Управление недвижимым имуществом торгового комплекса «Магнолия»

 

Введение

Недвижимость  является специфическим видом имущества. Обладая долговечностью и высокой  стоимостью, она нуждается в качественном и профессиональном управлении. Разделяя недвижимость на жилой и нежилой  фонд, получаем особенности управления для каждого из них. Так, для жилого фонда главными направлениями в  деятельности по управлению являются поддержание элементов, конструкций, систем обеспечения и здания в  целом в работоспособном состоянии, а также снижение затрат, связанных  с эксплуатацией. Как правило, решают эти задачи ТСЖ и ЖЭУ. Для нежилого фонда помимо вышеназванных целей  выдвигается ряд других: максимизация прибыли от использования объекта  недвижимости, повышение коммерческой привлекательности и увеличение рыночной стоимости здания. Этим направлением деятельности занимаются сами собственники недвижимости или специализированные управляющие компании.

Актуальность  такого вида деятельности как сервейинг¹ особенно высока во время финансового кризиса, когда только грамотное использование имеющихся материальных и нематериальных ресурсов может принести стабильный доход. Должное внимание стоит уделять выявлению тех сторон коммерческой недвижимости, которые выгодно отличают её от конкурентов, специфики её окружения. На сегодняшний момент в управлении главными задачами являются планирование и оптимизация затрат на обслуживание и содержание недвижимости, текущих и капитальных ремонтов, мероприятия по продвижению объекта недвижимости, рекламу.

Анализируя  интенсивность строительства в г. Камышин, можно сделать вывод об уменьшении в связи с кризисом объемов строительства в сравнении с прошлым годом. По результатам первых трех кварталов 2012 года в эксплуатацию введено зданий на сумму 2521,04 млрд. руб., что составляет только 81,5 %  от объемов соответствующих периодов предыдущего 2011 года. И если до этого года сохранялся устойчивый рост темпов строительства и повышения цен на квадратный метр продаваемых площадей или арендных ставок, то нынешний год изменил эту тенденцию почти кардинально: цены на жилую недвижимость, земельные участки снизились, ставки арендной платы упали.

Объектом  управления в данном курсовом проекте является торговый комплекс «Магнолия», распложенный на пересечении улицы Некрасова и улицы Ленина в г. Камышине. Здание построено с хорошим качеством в 2009 году. Универсам находится в долевой собственности.

Рассматривая  коммерческую недвижимость города Камышина, можно говорить о неравномерности распределения объектов торговли, услуг, развлечения и обслуживания населения по районам города. Наиболее насыщенным предприятиями торговли продовольственными и непродовольственными товарами является Дзержинский район, который отличается наибольшей плотностью населения за счет преимущественно многоэтажного строительства. Район развивается по, так называемому, «спальному типу». Ленинский район имеет примерно тот же уровень инфраструктуры. В промышленном районе города можно говорить о недостаточном уровне развития предприятий торговли: преобладают небольшие магазины с часто скромным ассортиментом предлагаемых товаров. Центральный район отличается достаточным уровнем развития торговли непродовольственными товарами, предприятий смешанной торговли и плохо развитой сетью продуктовых магазинов. Исходя из этого, можно сделать вывод о хорошем расположении универсального продовольственного универсама «Магнолия» в Центральном районе города. Принимая во внимание наличие удобной парковки – первого требования для крупного магазина, можно говорить о высокой конкурентоспобности универсама.

Целью курсового  проекта является разработка схемы управления универсамом «Магнолия» на основе анализов характеристик здания, слабых и сильных сторон объекта, его окружения, посредством которых определяют программу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

В рамках курсового проекта решаются следующие  задачи:

- выявляются  основные сильные и слабые  характеристики объекта недвижимости;

- на основе технологической схемы разрабатывается структура имущественного комплекса;

- на основе  анализа качественных и количественных  характеристик объекта, его состояния,  а также экономической среды,  в которой он расположен, предлагается  программа эффективного управления  универсамом;

- планируется  комплекс мероприятий по техническому  обслуживанию здания: формируется  штат сотрудников по управлению  объектом, разрабатывается система  осмотров здания, текущего ремонта;

- для объекта - универсама «Магнолия» формируется схема продвижения его на рынке за счет маркетинга и рекламы;

- производится  анализ финансовых расходов и  доходов, а также расчет финансовых  показателей, по которым делается  вывод об эффективности предлагаемой  системы управления².

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Структура имущественного комплекса «Магнолия»

1.1. Разработка технологической  схемы

Технологическая схема Рис.1

Руководство предприятия                    

Учредители

          Аналитические данные

                                            Фин.аналитика

Корпоративные финансы

Покупатели  и заказчики

Финансовая  служба

                   Ден.ср.

Электронный документооборот

Служба  управления торговлей и закупками

Поставщики

                   Товары

Управление  торговлей

Склады

Бухгалтерия предприятия

Управление  доставкой

Управление  складом

Электронный архив

Государственные органы

 

 

 

 

 

 

 

1.2.Общая характеристика и структура гипермаркета «Магнолия»

Объектом  управления является двухэтажное отдельно-стоящее  здание, построенное с хорошим качеством в 2009г. Назначение здания – универсальный продовольственный магазин.

На данном предприятии присутствует функциональная структура управления – при которой управленческие воздействия разделяются на линейные и функциональные и каждое из этих воздействий обязательно для исполнения. Функциональные связи реализуют набор любых общих и конкретных функций управления. Функциональная структура является модернизацией линейной структуры. Разница заключается в том, что персонал штабов функциональной структуры наделен не совещательно-исполнительными правами, а правом руководства и принятия решений.

