Рынок недвижимости в Казахстане: особенности и перспективы развития

     Наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования являются рынки недвижимости гг. Астаны, Алматы, Атырау, Актау.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Основные направления развития рынка недвижимости в Казахстане

3.1 Проблемы развития рынка недвижимости

  

    На сегодняшний день в Казахстане одним из острых вопросов, затрагивающем интересы огромного количества людей, являются тенденции развития рынка недвижимости. Чего ждать казахстанцам от рынка недвижимости? Каковы перспективы приобретения жилья? Ожидается ли рост цен на недвижимость? Эти наиболее волнующие темы тревожат не только рядовых жителей, готовящихся приобрести жилье, но и тех, кто прямо или косвенно связан с рынком недвижимости.

    Кризис в Казахстане.

    В докризисный период Казахстан входил в число лидеров по продаже недвижимости. Рынок недвижимости активно развивался, и цены росли. Но мировой кризис не обошел его стороной: цены на жилье начали стремительно падать. Более того, Казахстан (как и Эстония, Литва, Латвия, Ирландия, США, Великобритания и другие страны) входит в группу государств, наиболее пострадавших от кризиса: падение цен на первичном рынке жилья составило 37%, а недвижимость вторичного рынка подешевела почти на 46% (в тенге).

   Стремительное снижение цен привело к тому, что инвестиции в квартиры стали убыточными. Только во второй половине 2010 года рынок начал понемногу приходить в норму, и начался едва заметный рост цен. Для многих инвесторов это стало хорошим сигналом: на мировом уровне инвестиции в недвижимость возросли на 20-25%. С другой стороны, подобный инвестиционный спрос может привести к дальнейшему увеличению цен на жилье – до 10,8% к 2015 году.

    Цены.

    Мы можем наблюдать следующую тенденцию: чем больше строится жилья, тем ниже его себестоимость (ускорение роста предложения недвижимости на 1% снижает цены на 0,45%). В казахстанской ситуации неуместно рассуждать о снижении цен на недвижимость, так как «строительный бум», о котором говорят на каждом углу, на самом деле – возвращение к нормам. Причем, к нормам советского времени. Например, в 1988 году было введено в эксплуатацию 8,8 миллионов квадратных метров, в 1987 – 8, 7 миллионов квадратных метров. В 2000 году этот показатель снизился до 1 миллиона. К концу прошлого года эта цифра возросла до 6,2 миллионов квадратных метров. Исходя из этой ситуации, аналитики прогнозируют к концу года рост цен еще на 10%. К этому времени станет известно, сколько квартир осталось на рынке и идет ли строительство нового жилья.

В январе-марте 2013 года на строительство жилья было направлено 86,4 млрд. тенге, что на 6,7% больше, чем в январе-марте 2012 года.

Из общего количества жилых  зданий введено в эксплуатацию индивидуальных домов 5 477, многоквартирных – 123.

Средние фактические  затраты на строительство 1 кв. метра жилья в многоквартирных домах в январе-марте 2013 года составили 97,2 тыс.тенге и в жилых домах, построенных населением - 62,7 тыс.тенге.

      В январе-марте 2013 года введено  в эксплуатацию 58,6 тыс.кв.м. арендного жилья, кредитного – 64,0 тыс.кв.м.  

     Ввод в эксплуатацию жилых зданий – включает ввод в действие в установленном порядке законченных строительством индивидуальных и

 многоквартирных  жилых домов, общежитий, жилых  зданий для социальных

групп (школ-интернатов для детей сирот и детей, оставшихся без попечения 

родителей, детских домов, домов-интернатов для  престарелых и инвалидов, центров  адаптации лиц без определенного  места жительства).

 

 

 

  (Рисунок 2. Индексы физического объема ввода в эксплуатацию общей площади жилых зданий)

 

«Таблица 1» Ввод в эксплуатацию жилья

	январь-март 2013 г.			на 1000 человек населения
	общей площади, кв.м	в % к январю –марту 2012 г.	удельный вес в республиканском объеме ввода, %.	общей площади жилых зданий, кв.м	в % к среднерес- публиканскому уровню
Республика  Казахстан	1 503 762	87,5	100,0	88,8	100,0
Акмолинская	49 479	158,5	3,3	67,5	76,0
Актюбинская	74 365	108,2	4,9	93,3	105,1
Алматинская	223 177	100,9	14,8	114,5	128,9
Атырауская	109 308	121,3	7,3	196,5	221,3
Западно-Казахстанская	74 445	129,2	4,9	120,4	135,6
Жамбылская	38 533	102,6	2,6	36,0	40,5
Карагандинская	97 550	103,6	6,5	71,5	80,5
Костанайская	42 656	110,6	2,8	48,5	54,6
Кызылординская	59 933	150,0	4,0	82,3	92,7
Мангистауская	97 115	92,2	6,5	170,5	192,0
Южно-Казахстанская	41 359	35,7	2,8	15,4	17,3
Павлодарская	38 347	158,8	2,6	51,2	57,7
Северо-Казахстанская	5 818	149,8	0,4	10,0	11,3
Восточно-Казахстанская	33 440	110,6	2,2	24,0	27,0
г.Астана	179 212	41,7	11,9	229,5	258,4
г.Алматы	339 025	102,6	22,5	229,5	258,4

 

 

«Таблица 2»  Динамика основных показателей  строительной  деятельности

 

 

Ипотека.

