Управление недвижимым имуществом торгового комплекса «Магнолия»

Номер	Должность	Заработная плата тыс. руб.	Количество человек
1	2	3	4
1	Директор	20	1
2	Бухгалтер	15	1
3	Юрист	12	1
4	Менеджер по работе с арендаторами	10	6
5	Менеджер по рекламе	10	1
6	Дворник	8	1
7	Уборщица	8	4
8	Начальник службы безопасности	10	1
9	Охранник	8	6

 

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном  состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций  и технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка  мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один  раз в год в ходе весеннего  осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников  о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Плановые  осмотры жилых зданий следует  проводить:

- общие,  в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные  - осмотры, которые предусматривают  осмотр отдельных элементов здания  или помещений.

Общие осмотры  должны производиться два раза в  год: весной и осенью (до начала отопительного  сезона)⁵.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения  отдельных элементов зданий, а  также в случае аварий или при  выявлении деформации конструкций  и неисправности инженерного  оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Организация проведения осмотров и обследований осуществляется следующим образом:

- общие  плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся собственником или  уполномоченным лицом, представителем  местного самоуправления.

- частичные  плановые осмотры конструктивных  элементов и инженерного оборудования  проводятся рабочими-специалистами  или представителями специализированных  служб, обеспечивающих их техническое  обслуживание и ремонт по договорам.

Особое  внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и  их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные  во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению  или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены  собственником с привлечением организации  по содержанию жилищного фонда или  по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ.

Организация по обслуживанию должна принимать срочные  меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать  о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

Результаты  осенних осмотров должны отражаться в специальных документах по учету  технического состояния зданий; журналах, паспортах, актах.

В журнале  осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частных, внеочередных) неисправности и повреждения, а  также техническое состояние  элементов здания. Результаты осенних  проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результаты сплошных обследований состояния здания, выполняемых  периодически, оформляется актами.

Организация по обслуживанию на основании актов  осмотров и обследования должна в  месячный срок:

- составить  перечень (по результатам весеннего  осмотра) мероприятий и установить  объемы работ, необходимых для  подготовки здания и его инженерного  оборудования к эксплуатации  в следующий зимний период;

- уточнить  объемы работ по текущему ремонту  (по результатам весеннего осмотра  на текущий год и осеннего  осмотра - на следующий год), а  также определить неисправности  и повреждения, устранение которых  требует капитального ремонта;

-  проверить  готовность (по результатам осеннего  осмотра) здания к эксплуатации  в зимних условиях;

-  выдать  рекомендации нанимателям, арендаторам  и собственникам помещений на  выполнение текущего ремонта  за свой счет согласно действующим  нормативным документам.

Устранение  мелких неисправностей, а также наладка  и регулировка санитарно-технических  приборов и оборудования должны, как  правило. производиться организацией по содержанию объекта недвижимости.

Состав  работ и сроки выполнения работ  по технической эксплуатации⁶ отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Средства  автоматизации и диспетчеризации  инженерного оборудования, КИП, средства связи, контрольно-измерительные приборы  и счетчики должны устанавливаться  в соответствии с инструкцией  завода-изготовителя по проектам, выполненным  специализированной организацией, и  обеспечивать соответственно поддержание  заданных режимов работы инженерного  оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение  параметров работы оборудования для  визуального или автоматического  контроля его работы, надежную связь  нанимателей, арендаторов и собственников помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.

Объединенные  диспетчерские службы (ОДС) должны вести  в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования, строительных конструкциях и других элементов зданий.

Поступающая на пульт диспетчера информация о  нарушениях в работе инженерного  оборудования, а также заявки должны регистрироваться в соответствующих  журналах (при помощи мини-ЭВМ, магнитной записи и др.), контролироваться по срокам и качеству выполнения.

Заявки  на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться  в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях. когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.

                                            Рекламная политика

Проекты, уже запущенные и находящиеся  в активной стадии реализации, являются сегодня зоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения  покупательской активности, так и  с позиций снижения цен. Эффективность  продаж и продвижения объекта  в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализации объектов. При этом маркетинг⁷ проекта преследует цели максимальной эффективности при минимальных издержках. Разработке рекомендаций, связанных с повышением эффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов⁸:

1) Аудит  объекта, изучение его параметров  и характеристик. 

