Управление недвижимым имуществом торгового комплекса «Магнолия»

- Изначально  стоит сообщить потенциальным  арендаторам об особенностях  и преимуществах объекта недвижимости;

- Необходимо  выяснить потребности, пожелания  и финансовые возможно клиента;

- Можно  прибегнуть к временным скидкам;

- Если  клиент готов арендовать помещение,  необходимо заключить договор  аренды, предварительно оговорив  все его условия.

Рекомендации, направленные на продолжительное сотрудничество сторон:

- Работа  по сохранению клиентов должна  начаться с первого же контакта;

- Арендаторы  должны быть удовлетворены отношением  управляющего и персонала, качественным  обслуживанием и разумной арендной  платой;

- Самый  важный и естественный способ  удержания клиентов - вежливое обслуживание, идущее навстречу их пожеланиям;

- Быстрая  реакция на заявки по техническому  обслуживанию

- Достаточная  квалификация персонал;

- Поддержание  благоустроенной территории, чистоты  мест общего пользования, обеспечение  безопасной среды.

В ходе работы с арендаторами нужно:

- предоставить  арендаторам списки телефонов  всех служб по техническим  вопросам для прямого общения  с ними арендаторов в случае  необходимости; 

- осуществлять  координацию платежей (работа с  бухгалтерией по выставлению  счетов-фактур, контроль оплат).

- управлять  торговой активностью арендаторов. 

- осуществлять  контроль выполнения арендаторами  «Правил внутреннего распорядка  ТЦ».

Очень важно  в работе с арендаторами тщательно  проработать договор аренды. При  этом необходимо стараться прописывать  и условия по активности арендатора.  

 

 

 

 

 

                                                Анализ расходов и доходов

В структуру  расходов вносим затраты на оплату коммунальных услуг  таблица 7, фонд оплаты труда, затраты на рекламу, амортизационные отчисления и налоги. В структуру доходов вносим доход, приносимый сдачей в аренду площадей.

Для сдаваемых  под торговлю площадей второго этажа  введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого  этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного  помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м² торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.

 

Затраты универсама на оплаты коммунальных услуг                              Таблица 7

Номер	Наименование	Норма потребления	Стоимость	Затраты,тыс.р.
1	отопление	0.02	17.44	23.16
2	электроэнергия	8	2.26	24.82
3	Горячая вода	80	48.03	64.62
4	Холодная вода	150	11.06	27.90
5	Водоотведения	230	7.35	28.43
6	Телефон			1.5
7	Интернет			2.5
Итого затраты на комунальные услуги в месяц                        162.43
Итого затраты на комунальные услуги в год                            1949.16

 

Опираясь  на штатное расписание определяем затраты  на выплату заработной платы.Таблица 8.

 

 

  Затраты универсама на выплату заработной платы                             Таблица 8

Номер	Должность	Заработная плата	Количество человек	Затраты
1	Директор	20	1	20
2	Бухгалтер	15	1	15
3	Юрист	12	1	12
4	Дворник	8	1	8
5	Уборщица	8	4	32
6	Менеджер по рекламе	10	1	10
7	Менеджер по работе с арендаторами	10	1	10
8	Начальник службы безопасности	10	1	10
9	Охранник	8	6	48
Итого затрат на выплату заработной платы в месяц                 165 тыс.руб.
Итого затрат на выплату заработной платы в год                     1980 тыс.руб.

 

Налог на имущество рассчитаем как 2 % от восстановительной  стоимости. Он составит 406,52 тыс. руб.

Налог на землю определяем как 0,5 % от кадастровой  стоимости участка, равной 124,3 тыс. руб.

Налоги                                                                                                Таблица 9

Номер	Налог	Величина налога в год, тыс.руб.
1	Налог на имущество	406.52
2	Налог на землю	124.3
Итого затрат на налоги в год                                           530.82 тыс.руб.

 

Амортизацию рассчитаем с учетом того, что через 30 лет будет выполнен капитальный  ремонт. Ежегодные амортизационные  отчисления составят 620,6 тыс. руб.

Затраты на рекламу равны 0,5 % от эффективного валового дохода, т.е. 54,5 тыс.руб.

Общая сумма  затрат в год составляет 5080,58 тыс. руб.

Доход объекта  недвижимости рассчитываем на основе арендных ставок, полученных при анализе  сегмента рынка, и экспликации помещений.

