Земельный рынок: проблемы его формирования в РФ и мировой опыт

Частное владение недвижимостью вовсе не означает, что с землей можно делать все что угодно. Использование земель городов и штатов США регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных планов развития города муниципалитеты получили право выкупать землю у частных владельцев, компенсируя им полную рыночную стоимость, даже против воли владельца. Затем эти земли продаются новому владельцу, согласному осуществлять планы муниципалитетов, причем обычно эта продажа совершается на льготных условиях. 
Объекты недвижимости в США облагаются поимущественными налогами - штатным и местным. Многие штаты взимают поимущественные налоги, однако их значение как источника дохода невелико - менее 3%. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее значительным, его доля во всех поступлениях составляет около 50%. Через этот налог осуществляется возмещение городу той части "дифференциальной ренты", которой пользуются предприятия и люди, поселившиеся на его территории. Поимущественный налог заслуживает специального внимания не только потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потому, что оказывает специфическое воздействие на градостроительство и землепользование, формирующие облик и структуру современных городов. 
В столице Норвегии г. Осло земельная политика муниципалитета строится на сочетании различных вариантов землепользования. Решение о приватизации городской земельной собственности могут принимать различные органы муниципальной власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего реализации земельного участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Для продажи или аренды земельных участков города используются торги, на которых муниципальные власти ведут всю работу через риелторскую фирму, с которой заключено соглашение.

Города ФРГ взимают земельный налог с участков компаний и частных лиц. Ставка налога состоит из двух частей - основной, утверждаемой централизованно, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка колеблется в пределах 0,31 - 0,6% балансовой стоимости земельного участка. Надбавка в среднем по стране составляет 1,2%. От налога освобождены госпредприятия, церкви, общественные организации. Льготы существуют для жилья (на первые 10 лет).

В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды. Срок аренды предусматривается до 99 лет. Рынок недвижимости переживает кризис, наблюдается падение цен в городах, но в то же время растут цены на недвижимость в пригородах. Оценка недвижимости производится раз в 10 лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценки лежит определение совокупного годового дохода от земельного участка. В Англии установлен всего один налог - поимущественный, величина которого поставлена в зависимость от рыночной стоимости имущества и числа взрослых членов семьи. Имущество классифицируется по одной из восьми оценочных категорий и затем облагается по дифференцированным ставкам налога. Расчет ставки налогообложения ведется, исходя из потребностей города в финансовых ресурсах.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проделанной работе можно сделать ряд выводов.

Рынок земли — сфера товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей.

Земля, как экономический ресурс, обладает рядом особенностей. Во-первых, земля не имеет издержек производства, она имеется в наличии как природный объект. Это бесплатный и невоспроизводимый дар природы. Во-вторых, ограниченность земли. Все прочие экономические ресурсы также ограничены, но их можно накопить или воспроизвести, а изменить размеры земельных угодий человечество не в состоянии.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что земельный рынок России существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок все еще на стадии становления. Главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. Несмотря на развивающуюся законодательную базу, рынок земли в России пока имеет тенденции монопольного спекулятивного рынка. В большинстве случаев предложение превышает спрос, что не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены. Отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей и неоднозначность государственной оценки делают региональные и муниципальные власти монополистами в процессе формирования цены. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Но, стремясь создать конкурентный земельный рынок в России, государство продолжает совершенствовать правовое обеспечение земельных отношений, развивает рыночную инфраструктуру, обеспечивает финансовую поддержку предпринимателей, ориентированных на долгосрочное использование земли.

В ходе написания курсовой работы был рассмотрен мировой опыт регулирования рынка земли и земельных отношений. Итак, каждая страна разработала свою систему регионального регулирования отношений недвижимости. Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущие практически всем странам: региональные и муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления регионом; при всем многообразии систем управления власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов городов и регионов. Они регулярно проводят комплексную оценку муниципальных земель и недвижимого имущества. При этом земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволит эффективно и справедливо использовать главное богатство нашей страны - нашу землю.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Источники

1• Гражданский кодекс РФ № 51 – ФЗ, 30.11.1994г.-НКФ «ЭКМОС», 2002.

2• Земельный кодекс РФ № 136 – ФЗ, 25.10.2001г.-М.: Юрайт, 2002. – 84с.

2. Литература

3• Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. М.: Инфра М, 2003.

4• Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и КГ», 2005

5• Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для вузов. –М.: Эксмо, 2009. – 496с.