   Спрос на жилье в Казахстане остается высоким: почти каждый второй-третий казахстанец нуждается в квартире (связано с большим притоком населения в города). Но не секрет, что недвижимость в городах практически недоступна для многих казахстанцев, и у людей остается только один выход из положения – ипотека. Ипотека также влияет на рост цен на жилье – 1% роста ипотечных займов приводит в среднем к увеличению цены на недвижимость на 0,2%. Процент по ипотеке зависит от стоимости жилья. Но строительство обходится недешево из-за стоимости строительных материалов. Также, как мы уже говорили, на стоимость жилья влияет и его дефицит. Следовательно, ипотека - для большинства населения недоступное решение. Или же часто возникает следующая ситуация: взяв жилье в кредит, люди оказываются по разным причинам не в состоянии выплачивать проценты, и они отказываются от квартиры. Как было, например, в США – кризис ипотечного рынка во многом был спровоцирован именно этим обстоятельством. Специалисты дали название этому экономико-психологическому феномену «усталость от ипотеки».

     На сегодняшний день ситуацию на рынке недвижимости Казахстана можно назвать сложной. Но все же количество сделок на 10-15% больше, нежели в прошлом году. К тому же, в рамках Таможенного союза осуществился приток российских покупателей на рынок недвижимости Казахстана. В нашей стране нет запрета для иностранцев на приобретение недвижимости или земельных участков (исключение – сельскохозяйственные земли). В большинстве случаев россиян интересует недвижимость коммерческого значения. Приток, в основном, зафиксирован в Алматы.

 Алматы  считается городом с наиболее  престижной недвижимостью. Спросом  здесь пользуются как и квартиры, так и дома, участки и прочая недвижимость. В этом же городе особо развит рынок арендного жилья. Особо пользуются спросом небольшие по площади помещения. Именно в Алматы зафиксированы самые высокие цены на недвижимость, порой аналогичные европейским или даже московским. Эксперты утверждают, что подобная стоимость на недвижимость не может быть экономически оправданной, так как объем казахстанского рынка совершенно им несопоставим.

       На втором месте по количеству сделок купли-продажи стоит столица Казахстана – Астана. Город активно застраивается, развивается, рынок недвижимости находится в постоянном росте.

     Цены на объекты очень разнятся. В первую очередь, стоимость зависит от местоположения – жилье в Алматы обойдется значительно дороже, чем, например, аналогичное в небольшом населенном пункте близ Усть-Каменогорска или Астаны, несмотря на столичный статус города.

      Средняя обеспеченность жильем (количество квадратных метров жилья на одного человека) в Казахстане составляет 18,3 квадратных метра на человека. Тогда как в США этот показатель равен 65 квадратным метрам. Но все же, это больше, чем в азиатских странах СНГ: например, в Кыргызстане средняя обеспеченность жильем составляет 14 квадратных метров на человека.

    Качество новостроящейся недвижимости в Казахстане в большинстве случаев оставляет желать лучшего. А вторичное жилье не всегда может предоставить своим жильцам необходимые для жизни коммуникации – только в 58% домов и квартир Казахстана есть водопровод, а центральное отопление имеют только 40% квартир и домов. [Источник 10: Аналитическая служба EIP.kz]

    Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

-высокой  степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием  стоимостной оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением времени;

-высоким  уровнем трансакционных издержек.

(Рисунок  3. Цикличность развития рынка недвижимости)

 

1 - спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом пред инвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;

3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

       Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

     В феврале 2013 года средняя стоимость квартир в Казахстане составила 225 тыс. 776 тенге за кв. метр. В годовом исчислении рост составил 8,42%.  На вторичном рынке стоимость недвижимости увеличилась за месяц на 1,08%. В феврале 2013 года средняя стоимость квартир в Казахстане составила 225 тыс. 776 тенге за кв. метр. Такие данные содержатся в исследовании портала КазРиэлт-Недвижимость. В годовом исчислении рост составил 8,42%. На вторичном рынке стоимость недвижимости увеличилась за месяц на 1,08% до 225 тыс. 485 тенге.  Новостройки с января по февраль подорожали на 0,48% до 251 тыс. 830 тенге за 1 кв.метр. В феврале 2012 года стоимость этих же квартир была на 9,46% меньше. Также согласно данным исследования – почти на пол процента подорожало индивидуальное жилье - до 27 млн. 367 тыс. тенге за объект. За год рост цен в частном секторе составил 3,39% меньше. Средневзвешенная стоимость аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир составила в феврале 80 тыс. 520 и 121 тыс. 588 тенге в месяц. В первом случае снижение цен составило 1,68%, во втором – арендные ставки снизились на 0,42%. Год назад стоимость аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир была на 7,61% и 8,68% меньше, - сообщает портал  КазРиэлт-Недвижимость.

 

3.2 Перспективы развития рынка недвижимости  в г. Алматы.

 

    В нынешней ситуации люди стремятся минимизировать риски и потери, сохранить свои инвестиции. Однако число инвестиционных инструментов, которые еще недавно работали в полную силу, сегодня резко уменьшилось. На фоне падения фондовых рынков растет спрос на золото, но сейчас время для вложений в этот драгоценный металл не самое удачное. Цена золота на мировом рынке приближается к историческому максимуму. Фондовый рынок лихорадит, падают котировки «голубых фишек». В этой ситуации инвестиции в ценные бумаги выглядят весьма рискованными. А в условиях банковского кризиса повысились риски, связанные с потерей депозитных вкладов. Непонятно, в какой валюте размещать депозиты.

    Многие эксперты в сфере недвижимости считают, что кризис может оздоровить рынок, но пока происходит процесс «лечения», инвесторы пытаются найти наиболее надежное место даже не для увеличения, а хотя бы для сохранения собственных средств.