Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования по материалам Самарской области

МИНОБРНАУКИ России

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Самарский государственный технический университет»

 

Инженерно-экономический факультет

Кафедра «Национальная и мировая экономика»

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая

по дисциплине «Банковское дело»

 

на тему:

«Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования по материалам Самарской области»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 5-ЗФ-32гр.

Вахтина Т.Е.

 

Проверил : Ермошкина Е.Н.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самара 2014 г

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………… 3

1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО

          КРЕДИТОВАНИЯ

1. Понятие ипотечного кредитования и его основные участники …… 5
2. Классификация ипотечных кредитов ……………………………….. 7
2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЕГО 

ИНСТРУМЕНТЫ. РИСКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. Ипотечный рынок: понятие и структура, субъекты и объекты ….. 13
2. Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей

          по кредитам ……………………………………………….................. 16

3. Риски, связанные с ипотечным кредитованием …………………... 24
3. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЁ РАЗВИТИЯ В РОССИИ.

ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

3.1     Ипотечное жилищное кредитование в Самарской области………..33

          3.2     Развитие ипотечного  жилищного кредитования в Самарской 

          области……………………………………………………….……….. 33

          3.3     Основные показатели  ипотечного кредитования в России  ………. 34

          3.4     Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования.

Перспективы развития ипотечного кредитования в России............ 41

ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………… 50

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ …………………………………. 53

ПРИЛОЖЕНИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

До перехода на рыночные отношения, основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако, в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ-начале XXI века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить его в пользование уже на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития и развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению – финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и,  конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной, в первую очередь, в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана и осуществляется концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 9 ноября 2001 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России.

Целью данной работы является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и в частности Самарской области, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются: определение понятия ипотеки и субъектно-объектной структуры отношений, выявление основных особенностей ипотечного кредитования; выявление организационно-правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день в России; выявление основных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

 

 

1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1 Понятие ипотечного кредитования и его основные участники

 

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

– недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

– недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запретить её отчуждение;

– стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

– высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

 Но  наибольший интерес представляет  ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике  – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

Кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

Риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

Страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

Инвесторы  – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.1

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк – посредник – инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

 

2. Классификация ипотечных кредитов

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам (рисунок 1).2

1. По  объекту недвижимости:

–   земельные участки;

Рисунок 1 – Классификация ипотечных кредитов

– предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

–   жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

– воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические

объекты;

– объекты незавершенного строительства.3

2. По  целям кредитования:

– приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного

дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

– на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

– строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По  виду кредитора:

– банковские;

– небанковские.

4. По  виду заемщиков:

– как субъектов кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

– по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм – клиентам банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

5. По  способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1.1).

 

Таблица 1.1 – Способы рефинансирования ипотечных кредитов4

 

№№	Способ рефинансирования	Виды кредитного института
11	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
22	Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Универсальные банки
33	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком