Основными принципами земельного законодательства
являются:
1) учет значения земли как
основы жизни и деятельности
человека, согласно которому регулирование
отношений по использованию и
охране земли осуществляется
исходя из представлений о земле
как о природном объекте;
2) приоритет охраны земли как
важнейшего компонента окружающей
среды и средства производства
в сельском хозяйстве и лесном
хозяйстве перед использованием
земли в качестве недвижимого
имущества. Согласно ему владение,
пользование и распоряжение землей
осуществляется собственниками земельных
участков свободно;
3) приоритет охраны жизни и
здоровья человека, согласно которому
при осуществлении деятельности
по использованию и охране
земель должны быть приняты
решения и осуществлены виды
деятельности, которые позволили
бы обеспечить сохранение жизни человека;
4) участие граждан, общественных
организаций и религиозных организаций
в решении вопросов, касающихся
их прав на землю;
5) единство судьбы земельных
участков и прочно связанных
с ними объектов, согласно которому
все прочно связанные с земельными
участками объекты следуют судьбе
земельных участков;
6) приоритет сохранения особо
ценных земель и земель особо
охраняемых территорий. Установление
данного принципа не должно
толковаться как отрицание или
умаление значения земель других категорий;
7) платность использования земли,
согласно которому любое использование
земли осуществляется за плату;
8) деление земель по целевому
назначению на категории. В этом
принципе правовой режим земель
определяется исходя из их
принадлежности к той или иной
категории и разрешенного использования
в соответствии с зонированием
территорий и требованиями законодательства;
9) разграничение государственной
собственности на землю на
собственность РФ, собственность
субъектов РФ и собственность
муниципальных образований;
10) дифференцированный подход к
установлению правового режима
земель, в соответствии с которым
при определении их правового
режима должны учитываться природные,
социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества
и законных интересов граждан.
В нем говорится о регулировании
использования и охране земель,
которые осуществляются в интересах
всего общества.
При регулировании земельных отношений
применяется принцип разграничения действия
норм гражданского законодательства и
норм земельного законодательства в части
регулирования отношений по использованию
земель, а также принцип государственного
регулирования приватизации земли. Земельные
отношения могут регулироваться указами
Президента РФ, и они не должны противоречить
настоящему Кодексу, федеральным законам.
Правительство РФ принимает решения, регулирующие
земельные отношения, в пределах полномочий,
определенных настоящим Кодексом, федеральными
законами, указами Президента РФ, регулирующими
земельные отношения.
Земельное законодательство регулирует
отношения по использованию и охране земель
как основы жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей территории,
а также отношения по использованию в
охране недр, вод, лесов, животного мира
и иных природных ресурсов, охране окружающей
среды и имущественные отношения по владению,
пользованию и распоряжению земельными
участками, по совершению сделок с ними.
РЫНОК ЗЕМЛИ
РФ: СОСТОЯНИЕ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Особенности
земельного рынка России и проблемы его
формирования
Многовековая практика
свидетельствует о том, что главными источниками
жизнеспособности и процветания любого
государства являются принадлежащие ему
земельные ресурсы и проживающее на них
население. При этом под земельными ресурсами
следует понимать не только территорию
государства, но и все, что находится "над"
и "под" этим пространством, включая
агроклиматические условия и их биопотенциал.
Богатство государства определяется инфраструктурой
и эффективностью использования ресурсов
земли, профессиональной подготовленностью
и культурным уровнем населения.
Во что оценивается
земельно-ресурсный потенциал России,
включая все "над" и "под"? Это
1709 млн. гектаров земли (12,5% мировой территории)
и 420 млн. гектаров континентального шельфа.
На территории России сосредоточено 55%
черноземных почв мира, 50% запасов пресной
воды и 60% запасов древесины хвойных пород.
Разведанные запасы энергоносителей,
которые находятся в земле России, составляют
около 30% мировых. Емкость территориального
пространства России по биоклиматическому
потенциалу для нормальной жизни составляет
1,0-1,3 млрд. человек. Территория России
отличается уникальной инфраструктурой,
созданной многими поколениями людей.
В мире только на пространствах России
имеются огромные ареалы земель, никогда
не подвергавшихся природным катаклизмам
(землетрясения, затопления, ураганы, засухи
и т.п.).
