Зарубежная недвижимость

Зарубежная недвижимость

Классификация жилой недвижимости

 Общепринято делить рынок  жилой недвижимости на три  группы: эконом-класс, бизнес-класс  и элитное жилье. 

 

 • Квартирами эконом-класса  могут быть объекты на рынке  как первичного, так и вторичного  жилья. В 90% случаев дома эконом-класса являются панельными. Второй критерий отнесения жилья к этому классу – небольшая площадь квартиры: кухня до 10 кв. м, маленькая прихожая, санузел может быть совмещенным. Что же касается внешней отделки дома, то он может быть облицован недорогим кирпичом. Отделка входной группы – минимальна. В основном подъезды лишь оштукатурены либо покрашены. Не отличается особым качеством и внутренняя отделка помещений. Несмотря на то, что в последнее время застройщики предпочитают сдавать квартиры без отделки, в некоторых домах предусмотрен “муниципальный вариант” – побелка потолка, оклейка стен недорогими обоями, установка сантехники, мойки, реже плиты, на полу предусмотрена стяжка и линолеум, имеются розетки, на окнах установлены также недорогие стеклопакеты, балконы застеклены в едином стиле.

 

 • Жилой комплекс бизнес-класса  – это дом, технически оснащенный  в соответствии с последними  достижениями, имеющий хорошую транспортную  доступность, расположенный в  обжитом и безопасном месте.  Преимуществом является расположенный рядом уникальный природный, исторический или культурный объект. Покупатель квартиры бизнес-класса требователен к качеству жилья, поэтому при строительстве должны использоваться высококачественные материалы. Немаловажный критерий дома бизнес-класса – социально-экономическая однородность жильцов комплекса. Если в доме будут присутствовать муниципальные квартиры, то этот жилой комплекс автоматически попадет в улучшенный, но эконом-класс.

 

 • Элитное жилье делят  на три подгруппы: de luxe, luxe и premium (классы А, А-, В).

 

Класс А (de luxe)

 

 

 Месторасположение: исторический  центр, либо районы с уникальными  рекреационными характеристиками, равноценное окружение, новое  строительство. Внешние и внутренние  стены – кирпич, каркас – монолит, высокое качество строительства. При классификации недвижимости группы А особое значение имеет надежная репутация застройщика, количество квартир в доме не превышает 15 (в др. источниках до 30), благоустроенный внутренний двор, огороженная территория, подземный паркинг (не менее двух машиномест на квартиру), оборудованный сплинклерной системой пожаротушения. Высота потолков в квартирах 3,2 м и выше. Презентабельный подъезд и места общего пользования, большие окна с деревянными или дерево - алюминиевыми стеклопакетами, использование дорогих отделочных материалов, центральное кондиционирование, система климат-контроля, высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу). 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением, развитая социальная инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п. Сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможность регулировки температур. Механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, бойлерная для всего дома или в каждой квартире, двойной ввод электрики, современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора, профессиональный менеджмент здания, создание неповторимого архитектурного облика. В элитном доме должно быть несколько ступеней безопасности – мониторинг подступов к дому, территории, периметра, сходной группы, ресепшн, работа лифта по личным карточкам. Кстати, лифт должен быть отделан дорогими натуральными материалами, а входная группа – уникальна по интерьеру, с предметами роскоши, здесь иногда жильцы принимают посетителей. В элитном доме на въезде помоют колеса вашего автомобиля и помогут донести покупки до квартиры, ресепшн решит бытовые вопросы. Предполагается фейс-контроль потенциальных покупателей.

 

 При классификации недвижимости  также выделяют класс "А-" (luxe). К данному классу относят  дома, которым присущи все признаки  класса "А" за исключением одной-двух опций. В классе luxe количество квартир может быть больше – до 40, менее жесткий отбор покупателей и не такая дорогостоящая отделка.

 

Класс В (premium)

 

 

 Местоположение: центральные районы, места с благоприятной экологической  обстановкой. Отбор жильцов производится только в том случае, если в доме будет жить основной инвестор. Новое строительство или реконструкция. Внешние стены могут быть монолитными, количество квартир в доме может доходить до 80. Внутренний двор может отсутствовать, вместо подземного гаража может использоваться наземная охраняемая парковка, высота потолков может составлять 3 м, стеклопакеты, может отсутствовать центральное кондиционирование, но непременно должны быть определены места для индивидуальных воздухозаборников на фасаде здания, бесшумные лифты европейских производителей, круглосуточная охрана, видеодомофоны, инфраструктура может занимать меньшее количество площадей в доме, обычные коммуникации.

