Рынок недвижимости в Казахстане: особенности и перспективы развития

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ и науки РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

 

КАЗАХСКий экономический  университет имени Т. рыскулова 

 

факультет «Учёт и  статистика»

 

Кафедра «Статистика  и экономический анализ»

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

студентки 2-го курса специальности «Оценка 244»

 

Белошицкой Алины Леонидовны

 

 

 

 

по  дисциплине «Экономика недвижимости»

 

на тему: Рынок недвижимости в Казахстане: особенности и перспективы развития.

 

 

 

 

 

 

Допущена к защите «____»_________ 200__ г.

Рецензент ______________________________

                  (ученая степень, должность, ф.и.о.)

 

Защищена «____»_________ 200__ г.

 

______________________________

                         (оценка)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

АЛМАТЫ  – 2013 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………….… 3

 

Глава 1. Экономические основы формирования рынка недвижимости...5

 

1.1 Рынок недвижимости – как  особый сегмент рынка………………………5

1.2 Сущность  и специфика субъектов и объектов рынка недвижимости……9

 

Глава 2. Анализ рынка недвижимости в Республике Казахстан……......12

 

2.1 Формирование  рынка недвижимости в Республике Казахстан………..12

2.2 Анализ  современного состояния рынка  недвижимости …………………14

 

Глава 3. Основные направления развития рынка недвижимости в Казахстане………………………………………………………………………18

 

3.1 Проблемы развития рынка недвижимости………………………………..18 

3.2 Перспективы развития рынка недвижимости в г. Алматы …………….25

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………..…33

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………..….34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

     Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимосвязь развития данного рынка и других сфер экономической деятельности ещё не изучены полностью и не имеют единых устоявшихся проявлений. В казахстанских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляется без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

      Активное формирование рынка недвижимости в Казахстане характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

       Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости, необходимо готовить специалистов высшей квалификации, владеющих специальными знаниями, способствующих становлению и развитию новой области знаний со своей методологией, терминологией и примерами исследований.

      Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определённый момент времени в будущем, то есть на основные данные, используемые при оценке методами данного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение  инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

            Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития.

  Постановленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы:

1. Дать определения понятиям «недвижимость» и «рынок недвижимости».
2. Рассмотреть и проанализировать особенности рынка недвижимости в Республике Казахстан.
3. Определить место рынка недвижимости в системе социально-экономических отношений.
4. Обосновать теоритические и методологические подходы к структурированию и оценки рынка недвижимости.
5. Раскрыть и проанализировать основные тенденции развития рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Экономические основы формирования рынка недвижимости

1.1 Рынок недвижимости – как особый  сегмент рынка  

 

     Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу,  эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

     Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует  сегментации рынка.

     Основные сегменты рынка недвижимости:

- в зависимости от объекта  (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

- в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости  (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

- в зависимости от способности приносить доход  (рынок доходной и недоходной недвижимости);

-   в зависимости от типа операций  (рынок аренды и рынок продажи);

-  первичный и вторичный рынок.

   Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

По  типу недвижимости  (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По  различным регионам  (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По  инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

    Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

- готовые объекты;

- объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

-  незавершенные объекты.

(Рисунок 1.  Основные типы недвижимости)

   Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

    Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

    Принципы  классификации объектов, положенные  в основу сегментации рынков  недвижимости, подчинены конкретным  задачам процедуры оценки и  требуют всестороннего учета  характеристик оцениваемой недвижимости.

   В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1.   Жилая  недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная  недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные  земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость  специального назначения (объекты,  имеющие ограничения по их  использованию в силу специфики  конструктивных характеристик, например  церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

   В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

1.   Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3.  Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

    В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1.   Доходная  недвижимость.

2.   Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная  недвижимость.

  В зависимости от степени представленности объектов:

1.   Уникальные  объекты. 

2.   Редкие  объекты. 

3.   Широко  распространенные объекты. 

  В зависимости от экономической активности регионов:

1.   Активные рынки недвижимости.

2.   Пассивные  рынки недвижимости.

   В зависимости от степени готовности:

1.   Незастроенные земельные участки.

2.   Готовые  объекты. 

3.   Не  завершенные строительством объекты.

4.   Объекты,  нуждающиеся в реконструкции. 

    Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

 

1.2 Сущность и специфика субъектов  и объектов рынка недвижимости.

 

    Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара - недвижимости.

    Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавцы (или арендодатели);

2) покупатели (или арендаторы);

3) профессиональные  участники рынка недвижимости.

    В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

    В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

    Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.