Рыночная стоимость нежилого помещения

   Объектом недвижимости, стоимость которого необходимо определить, является нежилое помещение, площадь которого равна:

S=20*7=140 кв.м

    Оцениваемая недвижимость является отдельно стоящим одноэтажным зданием, расположенным в отдаленном районе. Стены помещения выполнены из панели. Общее состояние объекта плохое.

  Целью определения стоимости данного нежилого помещения является залоговое обеспечение.

   Право на объект принадлежит Тямину Дмитрию Николаевичу.

День оценки объекта –  21 декабря 2012г.

 

2.2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

      Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.

     Данный вариант  нежилого помещения используется как объект под склад. Рыночная ставка аренды недвижимости за месяц составляет 120руб./кв.м, т.к. площадь расположена в отдаленном районе и имеет площадь, равную 140 кв.м.

                Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

                                                                                                   ^{Таблица 1}

                                                                                                       

Тип здания	Площадь	Местоположение
		отд.	с/о	цен.
Склад	До 100	130	140	180
	100-500	120	130	180
	Более 500	110	130	160
Офис	До 40	150	200	250
	40-80	140	180	230
	Более 80	130	170	230
Магазин	До 50	180	200	250
	50-100	160	170	240
	Более 100	150	170	230

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

  В соответствии со  стандартами оценочной деятельности  для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный.

   В результате применения  этих подходов получаются три  различные величины стоимости  одного и того же объекта,  на основании которых в дальнейшем  определяется итоговая величина  стоимости недвижимости.

 

2.3.1.Оценка стоимости недвижимости сравнительным  подходом

   Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.

   Данные о продажах сопоставимых объектов представлены в таблице 2

  Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

                   Таблица 2

Аналоги	Местоположение	Площадь,кв.м	Материал стен	Состояние помещения
A1	C/o	150	к	ср
А2	C/o	135	к	пл
А3	C/o	138	п	ср
А4	О	135	п	ср
А5	О	145	к	пл
А6	О	142	к	ср
А7	Ц	144	к	ср
А8	Ц	145	к	пл
А9	Ц	135	п	ср

 

Условные обозначения:

А1, А2, …. , А9 – недавно  проданные аналоги №№ 1, 2, …, 9 оцениваемого объекта;

S – площадь оцениваемой  недвижимости;

С/о, О, Ц, к, п, пл, ср – см. прил. 1.

   На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, т. е. 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчётов записаны в таблице 3, с точностью до сотых.

           Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

          Таблица 3

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, кв..м.	Материал стен	Состояние помещения	Ц., тыс.руб.	Ц*, тыс.руб.	Поправки в  долях			Скорректированная цена, тыс.руб.
							По местоположению	По материалу  стен	По состоянию  помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	О	140	п	пл	-	-	-	-	-	-
А1	C/o	150	к	ср	2391	2231	0,85	0,95	0,92	1657
А2	C/o	135	к	пл	1980	2053	0,85	0,95	1	1658
А3	C/o	138	п	ср	2089	2119	0,85	1	0,92	1657
А4	О	135	п	ср	1759	1824	1	1	0,93	1696
А5	О	145	к	пл	1869	1805	1	0,94	1	1697
А6	О	142	к	ср	1968	1940	1	0,94	0,93	1696
А7	Ц	144	к	ср	2525	2455	0,75	0,93	0,95	1627
А8	Ц	145	к	пл	2415	2332	0,75	0,93	1	1627
А9	Ц	135	п	ср	2201	2283	0,75	1	0,95	1627

                                                                                                                     ∑=14942

Сс.п.=(∑А) / 9

Сс.п.= 14942/9=1660тыс.руб.

 

2.3.2.Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

     Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка (Сз) и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Расчет осуществляется по формуле:

Сз.п.=Сз+ПСВ(ПСЗ) - Сумма износа,

где   Сз - цена земли,тыс.руб.;

        ПСВ(ПСЗ)  – полная стоимость воспроизводства  (замешения) строения, тыс.руб.;

        Сумма  износа – накопленный износ  строения, тыс.руб.

