Затратный подход к оценке недвижимости, его преимущества, недостатки и сфера применения

– срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость  объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

стоимость действующего предприятия  – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

 

Этапы оценки недвижимости

 

Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить нашесть этапов (табл. 2), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 2

Этапы оценки недвижимости

№ этапа	Содержание этапа
1	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта –  определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию  на которую определяется стоимость  объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта  – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в  соответствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие  препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости  имущества
2	Предварительный осмотр объекта  и заключение договора на оценку
2.1	Предварительный осмотр и  знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и  ее источников, определение комплекса  документов, которые должен представить  заказчик
2.3	Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4	Составляется задание  на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет  оценки; дату оценки; цель и функцию  оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5	Составляется календарный  план работ по оценке
2.6	подготовка и подписание договора на оценку
3	Сбор  и анализ данных
3.1	Сбор и обработка следующей  информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении  объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей  конъюнктуры и тенденций, а также  выбор аналогов объекта оценки и  его обоснование
4	Оценка  земельного участка
4.1	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как  уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2	Определение стоимости земельного участка
5	Применение  трех подходов к оценке стоимости  объекта недвижимости
5.1	Применение сравнительного подхода
5.2	Применение доходного  подхода
5.3	Применение затратного подхода
6	Согласование  результатов, полученных с помощью  различных подходов
	получение итоговой оценки имущества на основании сравнения  результатов применения различных  подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода  в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная  в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с  объектом оценки прошло не более 6 месяцев
7	Подготовка  отчета и заключения об оценке.
	подготовка документа, содержащего  обоснование мнения оценщика о стоимости  имущества
8	Доклад  об оценке

 

1. Определение цели и постановка задачи, заключение договора.

Определение цели использования  оценки объекта недвижимости позволяет более точно указать, кто является пользователем результатов оценки. Указание соответствующего квалифицированного пользователя, для которого предназначается отчет, а также ограничение использования отчета исключительно указанными сторонами снижает вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.

Различные цели расчета рыночной стоимости объекта недвижимости требуют разработки или расширенного применения различных способов и методов оценки.

2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой, целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки» и включает определенную последовательность решения ряда задач:

• структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрирует внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого участка и находящихся на нем объектов недвижимости;

• план оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и

покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования;

•конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов необходимо определить их адекватность соответствующей ситуации. Понятно, что требования государственных органов к оценке могут

отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации имущественных комплексов превалируют не экономические, а социальные либо политические требования.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. При оценке объекта недвижимости важно его исследовать и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможны ограничения юридического характера.

4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к определению стоимости различных объектов недвижимости включает в себя три основных: затратный, доходный и сравнительный, в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результатах оценки объекта недвижимости. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

 

Подходы к оценке недвижимости

 

Известно несколько десятков методов  оценки недвижимости, используемых для  различных объектов. Выбор того или  иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется  выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода  к оценке недвижимости: 
- сравнительный; 
- доходный; 
- затратный.

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Рассмотрим далее Затратный  подход к оценке недвижимости.

 

Затратный подход к оценке недвижимости

 

Затратный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с  учетом его износа.

Фактически затратный основывается на сравнительном анализе, который  позволяет определять затраты, необходимые  для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его  по назначению. Рассчитанные затраты  корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также  предпринимательская прибыль, необходимые  для строительства существующего  здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость  нового здания на дату оценки. Затем  рассчитывается общий накопленный  износ, на величину которого уменьшается  полная стоимость здания для получения  остаточной стоимости. Сумма полученного  значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Согласно затратному подходу  общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости  участка земли (Суз) и восстановительной  стоимости (стоимости замещения  или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу+Свс-Сиз

Информация, необходимая  для применения затратного подхода: 
- уровень заработной платы; 
- величина накладных расходов; 
- затраты на оборудование; 
- нормы прибыли строителей в данном регионе; 
- рыночные цены на строительные материалы.

 

 

Этапы использования затратного подхода:

1. Оценка стоимости земельного участка, как не застроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.
3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на: