Земельный рынок России

В конкуренцию с аграриями вступают и, как правило, побеждают их, строители, работающие на рынке загородного жилья или возводящие на бывших полях производственные корпуса для выселяемых за город предприятий, на месте которых, скорее всего, будет возведено жилье или торговые площади. Вложение денег в недвижимость и землю в т. ч., и соответственно увеличение спроса на нее стимулируется инфляцией. Обычно цены на недвижимость растут быстрее, чем на другие товары, и она становится надежной гаванью для сохранения капитала.

В зависимости от совокупности тех или иных экономических и внеэкономических факторов спрос может превалировать над предложением и наоборот. В результате их взаимодействия за счет нахождения рынком оптимальной на данный момент времени цены, и с поправкой на внеэкономические факторы, если таковые имеют место, устанавливается равновесие на рынке земли. Равновесный рынок ─ это рынок, на котором объемы спроса и предложения примерно совпадают[8,С.34].

Соотношение предложения и спроса оказывает влияние на рыночную стоимость земли. Но следует понимать, что под воздействием повышения или снижения цены количество предлагаемой земли кардинально измениться не может, поскольку ее количество имеет непреодолимые в силу совершенно естественных причин пределы.

Поскольку количество совокупного предложения земли в каждый момент времени увеличить невозможно, то кривая предложения земли абсолютно неэластична. Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Необходимо, однако, иметь в виду, что в долгосрочном периоде предложение земли может измениться. Например, в результате нерационального природопользования может быть потеряна часть сельскохозяйственных земель. Вследствие эрозии из сельскохозяйственного оборота в мире ежегодно выводится 6—7 млн га, а заболачивание и засоление выводят из землепользования еще 1,5 млн га. В качестве обратного примера можно привести Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Это означает, что в краткосрочном периоде кривая предложения земли является вертикальной линией, а в долгосрочном — наклонной (рисунок 1).

Рис.1

Земельные угодья можно использовать как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных нужд (земля используется для строительства жилья, объектов инфраструктуры, производственных корпусов и пр.). Совокупный спрос на землю складывается из сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса: DN = D1 + D2, где DN — совокупный спрос на землю; D1 — сельскохозяйственный спрос; D2 — несельскохозяйственный спрос  (рисунок 2).

Рис.2

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос демонстрирует сегодня устойчивую тенденцию к росту.

На рынке земли действует тот же, что и на всех прочих рынках, механизм Спроса и предложения. Однако, прежде чем его рассматривать, необходимо определить некоторые экономические категории, без понимания которых изучение данного факторного рынка было бы затруднительно.

 

1.3 Понятие ренты  и определение цены земли 

 

Не нужно обладать познаниями в экономике, чтобы понимать, что рынок земли и земельная рента ─ понятия между собой связанные.

Впрочем, сначала необходимо уточнить, что такое рента. Одни считают, что рента ─ это любой «незаслуженный» доход, получение которого обусловлено не затраченными усилиями, а является исключительно следствием занимаемого его получателем положения, статуса, места в структуре финансовых потоков и т. д. Например, хорошо известную многим коррупцию иногда принято деликатно именовать «административной рентой».

Причина возникновения земельной ренты ─ особые экономические отношения, складывающиеся по присвоению и использованию земли, которые делают возможным получение собственником земли дохода от ее использования, непосредственным образом не связанного с производственной деятельностью. Например, дохода от предоставления земельного участка в аренду. 

Взаимосвязаны рынок земли, рента, цена земли. Их влияние друг на друга обусловлено тем, что не изолированы от взаимного влияния два очень значимых для любой экономики рынка ─ рынок капитала и рынок земли. Конечно, связь между ними не столь одномерна, как в приведенном ниже примере, но он достаточно наглядно ее иллюстрирует.

Продавая землю, ее собственник (продавец) в общем случае исходит из того, что вырученная при продаже участка сумма, будучи помещенной в банк, принесет доход, не меньший, чем рента. В свою очередь, будущий потенциальный собственник земли (покупатель) может воздержаться от приобретения участка, если сумма ренты будет ниже дохода, который он мог бы получить, если бы не инвестировал свои свободные средства в покупку земли, а положил их в банк. Таким образом, при таком инвестиционном подходе цена на землю прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна ставке депозитного процента.

Земля в условиях рынка не могла остаться в стороне от коренных социально-экономических преобразований, которые во многом изменили устои российского государства и общества на рубеже XX и XXI столетий. В Российской Федерации, где еще несколько десятилетий назад рынок земли был вне закона, решается (и не без успеха) крайне непростая задача реформирования земельных отношений.

На практике в аренду может сдаваться не только земля, но и здания, сооружения, которые на ней расположены (склады, строения, сады, лечебницы и т. п.). В этом случае рента выступает как часть арендной платы. Эта последняя теперь включает в себя[9,С.70]:

1)ренту как плату за землю;

2) амортизацию строений и сооружений, находящихся на данном участке  земли и сдаваемых в аренду  вкупе с землей;

3) процент от капитала, воплощенного  в данных материальных активах (в строениях и сооружениях).

Если же в аренду сдается земля и только земля, то количественно рента и арендная плата совпадают.

Рента - это сложное экономическое явление.

