Рентные отношения в сельском хозяйстве

Количественно дифференциальная рента равна:

ДР = П3-И3,

где ДР - дифференциальная рента;

П3 - предельные общественно  допустимые затраты;

И3 - индивидуальные фактические  затраты.

В случае равенства предельных и индивидуальных затрат

(П3= И3,, дифференциальная  рента не образуется (ДР = 0).

Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в  виде дифференциальной ренты.

Дифференциальная рента  может представлять собой разбухание:

• издержек производства (ДР по плодородию);

• издержек обращения (ДР по местоположению);

• прибавочного продукта (ДР от месторождений полезных ископаемых).

Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости.

Принято различать ренту, возникшую в связи с различием  земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II).

Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:

-рента по плодородию;

-рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов  сбыта).

Дифференциальная рента  по плодородию(I). Различные участки  земли значительно отличаются по производительности. Эта разница  в продуктивности происходит главным  образом различий в плодородии почвы  и таких климатических ров, как  осадки и температура. Именно этими  факторами объясняется, почему почва  в одних районах исключительно  пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна, совсем (пустынные  земли). Эти различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты  на очень продуктивные земли. Менее  продуктивная земля даст намного  меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты.

Дифференциальная рента  по местоположению(I). Местоположение может  быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При  прочих равных условиях арендаторы будут  платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно  расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу  земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.

Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II.

Дифференциальная рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда  и снижению издержек.

Таким образом, общим результатом  является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрение новой техники  не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается  из практической деятельности на земле.

Различие между двумя  формами дифференциальной ренты.

Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного  хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства.

Во-вторых, различие состоит  в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью присваивается  землевладельцем, а рента II — частично арендатором.

Абсолютная рента — это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование. Земельный собственник не даст обрабатывать землю, если ему за это не заплатят. Собственник месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).

Таким образом, причиной образования  абсолютной ренты является монополия  частной собственности на недвижимость.

Количественно абсолютная рента  сегодня не результат распадения прибавочного продукта, а экономический  нарост на цене недвижимости. Следовательно, количественно абсолютная рента  может быть вычислена по формуле:

АР = Цв-Цс,

где АР - абсолютная рента;

Цв - цена недвижимости, по которой она передается владельцу собственником;

Цс - цена недвижимости, по которой она достается собственнику.

Если собственник, владелец и пользователь недвижимости! совпадают  в одном лице, абсолютная рента  не образуется.

Теория абсолютной ренты  имеет особое значение для Российской Федерации, поскольку ее производство в основном ориентировано на добычу сырья, полезных ископаемых. В соответствии с Федеральным законом «О соглашениях, о разделе продукции» значительная доля абсолютной ренты за пользование  природными ресурсами должна доставаться  собственнику российскому государству, его субъектам и использоваться на нужды всего населения.

 

 

 

3. Арендная плата. Рынок и цена земли, их образование.

Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию  на постройки и сооружения (которые  находятся на земле), а также процент  на вложенный капитал. Если собственник  земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость  этих сооружений, и получить процент  на затраченный капитал (ведь он мог  положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство  зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к  тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные  вложения - «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник  стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем  быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными  качествами земли или развитой инфраструктурой  хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся  осуществлять такие вложения, которые  полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность  интересов. Собственники земли стремятся  сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась  традиция сдачи земли под постройки  сроком на 99 лет. За этот период стоимость  могла быть целиком списана, а  само здание приходило в полную негодность.

В настоящее время, наиболее распространенной формой (свыше 90%) земельных  отношений в России является предоставление земли в аренду; в основном государственной  и муниципальной. Доля же проданной  и купленной земли, находящейся  в частной, государственной или  муниципальной собственности, составила 0,006 % от общего количества земель Российской Федерации.

В основном, активный рыночный оборот земли происходит вокруг больших  населенных пунктов и на прилегающих  к ним территориях, где земля  востребована под организацию индивидуального  жилищного строительства и размещение объектов производства и торговли. Так как земли этой категории давно распределены и имеют своих собственников, то активизировалась скупка земель сельскохозяйственного назначения с последующим переводом их в земли востребованных категорий. С начала проведения земельных реформ площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уменьшилась на 12% при одновременном увеличении площади земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на 2,97% и, в частной собственности, – на 2,34%.