Однако эффективность использования
богатейших земельных ресурсов в России
остается на низком уровне. В течение ХХ
в. курс государственной земельной политики
кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля
была национализирована и полностью исключена
из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция
РФ определила различные виды собственности
на землю, включая и частную.
Рыночная трансформация экономики
России обусловила направленность земельной
реформы на развитие земельного рынка,
участие земельных участков — в свободном
гражданском обороте. Только в 2001 г. после
продолжительных дискуссий Государственной
Думой был принят новый вариант Земельного
кодекса, соответствующего новым конституционным
положениям. В то же время споры вокруг
Земельного кодекса не прекращаются до
сих пор.
Тем не менее, процесс формирования
института частной собственности на землю
в России активно развивается. Показатели
государственной отчетности свидетельствуют
о том, что земля включена в рыночный оборот,
т. е. с земельными участками совершаются
сделки, предусмотренные гражданским
законодательством. В то же время земля
как пространственная основа существования
государства и его граждан, как звено экосистемы
требует пристального внимания со стороны
государства для обеспечения политической,
экономической, экологической безопасности,
социальной защиты населения, защиты исторических
и культурных основ существования страны
и ее граждан.
Одним из ключевых направлений
социально-экономического развития России
является повышение эффективности использования
объектов земельно-имущественного комплекса
и управления национальным богатством
посредством развития многообразных форм
собственности. Высокий эффект может быть
получен в первую очередь от использования
городских земель, так как, во-первых, в
городской среде рыночные отношения развиваются
со значительным опережением по отношению
к сельской местности. Во-вторых, позиция
науки и общества по включению городской
земли в рыночный оборот носит достаточно
определенный характер, чего нельзя сказать
относительно земель сельскохозяйственного
назначения. В-третьих, несмотря на то,
что доля городских земель незначительна,
именно на них сконцентрированы жизненно
важные производства, они аккумулируют
в своих границах до 75 % социально-демографического
и производственно-экономического потенциала
России. Финансовые ресурсы также сосредоточены
в основном в городах, что придает им статус
потенциального кредитора для остальных
территорий. Поэтому социально-экономическое
значение городских земель за последние
годы существенно возросло, возникла острая
потребность в формировании цивилизованного
рынка городских земель.
Значимое направление государственного
регулирования отношений собственности
— процесс формирования и воспроизводства
эффективного собственника. В рыночной
экономике городская земля рассматривается
не только как пространственный базис
хозяйствования и жизнедеятельности населения,
но и как важнейший источник извлечения
прибыли для предпринимателей, регулярного
поступления средств в региональные и
муниципальные бюджеты.
В России с начала 90-х гг. ХХ
в. проводится земельная реформа, однако
ни правовая база, ни общефедеральная
концепция этой реформы до сих пор полностью
не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных
отношений не увязана с задачами структурной
перестройки экономики в целом. Решение
многих проблем в этой области отдано
на откуп местным властям, что породило
к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных
моделей развития земельно-имущественных
отношений.
Формирование цивилизованных
рыночных отношений предполагает переход
земельно-имущественного комплекса на
качественно новый этап развития, а именно
превращение земли в реальный высокодоходный
производственный ресурс путем обоснованного
применения различных механизмов государственного
управления. В связи с этим особую важность
приобретают исследования, отвечающие
на вопросы: какие направления развития
рынка городских земель возможны в России,
какие социальные, политические, экономические
последствия этих процессов возможны,
какие существуют механизмы государственного
регулирования земельного рынка?
Анализ результатов исследования,
а также экспертного опроса членов территориальных
торгово-промышленных палат, предпринимателей
и посредников при прохождении процедур,
связанных с недвижимостью и землей, проводившихся
в рамках «Исследования сделок с землей
и недвижимостью в Российской Федерации»,
позволил сделать ряд выводов.
Степень информированности
населения и его «правовой грамотности»
в вопросах владения, распоряжения и пользования
землей, по мнению большинства экспертов,
является низкой, что, несомненно, отрицательно
сказывается на развитии земельного рынка.
На развитие земельного рынка
в России оказывают влияние следующие
(по степени уменьшения влияния) экономические,
правовые, организационные, политические,
социальные и культурно-исторические
факторы.
По мнению экспертов, развитие
земельного рынка может привести к ряду
последствий негативного и позитивного
характера. Большинство экспертов обеспокоено
процессами деградации земель и усилением
социальной напряженности в результате
перераспределения собственности на землю.
