Задачи по экономике недвижимости

Тест

 

1. Что из ниже следующего не является одним из трех подходов к оценке недвижимости?

А) доходный;

Б) рыночный;

В) затратный;

Г) с учётом износа;

2. Инвестиционная стоимость может быть:

А) больше обоснованной рыночной стоимости;

Б) меньше обоснованной рыночной стоимости;

В) равна обоснованной рыночной стоимости; 

Г) либо больше, либо меньше, либо равна  – в зависимости от условий  инвестирования;

3. При оценке стоимости объекта недвижимости в целях страхования риска предпочтение часто отдаётся:

А) доходному подходу;

Б) рыночному подходу;

В) затратному подходу;

4. Верно или неверно утверждение: «Взнос на амортизацию должен всегда превышать периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита»?

А) верно;

Б) неверно;

5. Существует три вида износа:

А) физический износ, функциональное устарение, ускоренный износ;

Б) физический износ, функциональное устарение, устаревание по местоположению (внешнее воздействие);

В) устаревание окружающей среды, неустранимый физический износ, долгосрочный износ;

Г) неустранимый физический износ, устранимое устаревание, устранимое устаревание по местоположению (внешнего воздействия);

6. Хронологический возраст  может быть:

А) больше эффективного возраста;

Б) меньше эффективного возраста;

В) таким же, как эффективный  возраст;

Г) и тем, и другим, и третьим;

7. Валовой рентный  мультипликатор учитывает следующие  факторы:

А) операционные расходы;

Б) финансирование;

В) перепродажу (реверсию);

Г) подоходные налоги;

Д) ничто из вышеперечисленных;

8. Какой из подходов  возмещения капитала в наибольшей степени применим для стареющих офисных зданий?

А) безрисковый;

Б) аннуитетный;

В) прямолинейный;

9. Каким из нижеперечисленных  методов могут быть рассчитаны  нормы возврата капитала?:

А) прямолинейный метод возврата капитала;

Б) формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции;

В) формирование фонда возмещения по безрисковой ставке процента;

Г) никаким из вышеперечисленных;

Д) А, Б и В.

10. Верно или неверно  утверждение: «Чем выше коэффициент  капитализации, тем выше стоимость»?

А) верно;

Б) неверное;

11. Верно или неверно  утверждение: «Когда рассматривается  поток безрисковых равновеликих  доходов, коэффициент капитализации  обычно равен сумме ставки  процента и фактора фонда возмещения  при том же проценте»?

А) верно;

Б) неверно.

 

 

 

 

 

 

 

Задачи

 

1. Определить стоимость  объекта при варианте наилучшего  использования земли, если известно, что:

Стоимость строительства	Гостиница	Бензоколонка	Торг. точка
Чистый операционный доход	100	10	25
Коэффициент капитализации строительства: Rзд (для зданий)	14	13	14
Rзем (для земли)	9	9	9

 

Стоимость объекта определяется по формуле:

 

2. Хронологический возраст  здания - 20 лет. Здание эксплуатировалось в условиях более худших от нормальных на 50 %. Срок экономической жизни- 150 лет. Стоимость воспроизводства - 200 тыс. руб. Определить сумму износа.

 

%И = (20 + 50%) / 150 * 100% = 20%

Сумма износа = 200 000 * 0,2 = 40 000 руб.

 

3. Рассчитать коэффициент  капитализации, если известно, что срок эксплуатации объекта- 5 лет. За этот период объект теряет- 20 % стоимости. Вложения характеризуются высоким риском. Ставка процента равна 12 %.

 

 

4. Объект продан за 100000. Стоимость земли 40000. Стоимость воспроизводства 80000. Определить процент накопленного износа.

 

Цена объекта = 100 000

Стоимость земли = 40 000

Остаточная стоимость = 100 000 – 40 000 = 60 000

Стоимость воспроизводства = 80 000

Сумма износа = 80 000 – 60 000 = 20 000

% износа = 20 000 / 80 000 = 25%

 

5. Рассчитать коэффициент  капитализации, если известно, что  объект будет эксплуатирован- 5 лет. За этот период он теряет 20% стоимости. Ставка процента равна 12%. Риск вложений невелик.

 

 

6. Гостиница стоимостью 1 млн. руб. куплена за счет привлечения кредита, условия получения которого (срок  15 лет под 9 % годовых) при ежемесячном погашении:

Планируемый ВД= 200 тыс. руб.

Общие операционные расходы = 100 тыс. руб.

Уровень заемного финансирования = 60%

Коэффициент недоиспользования = 2%

Рассчитать ставку дохода на собственный капитал.

 

СК= 1 000 000 - ЗК = 1 000 000 – 600 000 = 400 тыс. руб.

ЧОД= 200 – 100 - 2% - 55,9781= 42,0219 тыс. руб.

Ставка дохода на СК = 42,0219 / 400 * 100% = 10,51%