Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита. 

Глава II. Схемы ипотечного кредитования в России и странах Европы  

2.1 Правовые основы  ипотечного кредитования 

Основная задача государства в становлении ипотечного кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются:

- Конституция Российской  Федерации;

- Гражданский кодекс РФ;

- Жилищный кодекс РФ;

- федеральные законы «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделки с ним», «О залоге», «Об  ипотеке (залоге недвижимости», «Об  основах федеральной жилищной  политики», «О товариществах собственников  жилья», «Об организации страхового  дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»;

- указы Президента РФ  «О жилищных кредитах» и «О  дополнительных мерах пор развитию  ипотечного кредитования».

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой  основы и нормативной базы  для осуществления ипотечного  кредитования;

2) осуществление мер по  снижению рисков, связанных с  долгосрочным кредитованием, чтобы  повысить прибыльность и привлекательность  подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной  системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции  вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности  этих организаций, обеспечения и  эффективного распределения кредитных  ресурсов;

4) принятие дополнительных  мер по поощрению участия банков  в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению  средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на  строительство и приобретение  жилья;

5) оказание помощи семьям  со средними и низкими доходами  в приобретении жилья за счет  предоставления им субсидий на  оплату первоначального взноса  при использовании ими ипотечного  кредита на приобретение жилья;

6) поощрение предприятий  и организаций, имеющих долгосрочные  ресурсы, вкладывать свои средства  в ценные бумаги, обеспеченные  ценными кредитами.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

·  вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·  государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

·  государственной регистрации подлежат:

- право собственности  на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью;

- ограничения прав на  недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

·  создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

·  государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

·  государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но термин «ипотека» впервые в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 – 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).

Однако с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке недвижимости потребовали принятие нового закона – Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ.

Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. А именно:

· регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

· в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами третьих лиц;

· изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Но за последнее время законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится упростить отношения в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В России так же уже разрабатывается закон «О стройсберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач – законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.

Второй вопрос – статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный – на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.

Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работать с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.

Четвертый по порядку, но не по важности вопрос – гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска.

Разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве.  

2.2 Схемы ипотечного  кредитования в России

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный  объект. Оформление залога и выдача  кредита под закладные осуществляется  поэтапно, по мере роста строительства  объекта. Данная программа рассчитана  на коммерческих застройщиков (юридических  лиц), которые строят жилье с  целью его продажи состоятельным  покупателям.

2. Схема «Ретрокредитинвест». Ориентирована на улучшение жилищных  условий граждан. Кредит выдается  под залог квартиры и только  в случае, если ее рыночная  стоимость выше, чем затраты на  строительство новой.

3. Схема «Комбинвест». Кредит  в рамках этой схемы выдается  в случае, когда стоимость строительства  нового жилья выше, чем рыночная  стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона  с отсрочкой выселения на время  строительства нового жилья. Вырученные  деньги бывший собственник квартиры  может использовать двумя способами:

- самому вкладывать средства  в строительство, принимая финансовые  риски и оплачивая счета генерального  инвестора-застройщика;

- переложить на генерального  инвестора-застройщика все финансовые  риски нестабильности окончательной  цены строительства, поручив продажу  старого жилья и строительство  нового.

5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается  оформление закладной на принадлежащее  им жилье в обмен на пожизненную  ренту, индексируемую с учетом  инфляции. Рента устанавливается  в размере 5 – 20-кратного минимального  гарантированного уровня заработной  платы в соответствии со стоимостью  недвижимости.

6. Сема «Семейные жилищные  накопительные счета». На счете  в банке предварительно накапливаются  денежные средства для последующего  получения ипотечного кредита  на строительство и приобретение  дома, квартиры, дачи, гаража или  другого объекта недвижимости. Кредит  предоставляется в рублях сроком  на 3 – 5 лет при условии, что платежи  по его погашению вместе с  процентами составят не более   совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

К сожалению, в России сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения.

В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась схема «Аренда с правом выкупа». Данная схема предполагала переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат ипотечного кредита.