К тому же велика вероятность того, что
в результате развития рыночных отношений
увеличатся объем земельных платежей
и число собственников земельных участков.
Не вызывает опасений выкуп больших площадей
российских земель иностранными гражданами.
В отношении того, сможет ли рынок распределить
земельные участки в руках наиболее эффективных
собственников, эксперты высказались
далеко не однозначно.
Для создания благоприятных
условий более эффективного использования
земельных ресурсов эксперты считают
необходимым продолжить приватизацию
земель поселений, упростив процедуру
предоставления земельных участков и
существенно увеличить долю частной собственности
(50—70 %) на эту категорию земель. Причем
оборот земель поселений должен в большей
степени регулироваться рыночными механизмами.
В отношении приватизации земель сельскохозяйственного
назначения эксперты высказывались более
сдержанно, считая, что доля частной собственности
на землю сельскохозяйственного назначения
не должна быть более 25 %. При этом государство
должно четко контролировать оборот земель
сельскохозяйственного назначения.
Цена, по которой на данный момент
продаются земельные участки сельскохозяйственного
назначения, является ниже объективной
(т. е. земля недооценена), и в ближайшие
5 лет она, скорее всего, останется на том
же уровне либо немного увеличится. Цена
на землю поселений в большинстве случаев
соответствует ее реальной стоимости
(что свидетельствует о достаточно развитом
рынке земельных участков) и в ближайшие
5 лет, вследствие объективных причин,
стоимость земельных участков в городах
и поселениях будет увеличиваться.
Деятельность федеральных и
региональных органов власти, по мнению
большинства экспертов, оказывала позитивное
влияние на развитие земельного рынка.
В то же время в меньшей степени позитивной
в отношении реформирования земельных
отношений экспертами была оценена деятельность
органов муниципальной власти.
Информационное и кадровое
обеспечение органов государственной
и муниципальной власти, участвующих в
управлении земельными ресурсами, в целом
признано удовлетворительным. Наиболее
востребуемыми для руководителей органов
власти являются знания и навыки в сфере
земельного законодательства, государственного
и муниципального управления, экономики.
Полноценному вовлечению земли
в хозяйственный оборот препятствует
ряд факторов, одним из важнейших является
наличие административных барьеров на
пути предпринимателей к покупке земельных
участков для осуществления хозяйственной
деятельности.
Ценовая ситуация на частном
рынке земельных участков характеризуется
сильным завышением стоимости участков,
при этом рынок частных компаний, предоставляющих
посреднические услуги в области земельных
отношений, признается экспертами в значительной
мере ограниченным в свободе, что подразумевает
существование барьеров для создания
новых компаний. Существование подобных
барьеров неизбежно ведет к его монополизации,
что создает предпосылки для подрыва конкурентной
среды и постепенного размывания стимулов
к повышению конкурентоспособности предприятий.
К числу причин, обусловливающих существование
ограничений свободы рынка, в первую очередь
следует отнести деятельность бюрократического
аппарата, которая характеризуется невысоким
уровнем компетенции.
Процедура предоставления земельных
участков значительно менее удобна и доступна
для предприятий малого и среднего бизнеса
(по сравнению с приобретением на частном
рынке). Сложность успешного прохождения
процедуры предоставления земельных участков
органами государственной власти или
местного самоуправления отмечается как
один из наиболее важных факторов, ограничивающих
возможности малых предприятий приобрести
земельные участки в собственность. Помимо
значительных издержек на получение необходимых
разрешений, проведение землеустроительных
работ и согласований с инженерными службами
зачастую превращается в широкое поле
для коррупционных действий работников
и руководителей соответствующих служб.
Имеется значительное количество свидетельств
о непоследовательных действиях органов
местного самоуправления: после постановления
о предоставлении земельного участка
нередко выходит постановление об отмене
предыдущего. При этом оспаривание отмены
постановления в суде редко приводит к
положительному для предпринимателей
результату. Отмечаются отдельные случаи,
когда чиновники удерживают компании
от подачи заявлений на приобретение земли
в собственность, так как для них более
удобными являются отношения аренды. В
связи с этим множество компаний даже
не пытаются подавать заявления о предоставлении
и продолжают арендовать земельные участки.