Функциональная структура является наиболее широко распространенной формой организации деятельности и имеет место почти на всех предприятиях на том или ином уровне структуры. Создание функциональной структуры сводится к группировке персонала по тем широким задачам, которые они выполняют (производство, маркетинг, финансы и т.п.)

В данной структуре общий руководитель и  руководители подразделений (технического, экономического и др.) разделяют  свое воздействие на исполнителя  по функциям. Общий руководитель только координирует действия руководителей подразделений и выполняет ограниченный перечень своих функций.

Каждый  руководитель замыкает на себе только часть функций, необходимых для  выполнения работы конкретным исполнителем. При этом обратная связь, информирующая  руководителей о ходе выполнения работы, может отсутствовать. Однако, это скорее недостаток, чем достоинство. Руководители в такой структуре  называются функциональными.

 

Исполнитель также может часть своих работ  передать на нижестоящий уровень. Таким  образом, один исполнитель может  быть одновременно подвластен нескольким функциональным руководителям.

На основе технологической схемы  разработана структура имущественного комплекса.

Земельный участок

Помещение торгового комплекса

Складское помещение

Внутренняя  инфраструктура

Поставщики

Покупатели

Здание  гипермаркета простроено с хорошим качеством в 2009 году. Следовательно, оно к 2012 году имеет некоторый уровень физического износа, накопившийся за время строительства и периода эксплуатации объекта. Для объективной оценки состояния универсама определяем согласно Технической инвентаризации основных строений³, исходя из которой известны удельные веса каждого конструктивного элемента, и результатов обследования⁴ здания величины физического износа каждого элемента.

Магазин соответствует следующим характеристикам: Здание с подвалом. Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Перегородки кирпичные и гипсобетонные. Полы плиточные, цементные и из релина. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.

Здание  гипермаркета «Магнолия» имеет благоустроенную, озелененную территорию, с расположенной на ней парковкой на 30 автомашин. Её площадь равна 1173,83 м².

Для торговой недвижимости одними из важнейших характеристик  для потребителей являются удобство подъездных путей и организация  стоянки в непосредственной близости от входных групп в здание. Объект управления в этом смысле имеет ряд сильных сторон: расположение на главной магистрали по улице Некрасова дает стабильный поток потенциальных покупателей; удобная и главное достаточная по количеству (одно место на 40-50 м² общей площади) парковка делает универсам наиболее привлекательным для широкого круга (от людей, для которых универсам позиционируется как ближайший магазин от дома, потому что вблизи здания есть частный сектор; до людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города).

Площадь гипермаркета, сдаваемая в аренду, равна 1065 м², что составляет 76 % от общей площади. На первом этаже в аренду сдается торговый зал (площадь 316,4 м²), производственные помещения (площадь 97,2 м²) и склад (площадь 29,8 м²). Возможность сдачи площади не только в качестве торговой, обусловлено наличием отдельных входов в здание. На первом этаже не сдается площадь 52,9 м² (она используется как помещение общего пользования, а также вспомогательное помещение для обслуживающего персонала).

На втором этаже сдаются в аренду торговый зал (площадь 575,5 м²) и офисное помещение (площадь 46,1 м²), которое имеет отдельный вход. Не сдается на втором этаже помещение общего пользования (площадь 37,4 м²).

Исследуемый объект недвижимости – гипермаркета «Магнолия» - расположен в Центральном районе, который можно охарактеризовать как наиболее развитую часть города. Центральный район имеет наибольший потенциал развития территории, так как с дальнейшим расширением города транспортные, людские, информационные потоки в этой части будут только увеличиваться и совершенствоваться. На сегодняшний момент район объединяет наибольшую часть населения, поэтому расположение здесь объекта торговли экономически целесообразно.

Район сосредотачивает  в себе несколько главных транспортных артерий, на одной из которых по улице Некрасова расположен исследуемый объект. Улица Некрасова охватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтому можно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости.

Платежеспособность  в данном районе города относительно высокая. Определяющим фактором в этом являются высокие арендные ставки для  жилой недвижимости, а также одна из наиболее высоких стоимость 1 м² при покупке жилья. Общее экономическое положение жителей района выше, чем в среднем по городу, что благоприятно для развития торговли.

Характеризуя  окружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить  близлежащей застройке. Для гипермаркета «Магнолия» - это частный сектор. В зоне доступности автомобильного и общественного транспорта расположены многоэтажные дома, которые за счет плотности застройки резко повышают объем предполагаемых клиентов универсама. Так как наиболее важной для комфортного проживания людей является развитая сеть продуктовых магазинов, то объект недвижимости располагает значительной клиентской базой.

Для универсального продовольственного магазина немаловажным фактором является то, что исследуемая  часть города испытывает недостаток продовольственных магазинов. Крупные  торговые центры, имеющие якорными арендаторами супермаркеты с широким  выбором продовольственных товаров, расположены на достаточном удалении от гипермаркета «Магнолия», который в свою очередь имеет достаточно обширный ассортимент предлагаемой продукции. На данный момент можно говорить об отсутствии конкуренции.

Гипермаркет имеет выгодное местоположение на пересечении улиц Некрасова и Ленина. Расположенный в Центральном районе города Камышина продовольственный магазин охватывает значительную часть населения. Это положительное качество объекта недвижимости напрямую влияет на стоимость арендной платы в магазине.

Гипермаркет «Магнолия» на сегодняшний момент имеет возможность сдавать 76 % от общей площади помещений. Здание имеет в общей сложности три входа, что определяет удобство разгрузки товаров, а также выявляет перспективу использования части помещений на первом этаже как производственных и складских, а на втором – как офисных. Разнообразное назначение площадей помогает сделать работу арендаторов в данном магазине наиболее комфортной.

На обоих  этажах площадь сдается, в том  числе и в качестве торговой площади. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м² торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.