Земельный рынок: проблемы его формирования в РФ и мировой опыт

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Выбор темы для написания курсовой работы был не случайным, потому что она была, есть и будет актуальна всегда, особенно в России. Наша страна обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства – ее земли. Но при всём при этом эффективность использования этих богатейших природных ресурсов остаётся на очень низком уровне. 
После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальнейшая необходимость реформирования механизмов земельных отношений. В России уже второе десятилетие идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны. Несовершенство самого законодательства еще усугубляется необходимыми переменами с изменениями экономической политики. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Целью написания этой работы является анализ земельного рынка в современной России, выявление проблем его формирования и перспектив развития.

Для написания курсовой работы были поставлены следующие задачи:

- изучить и проанализировать  экономическую литературу;

- рассмотреть понятие, особенности  и этапы формирования земельного рынка;

- проанализировать проблемы правового регулирования земельных отношений в РФ;

- определить состояние, проблемы и перспективы развития рынка земли в России;

- рассмотреть мировой опыт регулирования рынка земли.

В ходе написания курсовой работы были использованы теоретические материалы, учебники и учебные пособия, нормативно-правовые и законодательные акты, данные сайтов Интернет и статьи периодической печати.

 

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  РЫНКА ЗЕМЛИ

1.1. Рынок земли: понятие, особенности, зарождение

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.В нашей стране понятие земельных рынков появилось в начале 1990-х гг., но практически земельные рынки начали участвовать в формировании финансовых активов предприятий только после принятия Земельного кодекса РФ.

Объектами земельного рынка являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Некоторые специалисты включают в понятие объектов земельного рынка имущественные права и земельные финансовые инструменты. Если оценивать эту позицию с точки зрения гражданского и земельного права, то имущественные права следовало бы отнести к области гражданско-правовых отношений, связанных с земельными участками и их частями, а земельные финансовые инструменты - к области гражданско-правовых отношений, связанных с инфраструктурой земельного рынка.

Рынком земли называется система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. Исследуя землю как объект рыночных отношений целесообразно использовать понятие «земельный участок», поскольку именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного оборота, а не земля в целом.

К основным функциям рынка земли относятся: регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков различного назначения.

Основными экономическими субъектами земельного рынка являются: землевладельцы (домашние хозяйства), которые выступают на рынке в качестве продавцов и формируют предложение услуг земли; и использующие землю фирмы (предприниматели, земледельцы) - в качестве арендаторов или покупателей, предъявляющих спрос на землю.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей:

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земельный рынок – это одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

 

 

1.2. История земельных отношений в России

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той ее части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 года, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту, кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного ее использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Рынок земли и земельные отношения в каждом регионе понимают по-своему. Маятник колеблется от признания частной собственности на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в этих проблемах? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок. В законе РФ «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства» прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулировался гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков» регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утверждал типовой договор купли-продажи.

В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имел свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. При продаже земель сельскохозяйственного производства, изменение их целевого назначения не допускалось. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: в России предложение превышает спрос на землю.

Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Можно эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, но юридически возможно. Практика показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. У крестьянина проблем с получением земли почти не было. Его трудности в ином. Оставшись с землей один на один, фермер ничего не мог сделать без денег, техники, удобрений и т. д. Отличие нынешней земельной реформы от той заключается в решении финансовой проблемы. Так столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян.

В ноябре 1990 года вступили в действие законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», которые были призваны обеспечить радикальное обновление экономических отношений на селе и качественный прорыв в развитии АПК. Говоря о главных фактических итогах реформационного десятилетия следует отметить, что, во-первых, площадь земель сельскохозяйственного назначения в России сократилась почти на треть; площадь сельхозугодий и пашни - соответственно на 11,3% и 11%. Значительно сократилась также площадь наиболее ценных в производственном отношении орошаемых и осушаемых земель - соответственно на 24,6 и 8,5%. Во-вторых, произошло повсеместное истощение почв, особенно пашни, что привело к резкому падению урожайности сельскохозяйственных культур.

В 90-е годы имело место существенное уменьшение объема основных фондов сельского хозяйства и их качественное ухудшение. Капитальные вложения в АПК (в сопоставимых ценах) сократились в 20 раз, объем мелиоративных работ упал в 30 раз. Парк основных видов сельхозмашин уменьшился на 40 - 60%. Более 70% парка техники выработало срок эксплуатации.

Крайне низкой остается техническая оснащенность отраслей перерабатывающей промышленности.

Высокий уровень безработицы (17% активного населения против 11,7% к среднему по стране) и низкий уровень оплаты труда (40,7% к среднему по отраслям экономики) обусловливают вкупе с другими факторами отток молодежи и старение занятого в сельском хозяйстве населения.

В 1996 году правительство утвердило Федеральную целевую программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она должна была решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка в той или иной форме (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы по переработке и сбыту продукции, то российское фермерство будет шаг за шагом развиваться.

Так что же представляет собой наше фермерство на современном этапе? Это - 285 тысяч хозяев и 13,5 миллиона гектаров земли. Этот сектор, по официальным данным, производит пока только 6-8 процентов продовольствия. Впрочем, статистика четкой картины не дает, потому что она фиксирует только то, что продают на элеваторы, на большие сборные пункты, а тот продукт, который идет от фермеров непосредственно населению - через рынки, например - не учитывается.

 

1.3. Правовое  регулирование земельных отношений

Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс РФ. Он был принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года и одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года. В нем говорится о принципах земельного законодательства, отношениях, регулируемых земельным законодательством, участниках земельных отношений, объектах земельных отношений, составе земель в РФ и т. д.