Рынок земли и рентные отношения

Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Роль такого закона и призван сыграть  Земельный кодекс. Земельный кодекс в нынешнем варианте решает вопрос получения гражданами России земельных  участков для организации крестьянского  хозяйства, для ведения личного  подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, и животноводства, индивидуального  жилищного, дачного строительства  и т.д. Но в нем содержатся жесткие ограничения правомочий по распоряжению земельными участками и долями, по существу отрицается ипотека. Следовало бы признать за собственником право распоряжения земельными участками, в том числе и сдачу их в залог под выполнение кредитных или иных обязательств. Без залога земли товаропроизводителю сегодня не решить своих финансовых проблем. Разрешите регулируемый земельный оборот, поставить преграды латифундизму, спекуляции – вот о чем сегодня говорят сами крестьяне, не по наслышке знающие истинные проблемы села.

Министр экономического развития и торговли Герман Греф сообщил, что  законопроект будет внесен в Госдуму  в период весенней сессии. Предполагается, что земли промышленного назначения, земли городов, охраняемые территории, лесной фонд будут равноправными  с точки зрения формы собственности  на них. «Мы придерживаемся принципа равенства всех категорий земель», - подчеркивает министр. При этом также  было сказано, что «мы не будем  ломать сложившуюся систему земельных  отношений в России после планируемого вступления в силу Земельного кодекса». По его словам, с началом действия земельного кодекса правительством предусмотрен переходный период для  приведения в порядок земельных  отношений. Его введение обусловлено  необходимостью преодоления некоторой  дестабилизации, которая неизбежно  возникает после законодательного закрепления правовых норм регулирования  земельного оборота. Правительственная  концепция земельного кодекса не включает в себя принципы правового  регулирования оборота сельскохозяйственных земель.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Цена земли  и различия в ренте.

Предложение земли – совершенно не эластично и поэтому цена услуг  земли ( рента ) всецело определяется спросом на землю. Рента – плата за пользование землёй и других природных ресурсов. Рента, это и есть доход, доход для собственника. Спрос на землю зависит от производимости, продуктивности земли. И от спроса на производимую с помощью земли продукцию. Кривая спроса на землю имеет отрицательный наклон вследствие уменьшающейся предельной зависимости.

    R                            S

                                                D1

Величина земельной ренты  зависит от спроса.

                                                 D2

                                                 D3

о                                              Q

S – не эластичное предложение

Цена на землю (Z) представляет собой капитализированную, т.е. превращенную в капитал земельную ренту и находится:

Z = R÷J ×100 ( J – уровень банковского процента)

Цена участка земли  – сумма денег, которая будучи положенная в банк при данном уровне процента (%) будет приносить доход равный земельной ренте.

Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его  нормирования и прейскурантного  выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие  от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной и монопольной  ренты при переходе от одного участка  к другому.

В современных условиях минимальный  ценностный уровень, соответствующий  абсолютной ренте, устанавливается  и закрепляется законодательно для  каждого региона и вида отраслевого  использования земли. Ценностные разности по критериям выгоды местоположения и качества оцениваемого земельного участка выражаются показателями дифференциальной ренты.

Влияние ажиотажного спроса на особо ценные участки учитывает  монопольная рента. Она может  выступать как особая разновидность  абсолютной ренты (наибольшая степень  приспособленности территории для  данного вида ее отраслевого использования  при дефиците территории и увеличивающемся  спросе на нее) и как модификация  дифференциальной ренты, обусловленной  наивысшими ее факторными показателями («ренты по расстоянию» и «ренты по качеству» участков в пределах ценностной зоны), порождающими ажиотаж  спроса .

Основное значение, как  было отмечено выше, имеет дифференциальная рента, образование которой связано  с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента II, как дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади. Дифференциальная рента II не исчисляется в практике оценки земель, так как не существует практически применимых способов определения эффективности дополнительных затрат на землях различного качества. Дифференциальная рента II образуется на основе дифференциальной ренты I. Естественное плодородие со временем переходит в экономическое. Между ними и организационно-хозяйственным доходом нет четких границ. Это создает трудности в их разграничении. Поэтому основное внимание в работе уделяется методике определения дифференциальной ренты I как ведущей базе земельных отношений. (В последующем дифференциальная рента).

В современной литературе существует множество определений  земельной ренты. Наиболее точное определение, на наш взгляд, дано в Методических рекомендациях по государственной  кадастровой оценке земель сельскохозяйственного  назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития  Российской Федерации от 4 июля 2005 г. № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой  оценке земель сельскохозяйственного  назначения». В них дифференциальная рента, или дифференциальный рентный  доход, трактуется как дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения .

Основные определения  ренты могут формулироваться  следующим образом:

Абсолютная рента – доход, получаемый собственником наихудшей части ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части ресурса, предложение которого строго ограничено;

Дифференциальная рента – доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом; разница в величине платы за данную и наихудшую части (участки) данного ресурса.

