками

Типовое двойное предложение  «коттедж плюс участок» в области  несколько отличается от городского: площадь дома чуть меньше – около 148 кв. м, а земельный участок, напротив, существенно больше – примерно 14 соток. Средняя цена в этом подсегменте по области составляет два миллиона рублей. При этом эксперты отмечают, что этот показатель практически не менялся в течение всего 2011 и в первые месяцы 2012 года – колебания не превышали 2%.

Самые дорогие дома и  коттеджи располагаются в наиболее популярных для загородного отдыха районах : Красноярском (в среднем 6,8 миллиона рублей за дом), Волжском (4,9 миллиона рублей) и Ставропольском районе (3,5 миллиона рублей за дом с участком). В целом, средняя стоимость домов и коттеджей в наиболее привлекательных районах составляет 4,4 миллиона рублей за объект, в отдаленных и аграрных районах области – 1,7 миллиона рублей.

Рисунок 1.2.4 Цены на загородную недвижимость

В этом подсегменте ценовая  динамика оказалась наиболее выраженной. Цены в этих районах по сравнению  с началом прошлого 2011 года выросли на 5-10%. По данным аналитиков это связано с увеличением количества более дорогих предложений и сокращением числа более дешевых, что является косвенным свидетельством повышения спроса на загородную недвижимость в популярных направлениях. В базе недвижимости на сайте Dom63.ru на момент публикации материала размещено 1 069 предложений о продаже домов и коттеджей с земельными участками. Из них в областном центре расположена почти половина объектов – 478. Остальные приходятся на область. При этом большая часть предложений сосредоточены в наиболее популярных с точки зрения загородного отдыха районах. В Красноярском районе продается 169 объектов. В Волжском районе – 135 коттеджей с земельными участками. Еще 113 объявлений с предложениями о продаже домов и коттеджей в Кинельском районе.

 

 

1.3 Анализ рынка земельных участков в Промышленном районе

г. Самара

 

Промышленный район  города Самары, как административная территория города, образован в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета от 5 апреля 1978 года «Об образовании  Промышленного района в г. Куйбышеве  Куйбышевской области».

Район расположен в северо-восточной части города. Его границами являются: 5-я просека, улица 22 Партсъезда, улица Вольская, улица Александра Матросова, улица Свободы, улица Калинина, проспект Кирова, Заводское шоссе, Совхозный переулок, улица Кабельная, улица Псковская, улица Физкультурная, проспект Кирова, Московское шоссе, улица Ташкентская, улица Солнечная, 9-я просека.

Промышленный район  имеет протяженность 12,3 километра  с северо-запада на юго-восток и ширину (в среднем) - 2,4 километра. Площадь района составляет - 4,86 тыс. га. Численность населения - 267,3 тыс. чел.

В городской черте  наиболее востребованы земельные участки, расположенные на просеках и существует достаточное количество предложений по ним.

В Промышленном районе города Самары совершается незначительное количество сделок с земельными участками. Анализ предложения на рынке земельных участков Промышленного района показан в таблице 1.3.1.

Таблица 1.3.1. Анализ предложения на рынке земельных участков

 в Промышленном  районе г.Самары  в ноябре 2011 года

Месяц года	Участки под  ИЖС
	количество	Стоимость 1 м2, руб
		минимальная	максимальная	Среднее значение
Ноябрь	5	4463	5333	4842
Местоположение		9-ая Просека,5 лин	9-ая Просека, 8 лин
Трансп. Доступность		Асфальтированные  подъездные пути	Асфальтированные подъездные пути
Размер участка, м2		1210	1500
коммуникация		Рядом	На участке

 

Как видно из данных таблицы, в основном предлагаются  участки под ИЖС.  Диапазон цен незначительный, так в ноябре 2011 года стоимость одного квадратного метра участков под ИЖС различалась не более чем в 1,2 раза.

Основными ценообразующими  факторами для земельных участков под жилую застройку в Промышленном районе  являются:

- транспортная  доступность, доступность в течение  года;

- размер участка,  рельеф;

- обеспеченность  коммуникациями,  окружающая застройка.

Анализ состояния  рынка  земельных участков на 10 декабря 2012 года показывает, что участки под ИЖС продаются как свободные, так и со строениями (гараж, жилой дом и т.п.).

Поскольку оцениваемый  земельный участок является свободным, проанализируем более детально этот сегмент рынка земельных участков (таблица 1.3.2).

Таблица 1.3.2  Анализ рынка свободных земельных участков в Промышленном районе г.Самара за ноябрь 2011 года

№	Площадь, м2	Стоимость 1м2, руб	Дата выставления на продажу	Срок экспозиции, дни ( * на момент оценки не продан)	Местоположение
1	1210	4463	15.10.2011	*	9-ая Просека, 5 линия
2	1410	4610	10.10.2011	30	6-ая Просека
3	1500	5333	27.11.2011	*	9-ая Просека, 8 линия
4	1400	5000	01.11.2011	30	9-ая просека, 8 линия
5	1041	4803	23.10.2011	*	8-ая Просека,  Енотаевский пер.

 

Как видно из данных таблицы, стоимость 1 кв.м. свободных  земельных участков под ИЖС изменяется в границах от 4 463 рублей до 5 333 рублей.

Средняя стоимость 1 кв.м. по свободным земельным участкам составляет 4 842 рубля. Сроки экспозиции земельных участков составляют в среднем один месяц.

В результате проведения анализа заметна положительная  тенденция роста цен  на свободные  земельные участки в Промышленном районе.

Рынок аренды земельных участков  в Самаре слабо развит. Есть предложения по сдаче в аренду открытых площадок - грунтовые 40-50 рублей /кв.м.(Промышленный, Кировский, Советский районы), асфальтированные - 60-70 руб.(там же). Но это не чисто земельные участки - там, как правило, присутствуют погрузочно-разгрузочные механизмы, ограждение, охрана. Чистая аренда самой земли составляет 30-35 руб./кв.м. 

Все исследования проводились на основе данных журналов «Зеленая площадь» №43; « Из руки в руки» www.irr.ru

 

2 Определение рыночной стоимости

земельного  участка в Промышленном районе города Самары

 

2.1 Характеристика объекта оценки и ближайшего окружения

 

Объектом оценки является земельный участок, расположенный  по адресу: г. Самара, Промышленный район,   поляна им. Фрунзе,   Девятая малая просека, участок 64.