Проблемы развития ипотечного кредитования в России

В странах Европы существуют различные типы кредитных продуктов, процентных ставок, LTV[3], а также разные сроки кредитования. Эти различия в значительной степени обусловлены особенностями национальных законодательств, экономической и социальной политики. Историческими особенностями. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные покупки. Наконец, типы предоставляемых кредитов и их условия различны в разных кредитных организациях (ипотечные банки, строительные общества, стройсберкассы, сберегательные банки, универсальные банки и т.д.).  

2.3 Модели в  практике ипотечного кредитования  

В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели – модель ипотечной компании и сберегательного банка.

Модель ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах. Ипотечная облигация – это долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель в свою очередь также может быть одно- и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран, таких, как Германия, Дания, Франция, Австрия, Норвегия, Швеции и т.д.

Двухуровневая же модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в Гане – Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

Модель сберегательного банка основана на сберегательно-ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30% требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии – дотации.

2.4 Ипотечные схемы  в странах Западной Европы

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют 2 наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.

Американская схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.

Немецкая ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.

Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:

* разгосударствление жилищного  фонда (доля государственной собственности  составляет около 8%) и сосредоточение  домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам  использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

* возникновение среднего  класса (около 16% населения), т.е. слоя  населения, имеющего высокую кредитоспособность  и достаточные доходы для обслуживания  и возврата ипотечных кредитов;

* изменение структуры  спроса населения на жилье, обусловленное  не только требованиями к размеру  жилой площади, а все большими  требованиями к планировке и  качеству жилья, типу и местоположению  здания, социальному положению соседей;

* повышение подвижности  населения в пределах территории  страны;

* рост понимания значимости  недвижимости как объекта вложения  сбережений, важного условия стабильности  жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

• разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

• острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

• возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

› укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

› выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

› стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

› активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

› создание инфраструктуры рынка недвижимости;

› создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами для органов государственной и местной власти являются следующие факторы:

- появление новой возможности  решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение  среднего класса, рост занятости  населения и связанное с этим  повышение социальной стабильности  в обществе;

- оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительной  отрасли и других, связанных с  ней секторах народного хозяйства.

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок:

- целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

- пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

- отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев, неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

- российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

- структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В Таблице №2 в Приложении представлены итоги работы ведущих банков, выдающих ипотечные кредиты. Анализируя данную таблицу, можно сказать, что ипотечное кредитование в нашей стране становится актуальным процессом. Из данной таблицы видно, что в России на сегодняшний день действует достаточно большое количество банков, предоставляющих ипотечный кредит. Лидером по выдаче ипотечных кредитов за 2008 год является Сберегательный банк. И в целом складывается впечатляющая картина, если рассматривать общее количество выданных за 2008 год ипотечных кредитов. Хотя если взглянуть на прирост этого самого количества выданных кредитов по отношению к 2007 году, очевидна тенденция к его сокращению.

И подытоживая все сказанное выше, без преувеличения можно констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимости конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождение и реализация услуг.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Описание книг:

1. Асаул А. Н. Экономика  недвижимости. – СПб.: Питер, 2008. – 621 с.

2. Белотелова Н. П., Белотелова  Ж.С. Деньги. Кредит. Банки. – М.: Юнити, 2008. – 703 с.

3. Боровкова В., Боровкова  В., Мокин В., Пирогова О. Экономика  Недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 415 с.