2) Анализ  существующей эффективности продвижения  (бренднейминг, позиционирование, каналы коммуникаций, бюджеты и интенсивность кампаний).

3)Анализ  существующей эффективности продаж (финансово-юридические схемы, ценообразование,  интенсивность продаж и график, организация продаж и кадры).

4) Анализ  ситуации в сегменте рынка  и конкурентной среды объекта. 

5) SWOT-анализ.

6) Выводы  по существующей эффективности  маркетинга объекта. 

7) Разработка  рекомендаций по продвижению  объекта.

- брендинг,

- позиционирование,

- рекламная  концепция и рекламные материалы,

- стратегия  продвижение и каналы коммуникаций,- описание кампании по видам  коммуникаций,

- определение  бюджетов и интенсивности кампании.

8) Разработка  рекомендаций по продажам объекта.

- стратегия  продаж,

- организация  продаж (офис продаж, call-центр, профессиональные презентации объекта, рекомендации по кадрам, участники продаж и взаимодействие с ними),

- ценообразование,

- интенсивность  продаж и прогноз графика продаж,

- определение  бюджетов.

9) Маркетинговый  и финансовый анализ эффективности  рекомендованных мероприятий. 

Следует отметить, что в офисных и торговых объектах работа над поддержанием имиджа брэнда и интереса к нему не заканчивается  на протяжении всего их жизненного цикла. Важно спланировать историю проекта и определить, какая «подпитка» и на каком этапе ему может понадобиться. Для продвижения проекта проводятся всевозможные акции, направленные на стимулирование продаж и формирование лояльности посетителей. Для офисных объектов актуально проведение конференций, мероприятий различного характера и т.д.

Специалисты также отмечают растущую роль Интернет-технологий и ресурсов для продвижения объектов коммерческой недвижимости. Собственные вэб-сайты компании-девелопера и отдельных проектов помогают эффективно решить многие вопросы, связанные с подачей информации.

Реклама на щитах размещается сроком на один месяц, это стандартное время  проведения кампании, также существуют и пакетные размещения, когда предлагается разместить рекламу на щитах 3х6, уже собранных в конкретную адресную программу. В таких случаях срок рекламной кампании может сократиться до двух недель. Щиты 3х6 довольно часто выступают в роли указателей, для таких целей обычно конструкция арендуется на длительный срок, который иногда составляет несколько лет. В таких случаях постер размещается на щите, установленном недалеко от места, на которое ссылается реклама. Выполняя информационную роль, щит-указатель не теряет и своей рекламной функции.

Имидж-реклама (мероприятия "Public relations")⁹ – это комплекс мероприятий, направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоев общественности к организациям-рекламодателям. К мероприятиям подобного рода относятся:

- презентации; 

- пресс-конференции; 

- финансирование  общественно полезных мероприятий  и спонсорство; 

- выставки  и некоторые специализированные  ярмарки. 

Мероприятия подобного рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью¹⁰, основанной на маркетинговых исследованиях. Рекламные фирмы рекомендуют своим заказчикам проводить мероприятия PR, когда рекламодатель планирует выйти на рынок с новым товаром; когда нужно создать должные взаимоотношения с рабочими и служащими сотрудничающих фирм и организаций; когда существует опасность враждебных действий конкурентов, и рекламодатель нуждается в широком информировании общественности о своей надежности; когда возникают кризисные ситуации (массовые претензии к качеству продукции, ухудшение отношений с различными группами общественности и т.д.).

Расходы на рекламу и продвижение объекта  недвижимости планируем в размере 0,5 % от эффективного валового дохода (в  расчете затрат ими пренебрегаем).

                      Работа с арендаторами гипермаркета «Магнолия»

Основными задачами по работе управляющего с  арендаторами являются их привлечение  и удержание.

Правила поведения управляющего с потенциальными арендаторами:

- Разговаривать  с клиентом нужно дружелюбно, требуется проявлять осведомленность  и пытаться установить контакт;