По месту образования в тех или иных сферах хозяйства рента бывает: земледельческая, включая продуктовую; горная, включая нефтяную, газовую, угольную, железорудную и т. д.; лесная; водная; экологическая; туристская; транспортная; строительная и т. д. По характеру образования рента имеет три основные формы: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

В свою очередь, дифференциальная рента имеет две формы: I и II, а дифференциальная рента I может принимать следующие виды: дифрента I по плодородию, дифрента I по местоположению относительно рынка, дифрента I по продуктивности месторождений полезных ископаемых, дифрента I по глубине залегания пластов полезных ископаемых в недрах земли и т. д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Глава Формирование  земельных отношений РФ 

2.1. Правовое регулирование  земельных отношений РФ 

 

Земельные отношения в России всегда были и остаются сложной проблемой, включающей большой круг вопросов о форме собственности и хозяйствования, налоге на землю, землеустройстве, государственном регулировании, управлении земельными ресурсами и т.д.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации регулирует Земельный Кодекс РФ[2]. В соответствии с Конституцией Российской Федерации земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации[1]. Земельное законодательство состоит из Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу и федеральным законам.

В 2014 году был принят целый ряд разнообразных земельных законопроектов. Все эти законы и поправки к ним однозначно повлияют на весь земельный рынок России[25]. 

Итак, представляем рейтинг самых многообещающих земельных законов с точки зрения Министерства.

Федеральный закон от 22 октября 2014 г. №318-ФЗ «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». 

Закон устанавливает периодичность обновления картографической основы государственного кадастра за счет средств федерального бюджета. По закону картографическая основа кадастра должна обновляться не реже чем один раз в десять лет. Более точные сроки обновления карт и планов будут определяться в зависимости от характеристик территории, в том числе в зависимости от скорости ее изменения. Данный подход позволит оптимизировать затраты федерального бюджета на создание картографической основы кадастра.

Проект федерального закона №543929-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Данный законопроект о комплексных кадастровых работах принят в первом чтении. Его целью является разработка правовых механизмов, направленных на реализацию мероприятий по определению и внесению в кадастр сведений о границах земельных участков и местоположении зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства на них. Именно этот законопроект устанавливает, что кадастровые работы финансируются органами местного самоуправления, органами государственной власти субъектов РФ. Закон также устанавливает порядок проведения кадастровых работ в отношении участков, зданий или сооружений, учет которых был проведен раньше; определяет внесения в кадастр результатов комплексной кадастровой работы, сведений об участках, требующих уточнения земельных границ или исправления кадастровых ошибок. Кроме того, этот законопроект вводит запрет с 1 января 2018 года на совершение сделок с земельными участками, описание границ которых не соответствует кадастровым требованиям. 

Целью этого закона было снижение риска ошибок в описании границ, быстрое наполнение кадастра достоверными сведениями о местоположении границ земельных участков, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРП. 

Проект федерального закона №640086-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости». 

Закон о сокращении сроков учета и регистрации бесхозной недвижимости внесен на рассмотрение в Государственную думу 31 октября 2014 года. Он призван наладить работу между органами кадастрового учета и органами местного самоуправления при постановке на учет бесхозных объектов недвижимости. Кроме того, закон сокращает срок кадастрового учета и регистрации права с 18 до 10 дней, упрощает порядок предоставления согласия супруга в орган, осуществляющий госрегистрацию права. Все это вместе призвано минимизировать материальные затраты граждан при регистрации, а также ускорить весь этот процесс. Ожидается, что упрощение процесса совершения сделок с недвижимостью окажет стимулирующее действие на оформление прав на нее. 

Проект федерального закона №597863-6 «О государственной регистрации недвижимости». Данный закон принят в первом чтении 22 октября 2014 года. Во-первых, он предусматривает создание единого информационного ресурса — Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который объединит в себе Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости. Во-вторых, закон внедряет, в случае создания объекта недвижимости, единую учетно-регистрационную процедуру. Кроме того, документы для регистрации можно будет подавать в любой офис независимо от местоположения самой недвижимости; регистрация будет проводиться органами власти и органами регистрации права без непосредственного участия заявителя, причем сроки регистрации сокращаются. Так, кадастровый учет должен осуществляться за пять дней, а регистрация права — за семь. Все это направлено, в первую очередь, на повышение качества сведений в ЕГРН, что важно при взимании налогов на недвижимое имущество. Закон также повышает прозрачность оборота недвижимости, что однозначно приведет к снижению рисков при инвестировании в строительство; снижает финансовые, временные и судебные издержки при оформлении прав на недвижимость; повышает защиту права собственности на недвижимость; а также увеличивает эффективность функционирования государственной учетно-регистрационной системы.

  
Проект федерального закона №599011-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Так называемый законопроект об электронной закладной принят в первом чтении 22 октября 2014 года. Он регулирует порядок составления, выдачи и последующего обращения закладных в электронной форме, которые можно составить с помощью государственного электронного сервиса  на официальном сайте Росреестра. Электронная закладная выдается залогодержателю в самый минимальный срок — в течение одного дня с момента обращения. Этот закон должен снизить временные, материальные и организационные издержки, связанные с подготовкой бумажного варианта закладной, ее передачи и хранения. Стандартизация содержания электронной закладной приведет, как ожидается, к упрощению и повышению качества взаимодействия участников рынка ипотеки и регулирующих органов. 

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  Законопроект принят 23 июня 2014 года. Он обязует органы государственной власти и органы местного самоуправления проводить аукционы по предоставлению свободных земельных участков по заявлению граждан и юрлиц. Также он предусматривает обязанности по передаче земли, находящейся в государственной собственности, в собственность муниципалитетов, на территории которых приняты правила землепользования и застройки. Исключением являются земельные участки, необходимые для обеспечения государственных нужд. Эти участки вовлечены в хозяйственный оборот и расположены в границах особо охраняемых территорий федерального значения. Этот закон упрощает порядок предоставления земли без торгов, запрещает аренду земли без проведения торгов, за исключением особо оговоренных случаев. Закон также предусматривает предоставление земли под строительство исключительно в аренду и оформление ее в собственность после завершения всех строительных работ. В случае же незавершения этих работ недостроенный объект принудительно продается на торгах.