Рынок недвижимости в Казахстане: особенности и перспективы развития

     Времена, когда дорожала любая недвижимость, прошли. Однако это не означает, что недвижимость полностью потеряла инвестиционную привлекательность. Качественное жильё в центре поможет сохранить деньги, а если сдавать небольшую квартиру в хорошем элитном районе, можно получать небольшую стабильную прибыль, которая как минимум покроет инфляцию.

    Поскольку само по себе жильё в ближайшие годы не принесёт большого дохода, то, чтобы заработать, квартиру стоит сдавать в аренду. Жильё в аренду становится предметом первой необходимости, что обеспечивает стабильный спрос. Доход арендодателя составляет примерно 6-8% годовых. Это меньше доходности многих банковских депозитов. Однако в отличие от депозита сдача жилья внаём защищает от инфляции. Во-первых, ставки аренды растут вместе с инфляцией. Во-вторых, даже несмотря на то,  что в ближайшие годы цены на жильё останутся на нынешнем уровне, в долгосрочной перспективе недвижимость «отыграет» инфляцию. Поэтому лет через десять при продаже квартиры владелец получит возросшую сумму за счёт повышения её стоимости и это помимо ежемесячной арендной платы. Исходя из этого, квартиру стоит подбирать, руководствуясь запросами арендаторов. Для сдачи жилья внаём лучше всего подойдёт 1-комнатная или 2-комнатная квартира, расположенная в центре или в хорошем элитном спальном районе. Такой квартире не нужен очень дорогой ремонт, но она должна выглядеть аккуратно и современно. Дополнительным преимуществом будет наличие парковочных мест и хорошие соседи. Подобные квартиры пользуются хорошим спросом не только у арендаторов, но и у покупателей. Так что при необходимости её можно будет быстро продать.

    Элитная недвижимость будет расти в цене из-за роста инвестиционного спроса — инвесторы, которые хотят сохранить деньги в условиях нестабильности, покупают дорогую недвижимость в качестве актива, сохраняющего их средства. Однако общие тенденции, характерные для дорогого сегмента, могут существенно отличаться от того, что будет происходить с конкретной элитной квартирой. Элитное жильё имеет ценность и потенциал роста, не зависящие от показателей других объектов и рынка в целом. При этом надо отличать элитную недвижимость от просто хорошего жилья с комфортностью выше средней. Если же квартира качественная, но не уникальная, она не будет цениться очень дорого. Хотя такие объекты тоже обладают потенциалом (на них будет инвестиционный спрос), они не должны приобретаться по завышенной цене.

    Возможны колебания цен на недвижимость как вверх, так и вниз. Создаётся обманчивое впечатление, что на этих колебаниях можно заработать. Но недвижимость не является инструментом краткосрочных инвестиций, это не акции, от которых можно избавиться за один день и получить прибыль. Владелец может не успеть продать квартиру «на росте». Зато при падении цен она может надолго «зависнуть», и тогда продать её можно будет лишь с потерей в цене. Тем не менее заработать на недвижимости всё ещё можно, просто не стоит рассчитывать на очень высокий доход. Это подходит только для консервативной стратегии: если есть желание отойти от дел, уйти на пенсию, вложить во что-то деньги, чтобы их сохранить.

     Недвижимость, особенно в последние годы, была одним из лучших источников повышения доходов, однако сейчас у инвесторов закрались сомнения в непоколебимости этого инструмента. Активно ходили слухи о том, что цены на квартиры в недалеком будущем упадут, и многие собственники инвестиционных квартир уже отреагировали на эту информацию, о чем говорит резкое увеличение предложения на рынке. Но стоит ли поддаваться панике? На сегодняшний день падение цен на рынке недвижимости не происходит, а прирост цен в среднем составляет 5-10%.

     Рынок жилой качественной недвижимости в настоящий момент остается выгодным сектором для вложения инвестиций и является своеобразной «валютой убежища» для инвесторов, поскольку он наименее подвержен колебаниям из-за событий экономического и политического характера. В условиях экономической нестабильности недвижимость – единственный актив, который позволяет частным инвесторам сохранить свои средства. По его мнению, рынок недвижимости очень инертен и в меньшей степени подвержен влиянию спекулятивных и панических настроений. Это инструмент, который позволяет получать стабильную прибыль на протяжении долгих лет. Даже в период спада рынка владелец квартиры может рассчитывать на доход от сдачи жилья в аренду и таким образом переждать кризис.