 

Доход от сдачи  в аренду площадей универсама                  Таблица 10

Номер	Назначение	Площадь, м2	Арендная ставка,руб/м2	Доход в месяц, тыс.руб.
1	Торговая площадь первого этажа	316.4	609	192.7
2	Производственная площадь	97.2	305	29.6
3	Склад	29.8	213	6.3
4	Торговая площадь второго этажа	575.5	487	280.0
5	Офисное помещение	46.1	548	25.3
Итого ВВД в месяц                                                                      522.9
Итого ВВД в год                                                                          6406.8

 

 

 

 

Заключение

В данном курсовом проекте рассматривали управление недвижимостью на примере гипермаркета «Магнолия», расположенного на пересечении улиц Некрасова и Ленина. В ходе выполнения работы был проведен анализ рынка недвижимости города. На этом основании были выявлены тенденции изменения цен на жилую и коммерческую недвижимость. Для исследуемого универсама выявлены положительные и отрицательные стороны объекта, а также определены пути решения имеющихся проблем.

Определение финансовых показателей  деятельности гипермаркета «Магнолия»

Валовой эффективный доход представляет собой общую сумму дохода объекта  недвижимости от сдачи площадей в  аренду на протяжении определенного  периода, полученного в денежной форме. (коэффициент загрузки принимаем равным 0,85)

ЭВД = 6406,8 тыс. руб *0,85 = 5445,78 тыс.руб/год

Чистый  операционный доход представляет собой  разницу между суммой валового (общего) операционного дохода и суммой затрат, который несет объект недвижимости за тот же промежуток времени.

ЧОД = ВЭД  – Затраты = 5445,78 – 5080,58= 365,2 тыс. руб/год

Рентабельность  – это доходность объекта недвижимости, т.е. отношение доходной части бюджета  за год к расходам, которые несет  объект недвижимости.

Рентабельность = 365,3/5080,58* 100%  = 8,3 %

Анализируя  показатели экономической эффективности, можно сказать, что в условиях экономического кризиса гипермаркет  «Магнолия» является доходным объектом с коэффициентами рентабельности 8,3 %.

 

Управление  универсамом объединило технический  менеджмент, в частности формирование штата сотрудников из 17 человек  и плана мероприятий по технической  эксплуатации, и  разработку программы  продвижения и повышения привлекательности  объекта за счет рекламы и средств  навигации.

Часть проекта представляет собой поэтажные планы с выделением площадей, которые сдаются в аренду; графики изменения арендных ставок для разных типов недвижимости (торговая площадь первого и второго этажа, офисное, складское и производственное помещения). Средняя стоимость аренды 1 м² торговой площади на первом этаже составляет 478,75 руб/мес. Для остальных типов недвижимости по отношению к этой ставке введены поправочные коэффициенты. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. У курсовом проекте данырасчет фактических затрат и доходов в табличной форме, а также расчет экономических показателей эффективности.

Фактические затраты равны 5080,58 тыс. руб/год

Эффективный валовой доход (ЭВД) равен 5445,78тыс.руб/год

Чистый  операционный доход (ЧОД) равен 365,2 тыс. руб/год

Рентабельность = 365,3/5080,58* 100%  = 8,3 %

 

 

Библиографический список

1. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е Оценка стоимости недвижимости.– М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2010.-205с.

2. Федотова М.А., Уткин Э.А Оценка недвижимости и бизнеса..-Экмос-2009г.-320с.

3. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой

М.А. – М.:  издательство “Финансы и статистика”, 2009.-235с.

4. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред.

Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 2009.-200с.

5.  Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. –

Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело

ЛТД, 2009.

6. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА – М,2008.-160с.

7. Ковалев А.Г. Как оценить имущество предприятия. – М.: Финстатинформ, 1996.-250с.

8.  Ковалев В.В. Финансовый анализ – М.: Финансы и статистика, 1998.

.Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2006.

9. Грибовский СВ. Оценка стоимости недвижимости.- М.: Интерреклама , 2005.-204с.

10. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: HHOPA-M, 2007.-320с.

11. Коростелев С. П. Оценка коммерческой недвижимости, 2007.-125с.

12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М- Финансы и статистика, 2008.-220с.

13. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2008.-125с.

14. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридический бюллетень предпринимателя, 2006.-200с.

15. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. - 3-е изд. Перераб. И доп. - М.:ТК Велби, изд. Проспект, 2006.-130с.

16. Материал сайта RVIEW.ru «Офисы от A до B - классификация офисной недвижимости», 2009.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отдел по техническому обслуживанию

Отдел по маркетингу и менеджменту

Служба  безопасности

Юрист

Бухгалтер

Директор