Проблемы развития ипотечного кредитования в России

4) Принцип старшинства. Этот  принцип отражает преимущество  одного закладного права перед  другим в зависимости от времени  внесения его в ипотечную книгу;

5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует, что ипотека  прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе  или договоре;

6) Принцип срочности. Отражает  необходимость его возврата не  в любое приемлемое для заемщика  время, а в точно определенный  срок, зафиксированный в кредитном  договоре или любом другом  заменяющем его документе.

7) Принцип обеспеченности  кредита. Этот принцип выражает  необходимость обеспечения защиты  имущественных интересов кредитора  при возможном нарушении заемщиком  принятых на себя обязательств.

8) Дифференцированный характер  ипотечного кредита. Этот принцип  определяет дифференцированный  подход со стороны кредитной  организации к различным категориям  потенциальных заемщиков по ипотечным  кредитам.

1.5 Объект ипотеки  

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

- предприятия как единые  имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской  деятельности) с одновременной ипотекой  по тому же договору земельных  участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально  обеспечивающих эти здания и  сооружения;

- жилые дома, квартиры  или их части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты;

- незавершенные строительные  объекты недвижимости в совокупности  с материалами и оборудованием;

- участки недр, обособленные  водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся  в собственности граждан и  предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или  сооружениями, а также для личного  подсобного хозяйства.

Объектом ипотеки в свою очередь не могут быть следующие объекты:

- часть имущества, разделение  которого фактически невозможно  без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из  оборота, на которое не может  быть обращено взыскание;

- имущество, в отношении  которого предусмотрена обязательная  приватизация либо приватизация  вообще запрещена;

- государственное имущество. Сюда можно отнести: государственные  и муниципальные земли, сельскохозяйственные  угодья, государственные или муниципальные  индивидуальные или многоквартирные  жилые дома, участки недр и  особо охраняемые природные территории;

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального  размера выплат, и который также  предназначен для различного  целевого назначения и разрешенного  использования;

- доля в праве собственности  на общее имущество жилого  дома отдельно от права собственности  на квартиру.

1.6 Процесс ипотечного  кредитования

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональных характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на 3 основные стадии:

1. Инициирование. Это процедура  выдачи первичного ипотечного  кредита, включающая в себя проверку  как самой собственности, передаваемой  в залог, так и заемщика, его  способности выполнить обязательства  по кредитному договору.

2. Посредничество. Это процесс  приобретения ипотечными посредниками  индивидуальных ипотечных ссуд  у ипотечных, сберегательных и  коммерческих банков и трансформация  их в ценные бумаги, предлагаемые  к продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных.

3. Инвестирование. Это процесс  приобретения и накопления физическими  и юридическими лицами ценных  бумаг, выпускаемых посредниками, для  получения дохода по ним.

Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

2. Сбор и проверка информации  о заемщике.

3. Заполнение анкеты-заявки  на ипотечный кредит.

4. Оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита. Другими  словами, этот этап включает процедуру  андеррайтинга[2].

5. Заключение сделки по  ипотечному кредиту.

6. Обслуживание данного  ипотечного кредитования.

 

 

1.7 Преимущества  ипотеки перед обычным кредитом

Главное отличие обычного кредита от ипотечного заключается в их содержании. Кредит – это предоставление денежных средств на приобретение какого-либо товара или же приобретение товара с отсрочкой платежа.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно  мало подвержена риску гибели  или внезапного исчезновения, а  её наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает  осложнённой оборотоспособностью (связанной  с необходимостью регистрации  сделок с ней в государственных  органах), что позволяет кредитору  легко проконтролировать либо  вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет  тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии  полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному  исполнению своих обязательств.

В этом и заключаются преимущества ипотечного кредита перед обычным.

 

 

 

1.8 Классификация  ипотеки 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.

2. По целям кредитования. В качестве подобных целей  рассматриваются следующие:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового  жилья предоставляются единым  разовым платежом;

- кредит на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт  индивидуального жилья, домов сезонного  проживания, на инженерное обустройство  земельного участка;

- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства  жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется  только после завершения его  предыдущего этапа.

3. По виду кредитора  ипотечные кредиты могут быть:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков:

- кредиты сотрудникам  банков;

- сотрудникам фирм-клиентов  банка;

- клиентам риэлтерских  фирм;

- лицам, проживающим в  данном регионе;

- всем желающим.

5) По срокам кредитов. Сравнительная характеристика срочных  периодов по некоторым странам  представлена в таблице №1 в  Приложении. По данным этой таблицы можно сделать выводы, что разные страны по- разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование – это слабая сторона нашего государства.

6) По виду процентной  ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой.

7) По возможности досрочного  погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;

- с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа.

8) По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять  от 50 до 100% стоимости заложенного  имущества.

1.9 Виды ипотечных  кредитов 

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

1. Постоянный ипотечный  кредит.

2. Кредит с постоянными  выплатами.

Постоянный ипотечный кредит – это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

- с замораживанием процентных  выплат до истечения срока. Данный  вид кредита не предусматривает  каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;

- с выплатой только  процентов. Предусматривается, что  в течение срока регулярно  будут выплачиваться проценты  по кредиту. В то время как  выплаты основной суммы кредита  планируются в самом конце  срока;

- с частичной амортизацией  и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут  осуществляться частично до конца  срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.