      Однако расслабляться и скупать все подряд в надежде сохранить свои активы не стоит. Рассматривая недвижимость как надежный источник вложения средств, мы, безусловно, говорим о тех проектах, которые уже сейчас реализованы на 60% и более. Вкладывать деньги в объекты, находящиеся на первичной стадии строительства, сегодня может быть очень рискованно.

     Имеют значение и сегменты недвижимости, в которые в нынешнее тревожное время безопасно вкладывать средства. Наибольшую надежность будут демонстрировать качественные объекты высокой ценовой категории. Ведь сегодня, даже при увеличенном поступлении предложений на рынок, дефицит качественных объектов не уменьшился и цена на них остается стабильной. Кроме того, эксперт советует использовать данный период для увеличения капитализации объекта, например, сделать ремонт. Качественная отделка элитной квартиры является хорошим инвестиционным вкладом, хотя и потребует дополнительного времени и денег. Вложение 2-3 тыс. долларов на 1 кв. м в отделку могут добавить до 8-9 тыс. долларов за «квадрат»  (а зачастую и больше) к итоговой стоимости объекта.

     Присматривая тот или иной объект, нужно быть очень внимательным и осторожным, а лучше всего воспользоваться советами опытного консультанта. Покупая элитную недвижимость, нужно понимать причины её продажи, знать, какова реальная доходность, какие существуют обременения (обязательства перед банком).

    Найти банк, готовый дать кредит, и договориться с ним о лучших условиях поможет ипотечный брокер. Он берет комиссию в размере от 0,5 до 1% (чем больше сумма, тем меньше процент) только в том случае, если клиенту выдают кредит. Самому обращаться в банк за деньгами заемщику рискованно: однажды нарвавшись на отказ, потом ипотеку получить будет очень сложно — точно так же, как трудно оформить визу, один раз получив отказ в ее выдаче.

    Ипотека — это способ не только увеличить доход на вложенные средства, но и повысить надежность инвестиций.

    Еще один совет специалиста: недвижимость может приносить доход благодаря не только приросту капитала, но и сдаче в аренду. Вряд ли кто-то сумеет точно сказать, за какую сумму можно будет продать объект через год. А вот прогноз по аренде всегда более-менее понятен. Таким образом, объем рентного дохода можно предвидеть, а точный прирост капитала — нет. Что сейчас происходит с рынком недвижимости в Алматы и выгодно ли вкладывать деньги в столичную недвижимость? И если вкладывать, то какой доход можно ожидать? Какие объекты в Алматы самые ликвидные? Как быстро можно сдать недвижимость в аренду?

     Несмотря на колебания рынка, правильно выбранная недвижимость всегда будет приносить вам хороший доход от сдачи в аренду. Особенно это справедливо для рынка недвижимости города Алматы, и прошедший кризис явился наглядным примером доходности южного столичного рынка недвижимости. В то время как цены на продажу в 2008-2009 годах стремительно падали, владельцы арендной недвижимости лишь незначительно скорректировали цены на свои объекты. Специфика Алматы в том, что спрос на аренду элитной недвижимости постоянен, и, сделав правильный выбор объекта, вы получите стабильный источник дохода.

     Если вы планируете приобрести в Алматы недвижимость для получения прибыли, вам необходимо знать, что элитные арендаторы предпочитают жить в определённых районах города. Это, прежде всего, ЖК от застройщика «Базис-А»: «Столичный центр», «Самал Де люкс», «Нурлы тау» «Ренессанс», «Рапсодия», ЖК «Солнечная долина», ЖК «Долина роз», «Мега тауерс», «Талисман», а такжеот других застройщиков:ЖК «Жастар», «Байсал», «Арман», «Аэлита».Арендаторы выбирают районы, прежде всего,  из-за их престижности. Конечно, на выбор влияет и качество строительства дома, благоустроенность внутреннего двора, огороженная территория, наличие паркинга (желательно отапливаемого), уровень безопасности дома (профессиональная охрана, видеонаблюдение), развитость инфраструктуры, в том числе внутренней (наличие бассейна, фитнесс-центра, мини-маркета), большой зал, наличие санузлов в каждой спальне, дополнительные нежилые помещения и даже презентабельность подъезда. Одну из главных ролей играет равноценное окружение, иными словами, статусность жильцов дома – будущих соседей.

