Зарубежная недвижимость

 

Продать или купить жилье в Германии можно через адвоката или доверенное лицо, оформив на него соответствующую доверенность. Приобретение недвижимости в Германии не дает прав на гражданство или постоянное место жительства, но является существенным аргументом для властей при рассмотрении заявления о виде на жительство, так как доказывает материальную обеспеченность заявителя.

 

Всю жилую недвижимость Германии можно  номинально разделить на несколько  видов:

Семейный дом — Ein-familienhaus — здание, которое принадлежит одной семье. Такой объект наиболее интересен в плане перепланировки, достройки в будущем. Это один из самых дорогой из всех видов жилья.

Дом, предусмотренный для двух семей  — Doppelhaus — здание, разделенное глухой стеной на две зеркальные половины. Такие дома обходятся дешевле  при постройке и оплате коммунальных услуг. Однако покупатель приобретает только половину дома, поэтому живет с соседями.

Типовые дома, стоящие на одной  линии — Reienhaeuser — форма частного жилья, при которой экономия достигнута за счет типового проектирования, постройки и общего подключения к коммунальным сетям.

Квартира — Eigentums-wohnung — при предпочтении жизни в центре города, где достаточно сложно подыскать свободный земельный  участок для застройки, предлагается купить апартаменты в Германии. Это, как правило, единственное возможное личное жилье в мегаполисе. Квартира становится частной собственностью, но фасад, лестничная площадка, инженерные коммуникации — это общая собственность.

 

Купить апартаменты в Германии недорого возможно, если они расположены  в небольших городах или пригороде. В восточной части квартиры продаются дешевле, чем на западе. На цену апартаментов будет влиять этажность дома: предпочтительными считаются малоэтажные дома в 2-3 этажа.

 

Мировая экономика все в большей  степени поглощается процессами глобализации. Буквально на глазах из хаотичного набора глобальных связей, ценностей, институтов начинает вырисовываться глобальное сообщество, которое объединяет страны и рынки. Глобализация обеспечивает свободное перемещение капитала через границы, создание механизмов быстрого распределения капитала и ресурсов по национальным рынкам, повышенную социальную мобильность населения.

 

В результате исследования специфики  рынка недвижимости в условиях глобализации, рассмотрения рисков и ценообразующих факторов рынка недвижимости были выявлены основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости:

 

1. Значительно усилились взаимосвязи  и взаимовлияния рынка недвижимости  с другими рынками. В процессе  исследования проанализированы зарождение, развитие и последствия кризиса ипотечной системы США. Обрушение ипотечной пирамиды привело к тому, что кризис в жилищном секторе перерос в кредитный и вышел далеко за пределы США. Мировые рынки недвижимости погрузились в пучину кризиса, ипотечные банки разоряются, акции строительных компаний дешевеют, объемы строительства падают, экономики ведущих государств переживают период рецессии.

 

2. Рынки недвижимости открываются  для транснациональных инвесторов, на рынки недвижимости приходят иностранные покупатели, затем иностранные частные инвесторы. Происходит быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся.

 

3. Появилась особая категория  мегаполисов — глобальные города. Они являются как центрами распространения инноваций, так и кризисных явлений, финансовых и экономических угроз, а также социальных рисков.

 

4. Международная миграция усиливает  социальную диспропорцию и социально-этническую  дифференциацию, что сказывается  на структуре спроса на жилье.

 

5. В архитектуре и строительстве  начинает главенствовать идеология  унификации: утрачивается культурная  самобытность, города становятся  похожими друг на друга (одни  и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают  здания и управляют ими на всех континентах).

 

6. В связи с изменением целевого  назначения объектов недвижимости (от места проживания, размещения  производства или коммерческой  организации до объекта инвестиций  и спекуляций) в мировой практике  сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, цены на объекты недвижимости выросли настолько, что многие жители планеты не в состоянии обеспечить себя и свои семьи достойным местом проживания; с другой стороны, по всему миру есть квартиры и дома, в которых никто не живет, они — способ сохранить и преумножить капитал.

 

7. В условиях глобализации государственное  регулирование способно не допустить  спекулятивные и инвестиционные  капиталы на рынок товаров  первой необходимости, которым  является жилая недвижимость, тем  самым, реализовав право граждан на жилище, закрепленное в конституциях большинства государств мира. Рынки жилой недвижимости входят в новую фазу развития. Если для прошлого этапа, начавшегося в 1990-е гг., характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом жилищной политики. Для минимизации социальных и демографических проблем и угроз ведущие государства мира пытаются предпринимать различные меры: реализуются государственные программы помощи малообеспеченным гражданам, строится социальное жилье, разрабатываются программы льготного кредитования для определенных категорий граждан. Главная проблема, с которой сталкивается такая политика - недостаточный масштаб и ограниченные возможности государства. Кроме этого, постепенно изменяется политика градостроительства: от частных проектов застройщиков к формированию общественных системообразующих пространств, повышающих качество жизни. Мировые столицы охвачены проектами по регенерации промышленных зон, созданию новых парков, набережных, жилых комплексов.

 

Исследование рынков недвижимости США, европейских стран, стран Азии и России показало, что развитие рынков недвижимости происходит циклически: периоды подъема рынка чередуются с периодами спада. В силу исторических, экономических и политических особенностей государств частота и амплитуда колебаний различна. Ценовые различия в рамках страны определяются, как правило, престижностью города/района, наличием рекреационных ресурсов, качеством инфраструктуры, статусом города. Столицы ведущих государств мира в основном имеют особый тренд развития, существенно отличающийся от региональных рынков недвижимости. Цены в столицах существенно выше региональных и в большей степени регулируются глобальными факторами, нежели национальными. Причинами такого положения служат: статус города как мирового экономического, финансового, культурного, образовательного, туристического центра, миграция рабочей силы, престижность и привлекательность столиц для частных инвестиций.

 

Так или иначе, последствия кризиса  переживают сейчас большинство государств планеты. В большей степени от кризиса пострадал рынок недвижимости США. Цены на жилье падают рекордными темпами - около 20% за последний год. Есть признаки замедления темпов снижения по некоторым городам (с 2,5% в месяц до 0,5% в месяц - данные за июнь 2008 г.). В мае 2008г. цены на американские дома вышли на уровень 2004 г. Лидерами падения оказались города, являвшиеся лидерами роста в 2004-2006 гг.: Лас-Вегас, Майами, Феникс. Оптимистические прогнозы определяют конец 2008 г. как время остановки падения цен, начало 2009 г. - начало восстановления. Однако, более реальным выглядят предположения, что экономические и финансовые проблемы, вызванные банкротством и колоссальными убытками американских финансовых институтов в июле-сентябре 2008 г. продлит падение цен до 2010г.

 

Цены на недвижимость в Великобритании за 2008 г. снизятся примерно на 10%), число выданных ипотечных кредитов в три раза меньше, чем в 2007 г. Падение не остановилось, ожидается дальнейшее снижение цен, ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов, снижения активности застройщиков.

 

Германии второй раз за шесть лет угрожает спад, специалисты говорят о полноценной рецессии.

 

Обрушение в Испании рынка недвижимости привело к появлению настоящих  городов-призраков — курортных  поселков, построенных инвесторами  «под ключ», но не нашедших покупателей.

 

Во Франции объем продаж жилья  сократился за первую половину 2008 г. на 20%, темпы роста рынка находятся  на самом низком за последние 10 лет  уровне, в некоторых городах цены падают, в 2009 г. ожидается непродолжительное  падение цен, с последующим восстановлением роста.

 

Рынки недвижимости азиатских стран  в меньшей степени пострадали от кризиса, хотя и здесь наблюдаются  сокращение объемов строительства  и небольшое снижение цен на жилую  недвижимость.

 

Не обошел стороной кризис и Россию. До 2008 г. региональные рынки жилья развивались по московскому сценарию с отставанием в несколько лет, однако падение спроса на квартиры вследствие кризиса ликвидности заставляет застройщиков снижать цены на жилье в крупных российских городах. Москва долгое время оставалась исключением. В январе-сентябре 2008 г. недвижимость в Москве подорожала на 40%). Цены не снижаются из-за сокращения предложения. Однако последние прогнозы говорят, что снижение цен коснется и московской жилой недвижимости. В Москве цены на квартиры перегреты в 5 раз по отношению к среднеевропейским: отношение стоимости элитной квартиры в пределах Садового кольца площадью 100 кв. м. к ВВП на душу населения составляет 155,7, на Украине — 99, в большинстве европейских стран — менее 30, например, в Германии - 5,9.

