Затратный подход к оценке недвижимости, его преимущества, недостатки и сфера применения

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 24 Мая 2013 в 00:04, курсовая работа

Описание работы

Во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Содержание работы

1. Введение
Понятие недвижимости и её виды……………………………………………3
Типы недвижимости…………………………………………………………..7
2. Оценка недвижимости……………………………………………………………8
Этапы оценки недвижимости………………………………………………..11
Подходы к оценке недвижимости…………………………………………..15
3. Затратный подход к оценке недвижимости…………………………………...16
Методы оценки недвижимости……………………………………………..18

4. Сфера применения, преимущества и недостатки затратного подхода………24
5. Примеры расчета стоимости недвижимости затратным подходом………….27
6. Литература………………………………………………………………...…….29

Файлы: 1 файл

Затратный подход к оценке недвижимости КР.docx

— 80.51 Кб (Скачать файл)

Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

Оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок). Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

Оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).

Переоценка основных фондов предприятий.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке. Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается  при неразвитых или слабоактивных  сегментах рынка недвижимости, что  характерно на данный момент для большинства  регионов России.

 

Примеры расчета  стоимости недвижимости затратным  подходом.

 

Пример 1. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости  земельного участка в общей  стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость  земельного участка:

Стоимость участка может  находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Пример 2. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим потенциальный  доход от продажи подготовленных  участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки  на улучшения и устройство  участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость  земельного массива с учетом  равномерного поступления чистого  дохода в течение 4 лет и  норме отдачи 10%:

где 3.1699 — коэффициент  настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость  земельного массива составляет 340 тыс. руб.

 

 

 

 

Литература

  1. "Гражданский Кодекс Российской Федерации" (ГК РФ).Часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ

 

  1. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. – СПб. : Гуманистика, 2006. – 250 с.

 

  1. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости, – СПб: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.

 

  1. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы,  инвестиции: Учеб.   пособие / И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, Е.Н. Лебедева, О.В.       Минина; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Новосибирск: НГАСУ, 2003. - 96 с.

 

  1. Экономика недвижимости: Конспект лекций / сост. Д.А Янин.     – М.:МИЭМП, 2009. – 80 с.

 

 

  1. Оценка недвижимости.:Уч. 2-е изд. / Грязнова А.Г. - Финансы и статистика, Москва, 2007.-560с.

 

  1. Оценка стоимости недвижимости. Уч.пос.-4-е изд./ Е. Н. Иванова. - КноРус, Москва, 2010.- 344с.

 

 


Информация о работе Затратный подход к оценке недвижимости, его преимущества, недостатки и сфера применения