Затратный подход к оценке недвижимости, его преимущества, недостатки и сфера применения

          - стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

          - стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

Методы оценки недвижимости

Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения корректировок в цены продажи сходных не застроенных земельных участков.

Метод долевого распределения стоимости между землей и строениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находящихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается типичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.

Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и расчетной стоимости, расположенных на ней зданий и сооружений. Метод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Стоимость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на застройку.

Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохода. Разница между общим чистым операционным доходом и доходом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

Капитализация земельной арендной платы. При наличии достоверной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации.

 

Метод сравнительной  единицы

Полагают, что погрешность  метода составляет 15-20%. Метод основан  на использовании стоимости строительства  сравнительной единицы аналога (1 кв.м жилой площади; 1 куб.м строительного  объема).

Стоимость сравнительной  единицы аналога требует корректировки  на выявленные различия между ним  и объектом оценки:

- физические параметры;

- наличие легко монтируемого оборудования;

     - условия финансирования и пр.

Для определения величины затрат применяются различные справочные и нормативные материалы, в частности:

- УПСС (Укрупненные показатели стоимости строительства);

     - УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости);

     - КО-ИНВЕСТ.

Метод оценивает стоимость  объекта по стоимости замещения, поскольку, как правило, используются данные не по идентичному объекту, а  по близкому аналогу.

 

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства  сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной  единицы аналога должна быть скорректирована  на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права  собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта; 
С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;  
S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); 
К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); 
К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); 
К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; 
К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; 
К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); 
К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор  типичного объекта. При этом необходимо учитывать: 
- единое функциональное назначение; 
- близость физических характеристик; 
- сопоставимый хронологический возраст объектов; 
- другие характеристики.

 

Метод разбивки по компонентам

 

Принято считать, что погрешность  метода составляет 10-20%. Метод базируется на работе со следующими данными: Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся  отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1)

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и  косвенных затрат, необходимых для  устройства единицы объема по формуле:

, где

С_зд – стоимость строительства здания в целом; 
V_j – объем j-го компонента; 
С_j – стоимость единицы объема; 
n – количество выделенных компонентов здания; 
К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам: 
- субподряд; 
- разбивка по профилю работ; 
- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения  затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

 

Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

 
Метод количественного  обследования

 

Считается, что погрешность  метода составляет 5%. Метод предполагает создание новой сметы на оцениваемый  объект в ценах на дату оценки. Позволяет  рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат, которые используются в оцениваемой недвижимости (труд, материалы, оборудование). При этом учитываются прямые затраты, накладные  расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Дает более точный результат  восстановительной стоимости, однако является трудоемким и требует от оценщика практических познаний в области  проектно-сметного дела. Согласно ст. 14 закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков  либо других специалистов.

Информационным обеспечением метода служат:

  - данные проектной организации;

  - сметы типовых проектов и пр.

 

Данный метод основан  на применении детального количественного  расчета затрат на монтаж отдельных  компонентов, оборудования и строительства  здания в целом. Кроме расчета  прямых затрат необходим учет накладных  расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости  строительства

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его  осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление  ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства  зданий и сооружений - это сумма  денежных средств, необходимых для  его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости  производится расчет размера капитальных  вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства  включает следующие элементы:

- строительные работы;

- работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие затраты.

Методы  расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: 
- ресурсный; 
- ресурсно-индексный; 
- базисно-индексный; 
- базисно-компенсационный; 
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный  метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный  метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный  метод- суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что  до наступления стабилизации экономической  ситуации и формирования соответствующих  рыночных структур наиболее приоритетными  методами расчета сметной стоимости  являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов  большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета  сметной стоимости.

 

Сфера применения, преимущества и недостатки затратного подхода

 

К преимуществам  затратного подхода при оценке недвижимости стоит отнести его надежность и простоту проводимых вычислений. Данный подход часто является единственно возможным, особенно в следующих случаях: 
1) при выявлении наилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажности при строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство; 
2) при технико-экономическом анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции; 
3) при оценке общественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены для получения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая 
4) при оценке объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время не продаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат 
5) при оценке для целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.

 

Основным недостатком  затратного подхода считается то, что он является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.

Недостатки затратного подхода: 
1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости; 
2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; 
3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; 
4) проблематично рассчитать стоимость воспроизводства старых строений; 
5) отдельная оценка земельного участка от строений – такое разделение на практике фактически невозможно или связано со значительными расходами; 
6) очень проблематично оценить земельные участки в Российской Федерации; 
7) очень сложно определить величину накопленного износа старых зданий и сооружений, потому что в большинстве случаев суждение о степени износа базируется на экспертном мнении оценщика, а точность результатов, полученных от оценщика, во многом зависит от его опыта и квалификации. 

Необходимо помнить о том, что  во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках  на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость  не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Вывод о величине рыночной стоимости  оцениваемого объекта делается оценщиком  после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому  из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены  оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Сфера применения

Исходя из вышесказанного, можно  определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее аффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.