 

Общей тенденцией рынков недвижимости рассмотренных стран является недоступность  жилья даже для значительной части  среднего класса, а во многих странах  и недостаточная обеспеченность граждан жильем. Если сравнивать обеспеченность населения жильем по странам, то лидируют Норвегия (74 кв. м./чел) и США (65 кв. м/чел), Швеция, Великобритания, Швейцария имеют показатель 44 кв. м/чел., у России дела обстоят хуже в разы — 21 кв.м./чел.

 

Анализ опыта зарубеленых стран  позволил выделить несколько примеров грамотного управления рынком недвижимости и успешного решения проблемы обеспеченности граждан доступным жильем в довольно короткие сроки. Показательна политика Китая: к 2006 г. цены на недвижимость были настолько высоки по причине ограниченности предложения, высокого спроса и большого количества спекулятивных сделок с недвижимостью, что основная часть граждан, нуждающихся в жилье, были не в состоянии приобрести собственное жилье. Сейчас в Китае один из самых высоких темпов возведения жилья (1 кв. м. на душу населения в год), довольно доступная, дифференцированная ипотека, сокращение спекулятивных сделок, а также использование иностранцами жилья в целях проживания. Но самым ярким примером эффективного государственного регулирования рынка недвижимости можно назвать проект массового строительства доступного жилья в послевоенной ФРГ, когда за несколько послевоенных лет Германия вышла на первое место по объему строительства на душу населения в Европе, в стране в 1,8 раза увеличилась доля населения, имеющего собственный дом.

 

Анализ Федеральной целевой  программы «Жилище» и нацпроекта «Доступное жилье» позволил выявить  в них массу противоречий и  недоработок.

 

1. Рамки и масштабы проекта  не отвечают реальной потребности  государства. 

 

2. Недостаточно проработан вопрос инфраструктуры застраиваемых территорий.

 

3. Доступность ипотеки лишь для  незначительного количества граждан. 

 

4. Неадекватность оценки стоимости  недвижимости.

 

5. Нет действующих механизмов  обеспечения граждан социальным  жильем.

 

6. В проекте полностью не предусмотрено обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств.

 

7. Слишком высокая стоимость  жилья. 

 

Итоги реализации национального жилищного  проекта показывают, что необходима его существенная корректировка. Однако не в сторону уменьшения числа нуждающихся в жилье, а в сторону повышения объемов, качества строительства жилья и его доступности.

 

Оценка экономического потенциала России и ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, позволяет сделать  вывод, что у России есть все необходимые ресурсы и предпосылки для решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем: огромная территория, сырье для производства стройматериалов (особенно древесины), возможности инновационного развития промышленности (химия, металлургия и т. п.), природные богатства и достаточное количество финансовых средств.

 

В процессе диссертационного исследования с учетом опыта других стран по обеспечению граждан доступным  жильем был разработан комплекс мер  по улучшению обеспеченности населения  жильем в России. Среди них:

 

1. Увеличение предложения на  рынке жилья за счет применения  новых технологий строительства,  оптимизации процедуры получения  разрешительной документации на  строительство, совершенствования  нормативной базы строительства,  ликвидации монополии на рынке строительных материалов, обеспечения открытости и прозрачности строительного рынка, привлечения финансирования в жилищное строительство, наращивания мощностей строительных компаний;

 

2. Сокращение спекулятивных инвестиционных  сделок с жилой недвижимостью посредством введения дифференцированного налога на имущество, увеличения фискальных платежей при покупке второго жилья, удорожания ипотеки на покупку второго жилья и т.п.;

 

3. Увеличение доходов населения  страны путем обеспечения стабильного развития экономики и создания полноценного среднего класса;

 

4. Социальная защита малообеспеченных  слоев населения. Для этого  необходима доработка нацпроекта  «Доступное жилье» на предмет:  адекватной оценки масштабов  проекта, создание фонда некоммерческого использования, организация строительства жилья по фиксированным ценам;