Рынок недвижимости в Казахстане: особенности и перспективы развития

   К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

    а)   территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

    б)  территориальные органы архитектуры  и градостроительства, занимающиеся  утверждением и согласованием  градостроительных планов застройки  территорий и поселений, созданием  градостроительного кадастра, выдачей  разрешений на строительство;

    в)  органы экспертизы градостроительной  и проектной документации, занимающиеся  утверждением и согласованием  архитектурных и строительных  проектов;

    г)  органы, ведающие инвентаризацией  и учетом строений;

    д)  органы технической, пожарной  и иной инспекции, занимающиеся  надзором за строительством и  эксплуатацией зданий и сооружений;

    е)  проектировщики, строители, специалисты  по технической эксплуатации, финансируемые  из бюджета;

    ж)  органы-регистраторы прав на недвижимость  и сделок с ними;

    з)  государственные нотариусы.

    К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

• Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
• Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов.
• Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием.
• Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта.
• Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности.
• Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности.
• Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

    Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

• для продажи;
• для торговли и бизнеса;
• для капиталовложений;
• для личного использования.

   Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ рынка недвижимости в Республике Казахстан

2.1 Формирование рынка недвижимости  в Республике Казахстан

  

     Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии  рынка недвижимости в Казахстане можно выделить следующие этапы.

   Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

Экономисты  подчеркивают определенную сложность  в деле расширения долгосрочного  жилищного кредитования, сложившуюся в первой половине

90-х годов.  Это было связано, прежде всего, со следующими факторами:

- условиями  ограниченного жилищного кредитования на первых этапах;

- отсутствием  кредитования, при котором в качестве  официального залога выступают жилищные фонды;

- начальным  состоянием банковской системы;

- плохо контролируемой  системой огромного количества коммерческих банков;

- высоким  и нестабильными темпами инфляции, определяющими потенциальный риск  процентных ставок при долгосрочном  кредитовании, поскольку банковские пассивы были сосредоточены главным образом на краткосрочных счетах;

- серьезной  опасностью риска жилищного кредитования, связанной с отсутствием правовой  основы для выселения жильцов  из их квартир.

     На втором этапе появляются первые нормативные акты. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

     Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание.

     Со второго полугодия 2001 года  наступил новый этап развития  рынка недвижимости Казахстана  этап начала стабилизации и  некоторого подъема. Это происходило  на фоне благоприятного развития  макроэкономических показателей  в стране и, в частности,  невысоких темпов инфляции, плавной  и ограниченной девальвации тенге  к доллару. 

     Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории  рыночной экономики, прошел стадию  спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу)  – новый подъем, в том числе  и некоторый рост цен. 

     Недвижимое имущество занимает  центральное место в любом  общественном устройстве, выполняя  одновременно две важнейшие функции:  средства производства и предмета  личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и  т.п. 

     С объектами недвижимости тесно  связано экономическое и правовое  регулирование государством различных   сфер жизни общества и материального  производства.

 

2.2 Анализ современного состояния  рынка недвижимости.

 

   Рынок недвижимости в Казахстане отражает мировую тенденцию, сегодня мы наблюдаем постепенное восстановление рынка после кризиса. Улучшение экономики должно сопровождаться улучшением благосостояния населения, что в свою очередь косвенно отразится и на рынке недвижимости. Рост заработной платы способствует улучшению возможностей и увеличению сбережений населения, что будет стимулировать спрос на жилье.  В целом по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем инфляция. Так, в 2011 году рост цены на жилую недвижимость была приблизительно равной инфляции в стране, около 7%.  В 2012-2013 гг. при дальнейшем увеличении доходов населения и снижении долговой нагрузки, при возобновлении роста ипотечного кредитования, положение, возможно, начнет постепенно изменяться. Если увеличение реальных доходов населения составит около 9,0% в 2012 г. и более10,0% в 2013 г., то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет адекватной величины около 9,0% в 2012 и более10,0% в 2013 г. что вновь повысит привлекательность инвестиций в недвижимость.

    Цены на недвижимость еще  в последний квартал 2010 года стали показывать медленный, но уверенный тренд на повышение. Динамика 2011 года подтвердила положительный тренд с ожидаемыми сезонными колебаниями. Так, по данным Агентства по статистике РК за январь-декабрь 2011 года кол-во сделок купили-продажи увеличилось на 14.2% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. При этом, за 4-й квартал увеличение составило на 0.6% больше, чем за 3-й квартал. 

   Наибольшее увеличение количества сделок купли-продажи отмечались  в г. Алматы и Астане. Вероятнее всего, это было связано с программами Правительства, с очередным переводом некоторых госструктур и крупных компаний в столицу, с карьерной возможностью для молодых специалистов,  а также с тем, что стоимость кв.м. в Астане была ниже, чем в Алматы.

     Основных причин наблюдаемой положительной динамики объемов рынка недвижимости несколько:

1. Поддержка  государством строительного сектора,  инициирование программ строительства  социального жилья и объектов  инфраструктуры. 

2.  Дефицит  жилья. По данным Агентства по статистике РК  38% жилищного фонда составляет жилье, построенное более 50 лет назад, 32% - малоквартирное жилье, требующее капитального ремонта, износ инфраструктуры составляет 70%. Кризисный период отразился на строительстве негативным образом, вызвав отсутствие интереса к рынку недвижимости со стороны частных и иностранных инвесторов, что привело к еще большим темпам износа жилищного фонда.  В Казахстане в среднем на одного человека в год строится 0,4 кв. метров жилья, тогда как в развитых странах этот показатель равен 1,0 кв.м. 

    В Казахстане дефицит жилья составляет свыше 100 млн. квадратных метров, в Алматы - около 10 млн. квадратных метров, в Астане - чуть меньше. Спрос на жилье в РК всегда был большим. Сейчас ситуация практически не изменилась. В пред кризисный период в основном все строительные компании строили жилье бизнес и элит классов, спрос на данное жилье был подпитан доступностью заемных средств и перспективами получения прибыли в период активного роста цен. Строители преследовали цель получить за более короткий срок более крупные деньги. В результате на казахстанском рынке возник дисбаланс, когда люди, относящиеся к среднему классу, не могли выбрать жилье в соответствии со своим реальным доходом. Многие покупали жилье бизнес класса, что привело в дальнейшем к трудностям с выплатой ипотечных кредитов.

     И сейчас больше всего требуется жилья эконом-класса, так как 80% потенциальных покупателей жилья – это люди со средними доходами.

    В своем выступлении Н. А. Назарбаев отметил, что новый этап Казахстанского пути – это новые задачи укрепления экономики и повышения благосостояния народа. В современном мире это коренной вопрос социально-экономической модернизации и это главный вектор развития Казахстана на ближайшее десятилетие.

       В начале февраля 2011 года Президент Казахстана поручил Правительству, Нацбанку и АФН разработать программу посткризисного восстановления экономики и финансового сектора страны, а Правительство Казахстана, в свою очередь, разработало программу поддержки жилищного строительства. Все это в совокупности должно мощным стимулом для развития строительного сектора в целом и для строительства жилья эконом-класса, в частности.

     В ближайшие три года из государственного бюджета Казахстана сектор строительства и ЖКХ планируется инвестировать более 400  млрд тенге. Этот фактор вкупе с рядом сопутствующих, по мнению экспертов, заметно оживит отечественный рынок недвижимости. В прошлом году в Казахстане в рамках Программы жилищного строительства на 2011-2014 годы направлено свыше 360 млрд. тенге или почти 125% к аналогичному показателю 2010 года. Введено в эксплуатацию около 5,5 млн. квадратных метров общей площади жилых домов, что больше на 103% по сравнению с предыдущим годом. Главным драйвером роста рынка недвижимости является участие государства. В рамках действующей программы жилищного строительства в 2011 году предприятиями и организациями государственной собственности сдано в эксплуатацию свыше 520 тысяч квадратных метров жилья. Государственный сектор занимает почти 10% от этого объема.

     В Казахстане будет ежегодно вводиться по 6 миллионов квадратных метров нового жилья. В первую очередь, важно решить вопрос об обеспечении собственным жильём более полумиллиона молодых семей. Для решения этой задачи надо довести ввод арендных жилых площадей до 1 миллиона квадратных метров.

     Банки прогнозируют медленное восстановление рынка недвижимости в стране, что связано со стабильностью основных индикаторов экономического роста в РК. Уменьшение долговых нагрузок банков второго уровня, оживление работы банков второго уровня по  программам ипотечного кредитования.

      По состоянию на 1 декабря 2011 года, с начала деятельности АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» порядка 208 тысяч участников заключили договора о жилищных строительных сбережениях с общей суммой накоплений почти 65 млрд тенге. Наибольшая активность наблюдалась в Астане, Алматы, а также в Актюбинской и Восточно-Казахстанской областях. В прошлом году промежуточные и предварительные жилищные займы получили более 8,5 тысяч граждан на общую сумму, превышающую 26 млрд тенге. Из них в рамках госпрограммы – более 4 тыс. заемщиков на сумму почти 14 млрд тенге. Кроме Жилстройсбербанка на рынке ипотеки работают и другие финансовые организации (банки второго уровня), которые с середины 2011 года возобновили активное продвижение программ ипотечного кредитования.