Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования по материалам Самарской области

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

– контроль за качеством предоставляемых кредитов;

– распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

– создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

– своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

– разработка программ по возврату кредитов.29

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).30

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.31

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. В 1994 году появился целый ряд таковых. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой  в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу. Данные опроса показывают, что в Москве коммерческие банки в основном используют именно этот финансовый инструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Диамант», «СБС-АГРО, банк «Нефтяной» и др.)

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями. Однако такая аппроксимация не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.32              

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов и 4-5% объема срочных депозитов в Германии. Требования ликвидности изменяются от  страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность, если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов. Схематично, способы уменьшения ипотечных рисков  представлены в таблице 2.1.

В отношении России, помимо высоких требований Банка Росси к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при  ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.33

Вывод: Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В России за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила

Можно сказать, что ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

Таблица 2.1 – Способы уменьшения ипотечных рисков34

Вид риска	Способы уменьшения рисков
Кредитный риск	1). определенный сравнительно большой  первоначальный взнос в качестве  частичной оплаты объекта кредитования  – 30% от стоимости залога; 2). к снижению этой планки  следует подходить с известной  осторожностью; 3). требование к заемщику  страховать свою ответственность  от возможного невозврата ресурсов  банка в будущем
Риск процентной ставки	1). эффективный мониторинг процентного  гэпа (например, через максимизацию  ставок по депозитам и минимизацию  кредитных ставок при сохранении  приемлемого значения положительной  процентной маржи); 2).  структурирование диверсифицированного  портфеля активов по срокам, ставкам  и направлениям вложений; 3). минимизация всех операционных  расходов за счет использования  преимуществ “эффекта масштаба”  – больших объемов транзакций  при малых издержках на внедрение; 4). формирование подвижного  портфеля ценных бумаг, позволяющих  сглаживать перебои с ликвидными  ресурсами
Риск ликвидности	1). разработка (со скрупулезным расчетом  потоков наличности) и реализация  рыночно оправданной стратегии  мобилизации наличных средств  с определением источников и  форм расходования; 2). ориентация банков на  сбалансированную ликвидность через  комплексную активно-пассивную стратегию  управления, в том числе через  соблюдение обязательных нормативов  ЦБ РФ “с запасом” по значениям.

 

3 ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЁ РАЗВИТИЯ В РОССИИ. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

3.1     Ипотечное жилищное  кредитование в Самарской области

 

В Самарской области созданы основные условия для обеспечения спроса на ипотечное жилищное кредитование: учреждены Самарский областной Фонд жилья и ипотеки и Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе; разработаны и приняты стандарты ипотечного жилищного кредитования; создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов через механизм рефинансирования на вторичном рынке ипотечных кредитов; отработан механизм предоставления государственных гарантий Самарской области, обеспечивающих привлечение инвестиций в систему ипотечного жилищного кредитования; разработана и принята необходимая нормативная правовая база, регламентирующая вопросы в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на значительное снижение объемов ипотечного

жилищного кредитования в Самарской области в 2009 году, позволило уже в 2010 году стабилизировать ситуацию в этой сфере. В частности, по состоянии. на 01.10.2010 на территории Самарской области выдано 6455 ипотечных жилищных кредита на сумму 6496,788 млн. рублей. Объем ипотечного жилищного кредитования на отчетную дату в 2,5 раза больше, чем в аналогичном периоде 2009 года.

  Вместе с тем, доступность ипотечных жилищных кредитов для

приобретения жилья на первичным рынке недвижимости по-прежнему

ограничена. Ипотечное кредитование населения в данном сегменте банками и другими кредитными организациями осуществляется исключительно под приобретение жилья в проектах жилищного строительства, в финансировании которых они принимают участие.

  Таким образом, выбор граждан при поиске жилья для приобретения с помощью ипотечных жилищных кредитов на первичном рынке недвижимости ограничен.

 

3.2 Развитие ипотечного жилищного кредитования в Самарской области

 

Данное направление программы направлено на формирование комплекса

взаимоувязанных мероприятий, позволяющих эффективно использовать

систему ипотечного жилищного кредитования населения, стимулировать

строительство жилья эконом-класса и содействовать кредитованию

застройщиков, осуществляющих реализацию таких проектов.

Поддержка рынка строительства жилья экономического класса будет

обеспечиваться в рамках реализации проектов комплексного освоения

территорий и ипотечных программ ОАО «Агентство по ипотечному

жилищному кредитованию» (далее – АИЖК). После заключения соглашения

между Правительством Самарской области, АИЖК и региональным

оператором предусмотрено утверждение критериев отбора застройщиков и

проектов для привлечения средств АИЖК по программе «Стимул».

Критериями отбора на соответствие проекта по строительству условиям

Программы являются:

реализация проекта осуществляется в соответствии с Федеральным

законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации;

строительство жилья экономического класса;

оформленное разрешение на строительство;

оформленные земельные отношения;

опубликованная в СМИ проектная декларация.

Программа «Стимул» направлена на стимулирование кредитования

застройщиков, реализующих проекты жилья экономического класса, и граждан,

приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.