     На данный момент уровень цен за аренду стабилизировался. Основываясь на реальных квартирах нашей базы данных, могу отметить, что на сегодняшний день самая высокая арендная плата за квартиру в 100-200 кв. м сохраняется за такими статусными жилыми комплексами, как «Долина роз» (от3000 до 5 000$) и «Столичный центр» (от 3 000 до 5 000$). Также высоко оцениваются квартиры в ЖК «Ботанический сад» (от 3 500 до 6 000$), и жилые комплексы, расположенные в верхней экологически чистой части города – ЖК «Солнечная долина» (от 2 000 до 5 000$), ЖК «Мега тауерс» (от 2 500 до 3000$), ЖК «Талисман» (от 2 000 до 3000$), ЖК «Нурлы тау» (от 2 500 до 3500$). Стоимость аренды коттеджей варьируется от 5 000 до 20 000$.

     Величина арендной платы за элитное жильё складывается из многих факторов. Необходимо отметить, что в большей степени на цену влияют исходные параметры самого здания, на что вы как арендодатель повлиять не можете (месторасположение и тип дома, уровень безопасности, наличие паркинга, красивого вида из окна). Иными словами, для каждого здания есть определённый уровень цен. Хороший ремонт и дорогая мебель могут повысить цену, но не более чем на 20% от уровня средних цен аренды в вашем доме. В целом вопрос ценообразования очень индивидуален. Даже две одинаковые по планировке и площади квартиры, находящиеся в одном доме, несопоставимы по цене, потому что в одной может быть произведён ремонт по авторскому дизайн-проекту и установлена новая итальянская мебель, а в другой просто сделана чистовая отделка и завезена мебель, бывшая в употреблении. Ни при каких обстоятельствах эти квартиры не могут стоить одинаково. И поэтому основная задача профессионального риелтора при осмотре квартиры – определить цену в рамках ценового коридора каждого конкретного дома. Опытный специалист по аренде поможет не только оценить квартиру или дом, но и даст рекомендации, как можно улучшить объект, сделать его максимально привлекательным для потенциального арендатора.

    Возвращаясь к вопросу ценообразования, отмечу, что на цену влияют и такие факторы, как срок аренды. Как правило, клиенты арендуют недвижимость на длительный срок – от 1 до 5 лет. Если же недвижимость сдаётся владельцем на краткосрочный период, то цена, как правило, устанавливается несколько ниже рыночной. Определённое значение имеет и предоплата. Из нашей практики могу сказать, что арендаторы обычно готовы платить вперёд за три месяца (поквартально), но возможны варианты единовременной оплаты и за больший срок: полгода, год. Разумеется, в таких случаях арендаторы ожидают от вас встречного жеста в виде скидки на арендную плату.

    Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что элитное готовое жилье все еще остается привлекательным для инвестиций, а вот вкладывать, как раньше, средства в некачественную недвижимость и объекты на стадии строительства, уже совсем небезопасно. Таким образом, хотя активного роста цен на жильё не предвидится, недвижимость остаётся инструментом инвестиций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

 

     В данной работе я постаралась отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в Казахстане, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

     Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в Казахстане только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения. Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики рынка в условиях современного Казахстана – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.

 

1. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.
2. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. -Ростов на Дону: Феникс, 2006. -352 с.
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2009.
5. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.
6. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.
7. Портал  КазРиэлт-Недвижимость.
8. http://prian.ru/pub/2340.html
9. ОЮЛ «Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана»
10. Аналитическая служба EIP.kz
11. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. М: Юнити–Дана, 2007.