Этапы расчета стоимости объекта затратным  подходом.

1.Определение  стоимости земельного участка:

                                                                        Sзем.уч.=18*14=252 м²

 

 

Сз = S*Цз , где S = 252 кв.м.

Сз = 252 кв.м.*500руб/кв.м. = 126 тыс.руб.

2. Определение  полной стоимости воспроизводства.

Мы имеем кирпичное  помещение, площадь которого составляет 140 кв.м.

ПСВ = 140*10500 + 140*10500*0,3 = 1911 тыс.руб

3. Определение накопленного износа по следующей формуле:

Сумма износа = Иф + Ифункц. + Ивн., где 

Иф – физический износ  объекта недвижимости , тыс.руб.

Ифункц. – функциональный износ, тыс.руб.

Ивн. – внешний износ  объекта недвижимости, тыс.руб.

Ифункц. = 0, Ивн. = 0

   Физический износ  – это потеря стоимости объекта  за счет физического разрушения  строительных конструкций и материалов  в процессе эксплуатации.

  Для расчета величины  физического износа в денежных  единицах измерения заполняем таблицу 4.

 

 

Расчет физического  износа

                                                                                                      Таблица 4

№ п/п	Конструктивные  элементы здания	Удельный вес. %	ПВС элемента, тыс.руб.	Износ, %	Износ, тыс.руб.
1	Фундамент	5	95,55	8	7,64
2	Стены и перегородки	28	535,08	8	42,8
3	Перекрытия	17	324,87	7	22,7
4	Кровля	5	95,55	8	7,64
5	Полы	7	133,77	9	12,03
6	Проемы	10	191,1	10	19,11
7	Отделочные работы	7	133,77	10.5	14,05
8	Инженерное обор.-е	13	248,43	8	19,9
9	Прочие работы	8	152,88	5	7,64
		100	1911	Всего:	153,51

 

И_физ = 153,51тыс. руб.

Оцениваемая недвижимость –  достаточно новое здание, поэтому  величины

внешнего и функционального  типов износа равны нулю, поэтому  
ΣИзнос = Ифиз.

Рассчитаем стоимость  оцениваемого объекта затратным  подходом:

Сзп = Сз + ПСВ(ПСЗ) – ΣИзнос;

Сз.п. = 126 тыс.руб. + 1911 тыс.руб. – 153,51 тыс.руб. = 1883,49 тыс.руб.

 

2.3.3.Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

       Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимость ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

   Определение стоимости  оцениваемой недвижимости выполняется  по формуле:

Сд.п. = ЧОД/СК,

где Сдп – стоимость  оцениваемого объекта, рассчитанная с  применением

доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД – чистый операционный доход от оцениваемого объекта

недвижимости за год, тыс. руб.;

СК – ставка капитализации.

     Ставка капитализации  определяется на основе данных  по аналогичным

объектам по формуле:

СК = ЧОДi / Цi,

где i – сопоставимый объект (i = 1, …, 9);

ЧОДi – чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости,

сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.;

Цi – цена продажи i-го объекта  недвижимости, сопоставимого с

оцениваемым, тыс. руб.

 

               Этапы расчета ЧОД

  Для определения ЧОД  следует рассчитать потенциальный  и действительный валовые доходы  от оцениваемого объекта.

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

ПВД = S*A*n,

где  А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое  помещение, руб./кв.

        n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ПВД = 140 кв.м. * 120*12мес. = 201600 тыс.руб

2. Определение действительного валового дохода (ДВД)

ДВД = ПВД – П1 – П2,

где   П1 – потери от недозагруженности помещений, тыс.руб.

         П2 – потери от недосбора  арендной платы и смены арендаторов,  тыс.руб.

П1 = 0; П2 = 5% от ПВД = 10080 тыс.руб

ДВД =201600 – 10080 = 191520 тыс.руб.

3. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

ЧОД = ДВД – Р,

где  Р – расходы  на содержание оцениваемого объекта, тыс.руб.

        Р  = 28% от ПВД = 56448 тыс.руб.