 

Также выделяют Класс С (субэлитное жилье)

 

 

 К субэлитному жилью предъявляются такие же требования как и к классу "В". Однако данные дома имеют некоторые отличия. Как правило, это многоквартирные дома (количество квартир более 100), построенные по индивидуальным проектам. Жилые комплексы имеют эффектный современный архитектурный облик и расположены в традиционно престижных спальных районах. Часто создается единый жилой квартал на огороженной территории. Всегда присутствует очень развитая социальная инфраструктура включающая: бассейны, сауны, тренажерные залы, салоны красоты, детские игровые площадки, подземные гаражи. Отделка и качество строительства всегда высокого уровня с использованием материалов импортного производства и иностранных субподрядчиков. Разница от класса «В» заключается в использовании более дешевых строительных и отделочных материалов, а также инженерных коммуникаций менее престижных производителей. 
зарубежная недвижимость весьма активно представляется в последние годы на российском рынке: проходят специализированные салоны в крупнейших городах России, глянцевые журналы посвящают развороты рекламе различных предложений, даже федеральные телеканалы раз в неделю уделяют время для рассказа о текущем состоянии этого рынка.

 

 Однако, в ответ на вопрос: «С чем у Вас ассоциируется  слова «зарубежная недвижимость»?»,  большинство россиян назовут либо курортную недвижимость, либо место пребывания многих бывших и настоящих российских олигархов – Лондон. Причина этому – устойчивая тенденция, начало которой было положено в 90-х годах: заработав деньги, люди либо ставили целью «удалиться от дел», либо для продолжения и развития бизнеса перебраться в “World Hub” – близкую России географически финансовую столицу. Тем не менее, считать такую тенденцию долговременной не позволяют два существенных обстоятельства: мировой финансовый кризис и структурные изменения в российском бизнес - сообществе.

 

 Кризис  обвалил рынок жилья средиземноморских  стран, долгое время напрямую  и косвенно субсидируемый правительствами  и многие наши сограждане потеряли  вложенные в такую недвижимость  деньги. Среди российских предпринимателей растет число людей, которые, как и их коллеги за рубежом, видят в недвижимости инструмент для получения устойчивого дохода. И здесь в фокусе внимания оказывается жилая недвижимость в Германии, традиционно привлекательная для инвесторов. Более того, последние опросы зафиксировали смену предпочтений среди россиян: уже не Лондон, а Германия является наиболее привлекательным местом в Европе для потенциального проживания.

 

Какие же факторы  вот уже долгое время привлекают инвестиции в жилую недвижимость в Германии?

Во-первых, это уникальная для Европы высокая  доля граждан, арендующих жилье –  около 60%. Это не позволило арендным ставкам упасть даже в кризисном 2009 году даже в восточных регионах Германии (сообщение TLG Immobilien от 09.09.2010).

 Поэтому  стабильный доход от арендных  платежей инвестору гарантирован: возможно представить себе очередь  вкладчиков, решивших забрать деньги  из банка; невозможно даже представить  себе немецких арендаторов, всех  вместе решивших выехать из нанимаемого жилья в никуда.

 

Во-вторых, это понятное для инвесторов разделение федеральных земель Германии по доходности от аренды, выраженное в немецкой поговорке: «Живи на севере, вкладывай на юге». Высокий платежеспособный спрос  на арендуемое жилье обеспечивается в регионах, привлекательных для квалифицированной рабочей силы. Результаты исследований Института рынка труда (IAB, сентябрь 2010), проводимых в 2000 - 2007 годах, показали, что лидерами среди таких регионов являются Мюнхен, Гамбург и Бремен.

 

В третьих, внятная и стабильная политика федеральных властей, обеспечивающая баланс между запретом на краткосрочные  спекуляции недвижимостью и привлечением средств в строительную отрасль. В Германии нет миллиона не распроданных домов (как в странах PIGS), но нет и заградительного налога в 10% на покупку недвижимости (как в некоторых скандинавских странах), делающих инвестиции в нее нерентабельными.

 

 И, наконец, в – четвертых:  совокупное действие всех перечисленных  выше факторов обеспечивает стабильный  рост стоимости квадратного метра жилья в экономически привлекательных регионах; за период с 1977 по 2008 год соотношение вложения недвижимость/стоимость денег изменилось до 4:1! (см. график). Как известно, правильный выбор объекта – первый и самый важный шаг для инвестора. ООО «Ленальп» представляет на российском рынке квартиры крупнейшего собственника жилья в Германии – компании Patrizia Immobilien. Покупатель такой недвижимости сможет сразу же точно оценить получаемый им доход – большинство из этих квартир продается с уже заключенными договорами аренды. Немецкое законодательство позволяет увеличивать размер арендной платы при смене собственника; важно отметить также, что коммунальные платежи в соответствии с договором аренды ложатся на арендатора.

 

 Мы предлагаем объекты, расположенные в Мюнхене, Гамбурге, Бремене, Кельне и других регионах Германии с высокой доходностью от аренды (до 7 %), опережающим стоимость жизни ростом арендной платы (до 5%) и стабильным ростом стоимости жилья (от 3% до 5%). Все эти достоинства предлагаемой нами недвижимости позволят инвестору удвоить свои вложения за пять лет.

 Мы сопровождаем инвестора  вплоть до регистрации права  его собственности, а после,  по его желанию, берем на  себя управление недвижимостью  на период владения, контактируя со всеми третьими лицами. Размер инвестиций может быть выбран в широких пределах – от однокомнатной квартиры ценой 70 000 евро до доходного дома стоимостью в 6 000 000 евро.

