Рыночная стоимость нежилого помещения

                                             СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………………………………..3

1 Раздел. Теоретическая  часть 

1.1.Правовые основы оценочной деятельности………………………………..5

1.2. Принципы оценки объектов  недвижимости ……………………………..10

2 Раздел. Практическая  часть

2.1.Общая характеристика  объекта оценки …………………………………...17

2.2.Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  ………….17                  

2.3. Оценка стоимости недвижимости  …………………………………………18

2.3.1. Оценка стоимости  недвижимости сравнительным подходом  ………...19

2.3.2. Оценка стоимости  недвижимости затратным подходом  ………………20

2.3.3. Оценка стоимости  недвижимости доходным подходом ……………....22

2.4. Согласование результатов  оценки, полученных тремя подходами …….25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………………………27

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ………………………………..28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                ВВЕДЕНИЕ

  Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

    Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

    В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

    Однако в этом секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

    Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

    Правильно и взвешенно расставить приоритеты в этом плане удалось, пожалуй, лишь в Москве. Нормотворчество московских властей: мэра, Правительства и депутатов Московской городской думы намного опередило законодательный процесс по вопросам оценочной деятельности в других субъектах Российской Федерации.

    Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в объективной оценке стоимости недвижимости, но отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла  уровня.

     Целью данной курсовой работы  является определение рыночной стоимости нежилого помещения тремя подходами оценки недвижимости: сравнительным, затратным и доходным.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) раскрыть правовые основы недвижимости и оценочной деятельности;

2) дать общую характеристику объекта оценки;

3) произвести анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости;

4) оценить стоимость недвижимости  тремя подходами: сравнительным,  затратным и доходным;

5) согласовать результаты оценки, полученные тремя способами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Раздел. Теоретическая  часть

1.1.ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ  ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

      Одной из новых профессий, появившихся в России с началом рыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада в уставный капитал и т.д.

     По некоторым данным, уже сегодня в России существует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соответствующую профессиональную подготовку.  До недавнего времени они работали без всякой законодательной основы труда оценщиков.

     В  соответствии со ст. 130 Гражданского  кодекса РФ (части первая, вторая  и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября  1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря  2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.) недвижимым  имуществом является то имущество,  которое не подлежит перемещению  (передвижению) либо перемещение  которого влечет за собой нанесение  этому имуществу значительного  (несоразмерного) ущерба.

  К наиболее существенным  отличиям данного товара можно  отнести его экономические и  физические характеристики.

     Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

     Недвижимость  может приносить текущий доход,  однако его получение и итоговая  величина существенно зависят  от качества управления объектом  недвижимости.

     Недвижимость  относится к низколиквидным товарам  – в силу высокой стоимости  единицы товара, сложности процесса  информационного обеспечения предполагаемых  инвесторов, необходимости юридического  оформления сделки купли-продажи.

     Помимо земли  и объектов, которые неразрывно  с нею связаны Гражданский  кодекс РФ относит к недвижимым  вещам также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные  спутники, космические корабли, орбитальные  станции и т.п.).

     К числу  нормативно-правовых актов, регулирующих  оценочную деятельность, относятся:

- Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Стандарты оценки, обязательные  к применению субъектами оценочной  деятельности, утвержденные Постановлением  Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и др.

    Московской городской Думой, 11 февраля 1998 года был принят Закон «Об оценочной деятельности в городе Москва», где были закреплены правовые основы этой деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам.

     Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

    Под оценочной деятельностью в Законе понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (часть 1 ст. 2). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через понятия:

- субъектов оценочной деятельности, к которым относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны — потребители их услуг (заказчики);

- объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость  объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

- стоимость объекта  оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения  объекта оценки;

- стоимость воспроизводства  объекта оценки;

- стоимость объекта  оценки при существующем использовании;

- инвестиционная  стоимость объекта оценки; 

- стоимость объекта  оценки для целей налогообложения;

- ликвидационная  стоимость объекта оценки;

- утилизационная  стоимость объекта оценки;

- специальная  стоимость объекта оценки;

Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.

     К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи - из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Цель оценочной деятельности — это определение рыночной или иной стоимости перечисленных объектов.

    Итак, определение рыночной стоимости — основной параметр большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей в работе оценщиков. При этом само понятие рыночной стоимости нуждается в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

    Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

    Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    В данной части  работы было отражено понятие оценочной деятельности. Однако при описании ее основ следует также рассматривать и основания для проведения оценочной деятельности, и статус оценщика и отчеты об оценке и принципы оценки, которые применяются на практике оценщиками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

      Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

     Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на  представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с  объектом недвижимости (прежде всего  с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с  рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости.

     К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.