На практике дифференциальная земельная рента сельхозугодий  рассчитывается как разность между  базовыми оценочными показателями продуктивности (валовой доход) и затрат на ведение  сельскохозяйственного производства, скорректированная на коэффициенты ценности оцениваемого участка. Данные коэффициенты должны учитывать оценочные  факторы, которые могут повлиять на потребительские ценности земельных  угодий. Так, согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Мин имущества России от 06.03.2002 № 568-р, в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов, к основным из которых относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

Помимо вышеперечисленных  факторов, влияющих на величину земельной  ренты, а, следовательно, и на рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий, наиболее важными, на наш взгляд, являются:

Природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

- плодородие, технологические свойства и другие качества почв и рельефа, влияющие на уровень урожайности сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

- урожайность основных сельскохозяйственных культур, сложившаяся при ведении сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

- местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

- конъюнктура цен на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику, а также на сельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;

- иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.

В свою очередь, на наш взгляд, объективным условиям образования  и распределения земельной ренты  должен соответствовать экономический механизм рентных отношений, как условие создания для товаропроизводителей равных возможностей воспроизводства, стимулов эффективного хозяйствования и рационального использования земли. Из инструментов этого механизма определяющую роль играют ценообразование и налоговая система.

 

 

Глава 2. Эволюция теории рентных отношений.

Рента и земельный  налог

Рассмотрим ряд практических приложений теории чистой экономической ренты  применительно к вопросам налогообложения  недвижимого имущества, естественно  включающего в себя и такое  понятие как земельный налог. Разительным примером в этой области  является город Питтсбург, штат Пенсильвания. Введенные в этом районе особые, формы налогообложения заслуживают самого пристального внимания. Еще в XIX в. крупнейший специалист в области земельной ренты Генри Джордж, идейный вдохновитель системы налогообложения, применяемой ныне в Питтсбурге, увидел связь между величиной земельной ренты и совершенно неэластичным предложением земельных угодий. Он рассуждал следующим образом: если земля облагается налогом, сопряженным с величиной земельного угодья, а предложение земли на рынке совершенно неэластично, то собственники и латифундисты не смогут переложить экономическое бремя земельного налога на плечи своих арендаторов, а будут вынуждены сами нести эту повинность. Более того, если не станет происходить незапланированное изъятие земельных угодий из сферы действия рынка, то существование избыточного налогообложения само по себе ставится под сомнение.

P                                                 S

            E            A

 

                                                 D

              Q1  Q2  Q3               Q

На рисунке приводится сопоставление двух различных форм налогообложения: земельного налога и налога на здания, сооружения, недвижимую собственность и иные вложения капитала в благоустройство земельных угодий. Предположение зданий и сооружений на рынке недвижимости не является совершенно неэластичным. Налоги на этот вид собственности означают увеличение затрат для конкретных владельцев, что в графической интерпретации сдвигает кривую рыночного предложения данного товара на рынке вверх. По мере того, как рыночные ставки арендной платы увеличиваются, часть этого налогового бремени перекладывается на плечи арендаторов, Вследствие этого начинает сокращаться предложение — капитальное строительство и ремонт замораживаются, а устаревшие здания и сооружения ввиду их нерентабельности сносятся. Основные этапы развития проблематики экономической категории ренты

Различные трактовки ренты  выделяют разные аспекты этой экономической  категории. Первоначально категория  рента рассматривалась как элемент  микроэкономической теории. Затем рамки  теории ренты расширились, и она  приобрела характер макроэкономической теории. В настоящее время сложилось  три подхода, определяющих природу  рентных отношений:

- Классический: основные положения классической теории ренты разрабатывали У. Петти, А. Смит, Д. Рикардо, К. Маркс и многие другие. Они исследовали преимущественно земельную ренту, которая рассматривалась как результат процесса производства, как часть стоимости сельскохозяйственной продукции. Ее возникновение связывалось с развитием частной собственности на землю, использованием наемного труда, распространением капиталистической системы хозяйствования на аграрную сферу.

Классический подход исходит  из суженной трактовки рентных доходов  и нацелен на анализ природной  ренты («ренты редкости»). В рамках трудовой теории стоимости рента представляет собой одну из форм прибавочной стоимости. В условиях рыночного капиталистического хозяйства она является излишком прибавочной стоимости сверх  средней для данной отрасли прибыли. При этом источником образования  ренты является труд наемных работников. Обобщая теоретические подходы  к проблеме земельной ренты, следует  констатировать, что ее последовательно  научная концепция исходит из следующих положений:

1) существуют общие естественные  условия образования земельной  ренты, связанные как с ограниченностью  земельных ресурсов, так и с  различным их плодородием и  местоположением; 2) вследствие действия  закона убывающей производительности добавочных вложений возможности получения дифференциальной ренты второго рода являются ограниченными;