6• Зарубежный опыт развития рыночных земельных отношений, основные проблемы оценки стоимости сельхозземель в России / Ю.Ю. Анцырев, А.Ш. Хуажева // Вестник Адыгейского государственного университета. – 2006. - №3.

7• Иохин В.Я. Экономическая теория. Учебник для вузов. – М.:Экономистъ, 2004.-861с.

8• К вопросу формирования цен на землю в городах России / С.И. Кабаков// Экономика строительства. - 2004. - №6.

9• Комов Н.В. Земельные отношения и землеустройство в России.-М.: Дело, 1998. – 185с.

10• Коротченко Л.Ю. Земельный рынок: организация и управление: - Оренбург: ГОУ ОГУ, 2004. – 160 с.

11• Липсиц И.В. Экономика: учебник для вузов. – М.: Омега-Л, 2006.-656с.

12• Особенности земельного рынка России / С.В. Козлова // Экономические науки. – 2011. - №5 (78).

13• Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации / К.В. Мальцев // Регионология. – 2008. - №4.

14• Семенов В. А., Харченко Л. Л. Рынок земли и других природных ресурсов: Учебное пособие по дисциплине «Экономическая теория». – Кемерово: КемИ РГТЭУ, 2003

15• Состояние и тенденции развития земельных отношений в сельском хозяйстве России / В.Н. Хлыстун // Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ. – 2012. - №37 (480).

 

Приложение 1

Глоссарий

Аренда земли – форма землепользования, при которой собственник земли передает в пользование земельный участок на определенное время другому лицу за плату.

Вторичный рынок земли - рынок, на котором осуществляется перепродажа, залог, внесение в уставный фонд предприятия, обмен, дарение земельной собственности, принадлежащей первичному приобретателю (собственнику).

Государственное регулирование рынка — вмешательство государства в функционирование рыночных механизмов, воздействие на экономику посредством административных (законодательные акты и основанные на них действия исполнительных органов власти), экономических (валютно-финансовые, денежно-кредитные, бюджетно-налоговые и др.) методов и рычагов.

Земельная собственность - исторически определенная общественная форма присвоения земли как предмета природы. Земельная собственность выражает производственные отношения между людьми по поводу земли как естественного условия и главного средства производства в сельском и лесном хозяйствах.

Земельное право – это совокупность правовых принципов и норм, регулирующих общественные отношения, связанные с определением правового статуса и режима использования земельных участков, направленного на обеспечение наиболее рационального использования и охрану земель, а также защиту разнообразного права и интересы собственников земли, землевладельцев и землепользователей

Земельная рента - доход от использования земли, не связанный непосредственным образом с производственной деятельностью собственника земли, а получаемый им за предоставление земли как природного ресурса. Земельная рента - часть прибыли от использования земли хозяйствующими на ней субъектами, которую получает собственник земли в соответствии со своим правом собственности.

Земельная реформа - совокупность институциональных, экономических, экологических, организационных, технических преобразований, в ходе которых:

- происходит переход к  различным видам собственности  и хозяйствования на земле;

- формируется рынок земли;

- обеспечивается целевое  и рациональное использование  земли.

Землевладение означает признание права данного (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Чаще всего под землевладением подразумевается право собственности на землю. Землевладение осуществляют собственники земли.

Землепользование — это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Пользователь земли не обязательно является ее собственником. В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные физические (или юридические) лица.

Право распоряжения землей - право лица, имеющего в собственности земельный участок, продавать его, дарить, отдавать в залог или распоряжаться иным образом.

Право собственности на землю - совокупность прав лица, имеющего в собственности земельный участок, включающая:

- право владения землей;

- право распоряжения землей;

- право распоряжения землей;

Рынок землепользования - общественные отношения по поводу владения землей. Субъектами рынка землепользования являются землевладельцы и арендаторы.

Рыночная экономика — система организации экономики, в которой хозяйственные решения принимаются децентрализованно, где производство и распределение продуктов определяется не планом, а самими производителями и потребителями. Основана на свободном предпринимательстве, конкуренции и частной собственности.

Управление земельным фондом – исполнительно-распорядительная деятельность государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления в пределах их компетенции, направленная на публично-правовое регулирование земельных отношений в государстве в целях обеспечения рационального использования и охраны земель вне зависимости от форм собственности и иных прав на землю, а также хозяйственное управление земельными участками, принадлежащими на праве собственности, ее субъектам и муниципальным образованиям.