Затратный подход к оценке недвижимости, его преимущества, недостатки и сфера применения

СОДЕРЖАНИЕ:

 

1. Введение

     Понятие недвижимости  и её виды……………………………………………3

     Типы недвижимости…………………………………………………………..7

 

2. Оценка недвижимости……………………………………………………………8

     Этапы оценки недвижимости………………………………………………..11

     Подходы к  оценке недвижимости…………………………………………..15

 

3. Затратный подход к оценке недвижимости…………………………………...16

     Методы оценки  недвижимости……………………………………………..18

    

 

4. Сфера применения, преимущества и недостатки затратного подхода………24

 

5. Примеры расчета стоимости недвижимости затратным подходом………….27

 

6.  Литература………………………………………………………………...…….29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Понятие недвижимости и ее виды

 

Деление имущества на движимое и  недвижимое берет свое начало со времен римского права.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился довольно поздно. Его установил Петр I своим «Указом о единонаследии» (О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах) в 1714 году, который регламентировал правовой статус дворянства и закреплял юридическое слияние таких форм земельной собственности, как вотчина и поместье. В Указе о единонаследии впервые и был использован термин «недвижимость». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В начале 20-х годов прошлого столетия в связи с отменой частной  собственности на землю понятие  недвижимости было устранено. Вновь  оно появилось лишь в 1991 году с  принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

Так же в Указе президента РФ №1767 от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 было дано определение: «Земельные участки и все, что с ними связано, относится к недвижимости». В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основных положениях об ипотеке».

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной  Думой 21 октября 1994 г. и вступившего  в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Кроме того, «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Объекты недвижимости по своему происхождению делятся на:

- созданные природой без участия  труда человека;

- являющиеся результатом труда  человека;

- созданные трудом человека, но  связанные с природной основой  настолько, что в отрыве от  нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный  объект права.

 

Признаки и особенности объектов недвижимости

 

К основным признакам недвижимости относятся следующие:

1. Стационарность, неподвижность.  Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости практически  выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

 

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

С точки зрения экономики, объект недвижимости можно рассматривать  как благо и как источник дохода.

В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного  производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть

национального богатства, объект налогообложения, источник природных  ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи  является прямым источником дохода, а  жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует  развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут  являться обеспечивающим ресурсом, что  характерно для организаций, чей  бизнес не базируется на операциях  с недвижимостью.

Объекты недвижимости могут  выступать как предмет специализации  организации, предмет ее деловой  активности, основной источник доходов.

Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой  недвижимости в инвестиционных, страховых  и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проекта развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов  от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложено на иное лицо. Любой объект недвижимости в действительности существует в единстве физических, экономических и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и  экономической.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным.

При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При  непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает  как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина.

Необходимо отметить, что  некоторые виды недвижимости могут  переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес – это  уже движимое имущество.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного  приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд.

Таким образом, недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и  государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

 

Типы недвижимости

 

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые  помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что  способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает  разработку и применение методов  оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Табл. 1. Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений
По целям  владения	Для ведения бизнеса, для  проживания владельца  В качестве инвестиций В качестве товарных запасов  и НЗП  Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим  лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев, когда  она реализуется как часть  ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору  Неспециализированная - вся  другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке  для инвестирования, использования  в существующих или аналогичных  целях
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или  капитального ремонта незавершенное  строительство
По воспроизводимости  в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

Оценка недвижимости

 

Оценка недвижимости —  это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики  оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

 

Факторы, влияющие на стоимость  недвижимости

 

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости  объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости  зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

 

Основные виды стоимости  недвижимости

 

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов  стоимости.

Рыночная стоимость  объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости  нельзя принять цены продаж аналогичных  объектов без проведения дополнительного  анализа, так как цена сделки не характеризует  мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних  воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при  наличии следующих условий равновесной  сделки:

– рынок является конкурентным и  предоставляет достаточный выбор  имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы  о предмете сделки и действуют  только в целях максимального  удовлетворения собственных интересов  – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;