Заинтересованность в  российской земле проявляют и  многочисленные иностранные компании. И хотя Российский Земельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным предпринимателям, приобретение земель происходит через их дочерние компании, на которых этот запрет не распространяется.

Крупный капитал вкладывает в землю средства не для того, чтобы развивать сельское хозяйство, а чтобы сберечь и приумножить  свои сбережения, спекулятивно на них  выиграть. Несмотря на развивающуюся  законодательную базу, рынок земли  в России пока имеет тенденции  монопольного спекулятивного рынка.

Анализ видов использования  земельных участков, находящихся  в частной собственности показывает, что более 17% из них ни как не используется. Это вполне может предполагать дальнейшее их использование в спекулятивных  целях (приложение №4).

Что касается мелкого землевладельца или частного предпринимателя, то только последние лет пять приходит осмысление того, что земля является ценностью и основой дальнейшего благосостояния. Но и в этом случае земля рассматривается как объект долгосрочного вложения капитала с целью его сбережения. Причем данная тенденция характерна не только для городских, но и для сельских жителей, для которых земля всегда являлась не только средой обитания, но и объектом труда.

Начиная с середины 90-х  годов прошлого века, когда с целью "повышения эффективности использования  земли", находящиеся у сельхозпредприятий земельные угодья были переданы в  собственность сельских жителей  в виде земельных долей, медленно проходил процесс вовлечения этих участков в рыночный оборот. С начала 21 века, по мере совершенствования нормативно-правового  законодательства, регулирующего земельные  отношения, владельцами паев неоднократно предпринимались попытки выделить их из коллективно-долевой собственности  и стать обладателем всех прав собственности на них.

Процесс выделения земельных  паев является для владельцев делом  достаточно сложным. Причинами этого  является:

•  Неоднозначное толкование принятых законов.

•  Низкая степень информированности  населения и его "правовая безграмотность" в вопросах владения, распоряжения и пользования землей.

•  Не завершенность кадастровой  оценки земель, определяющей местоположение, целевое назначение и правовое положение  земель и размещенных на них объектов. Несмотря на принятый 1 марта 2008 года закон "О государственном кадастре недвижимости", существенно облегчающий процедуру  межевания, и создание в марте 2009 года Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, ведающей всеми  вопросами регистрации прав и  учета недвижимости, кадастровые  работы завершатся не ранее 2011 года.

•  Высокая стоимость  кадастровых работ, так как их проводят частные компании по рыночным ценам. По данным Минсельхоза землеустроительные работы и постановка на кадастровый  учет 1 га сельхозземель обходятся  от 500 до 1500 рублей в зависимости от способа межевания.

Таким образом, стать полноправным распорядителем своего участка земли  мелкому землевладельцу весьма проблематично. Даже если это произойдет, то, поскольку  вопрос о местоположении выделяемого  участка фактически решается руководителем  местной администрации, полученный в собственность участок может  не быть в перечне земель, пользующихся спросом. Увеличить стоимость полученной земли можно было бы, сменив ее целевое  назначение, однако мелкому собственнику это не по силам.

Если же мелкий собственник  захочет заняться сельским хозяйством, то, имеющийся у него избыток земли (большинство долей превышают  размер, необходимый для рентабельности хозяйства – 3…7 га) трудно будет  продать или использовать в качестве залога; с целью получить дополнительные средства для повышения эффективности  производства.

Вполне возможным представляется ситуация, что наиболее востребованные земли в виде коллективных паев будут  оптом выкуплены (оформлены в  бессрочную аренду) монополистами по низким ценам, а затем, после упрощения  и удешевления процесса кадастровой  оценки, будет произведено межевание  земли с последующей продажей небольших участков (до 0,5 га) по рыночным ценам. По данным газеты "Коммерсантъ" спрос на такие участки сейчас "активизировался со стороны физических лиц, которые располагают суммой от одного до трех миллионов рублей и спешат быстрее инвестировать  их, чтобы защитить себя от девальвации  рубля".

 В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место  диспропорция между спросом и  предложением земли. В большинстве  случаев предложение превышает  спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в  России объективной равновесной  рыночной цены.