 

Отдельный вопрос - выбор объекта  для собственного проживания.

 Наиболее популярным среди россиян являются Берлин и Мюнхен.

 Мы готовы предложить свободные  квартиры в таких районах, как  Шарлотенбург (Берлин) или Швабинг  (Мюнхен), а также рекомендуем  приобретать с дисконтом арендованные  квартиры, срок аренды которых  истекает в ближайшем будущем.

 

вропейская жилая недвижимость более привлекательна для инвестиций, чем коммерческая недвижимость

Главная >> Статьи >> Европейская  жилая недвижимость более привлекательна для инвестиций, чем коммерческая недвижимость

 

 

Согласно исследованиям рынка недвижимости, проводимого компанией “Patrizia AG”, ожидается, что доход от европейской жилой доходной недвижимости составит порядка 7,3% годовых.

 При этом прирост капитала  в данном сегменте рынка недвижимости  сравним с доходом в таких  сегментах коммерческой недвижимости как торговые помещения (7,1% годовых), складские помещения (7,5% годовых) и офисные помещения ( 6,7% годовых).

 

 Жилая доходная недвижимость  дает самый высокий безрисковый  доход в силу того, что она  имеет самый низкий инвестиционный риск и по сравнению с коммерческой недвижимостью показывает самый низкий уровень волатильности.

 

 Однако же, при выборе объекта  для покупки недвижимости в  Европе следует также учитывать  и региональные особенности. В  Южно-европейских странах ставки  рендиты в целом немного выше, чем в других регионах Европы. Тем не менее, следует учитывать, что как налоги на покупку, так и инвестиционные риски в целом значительно выше. Кроме того, в данных регионах доходность напрямую зависит от сезонности.

 

 Что же касается Германии, то в этом регионе представлено огромное количество возможностей, и доход здесь гарантирован более стабильный, не зависящий от времени года.

 Согласно многочисленным исследованиям  рынка жилой недвижимости, уже  который год Германия считается «оплотом стабильности», поэтому инвестиции в жилую недвижимость в Германии становятся самыми рекомендуемыми для получения стабильного дохода и преумножения капитала.

 

РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ: Немецкая недвижимость снова высоко котируется

Январь 20th, 2011

 

 

Сурикова Ольга Анатольевна

 

Кризис на немецком рынке недвижимости преодолен. Это мнение подтвердило  преобладающее большинство (86%) опрошенных предпринимателей и институциональных  инвесторов в ходе опроса, проведенного компанией Ernst & Young Real Estate (E&Y) по заказу Trendbarometer Investmentmarkt Deutschland 2011 (Барометр инвестиционного рынка Германии).

 Сами консультанты по трансакциям  еще, конечно, не так глубоко  уверенны в заявленном: «Кризис,  во всяком случае, уже значительно  преодолен», говорит Хартмут Фрюнд, управляющий партнер при E&Y Real Estate.Так инвесторы довольно часто еще продолжают «бороться» с банками за финансирование.

 Тем не менее: стабильный  немецкий рынок в прошлом году  стал еще более привлекательным  для инвесторов.

 

По результатам последнего опроса «очень привлекательным» немецкий рынок в прошлом году назвали только 8% опрошенных, сейчас это количество увеличилось до 33%. По сравнению с другими европейскими странами Германия получила «высший балл» у 54% опрошенных по сравнению с 25% в прошлом году. При этом основной интерес принадлежит снова жилой недвижимости (44% по сравнению с 40% в прошлом году), далее идет розничная торговля (36%). Только 20% инвесторов в сравнении с 27% в прошлом году хотят инвестировать в офисную недвижимость.

 

Инвестиции в рынок Германии достигли пятилетнего максимума

 

 

Больше всего инвестиций в 2012 году притягивал Берлин

Поделиться статьёй   

 

Читайте также

Безбарьерная Германия: где поселиться инвалиду или пожилому человеку

Дома престарелых в Европе и  США — выгодное вложение инвестиций

Мюнхен: россияне входят в число  лидеров среди зарубежных покупателей  элитной недвижимости

Покупка и содержание недвижимости в Баден-Бадене, Берлине и Мюнхене 

Объекты недвижимости в базе Tranio.Ru:

 

 Франция 17 222

 

 Германия 5 740

— Берлин 1 799

 

 США 4 136

 

 Австрия 1 429

 

 Норвегия 715

 

Несмотря на экономические трудности  в еврозоне, в 2012 году инвестиции в  рынок коммерческой недвижимости Германии достигли 25,3 млрд евро, что на 8 % больше, чем в предыдущем году. Одним из двигателей спроса стало повышение налога на передачу права собственности с 2013 года в некоторых местах, включая Франкфурт-на-Майне.

Иностранцы фокусируются на крупных  портфелях

 

В 2012 году объем иностранных инвестиций стабилизировался. Доля зарубежных покупателей составила 42 %. Важной тенденцией стало укрупнение сделок. Например, всего четыре продажи — и все портфельные сделки — были осуществлены на общую сумму 3,5 млрд евро. Инвесторами выступили покупатели из Норвегии, США, Австрии и Франции.