Земельный рынок России

Президент получил трудное наследство. К началу 2000 года практически вдвое сократилось производство сельхозпродукции, половина парка техники не получала замены больше 10 лет, пришла в негодность, каждая третья животноводческая ферма стояла без скота, треть трудоспособного населения села осталось без работы. Начали рушиться сами устои сельской жизни, возросло воровство, пьянство, увеличилось число самоубийств, молодежь побежала в города. Многие уже не верили в возрождение деревни. В этих условиях важно было накопить практический опыт, иметь серьезные аргументы, чтобы ответить на вопрос, сколько, как и куда нужно в первую очередь вкладывать средства для возрождения российской деревни.

К сожалению, добавила трудностей и земельная реформа, начатая Ельциным в 1991 году, которая носила сугубо политический характер и вызвана была только политическими соображениями - победить на выборах.

Именно Путину пришлось принимать конкретные решения по всем вопросам земельной политики, чтобы начать проводить приватизацию земли не по понятиям, а по закону. В октябре 2001 года был утвержден Земельный кодекс, а 24 июня 2002 года - закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В результате Россия определила собственный путь аграрного развития - она стала страной с многоукладной сельской экономикой. А это значит, что аграрная политика государства может быть эффективной, если будет строиться на признании равенства всех форм собственности и организации производства, на принципах равной поддержки всех сельскохозяйственных товаропроизводителей: и крупных, и средних, и мелких, и граждан, занимающихся производством продукции на личном подворье.

Серьезно изменилось участие разных собственников в производстве продукции. Личные подворья граждан, крестьянские (фермерские) хозяйства производят около 50 процентов молока, мяса, шерсти и 75 процентов плодов, ягод, картофеля и овощей. В то же время - что очень важно - они сохранили и активно наращивали свой потенциал. Более 28 тысяч сельскохозяйственных организаций, имеющих площади земельных участков более 3 тысяч гектаров в расчете на одно хозяйство, где успешно и эффективно могут применяться современные технологии и техника.

Вместе с тем в период необдуманных, скоропалительных реформ, когда земля фактически оказалась бесхозной, были допущены серьезные ошибки, Россия начала терять свое главное богатство - земельные ресурсы, что подтверждается следующими статистическими данными.

Наибольшие потери пашни допустили хозяйства Нечерноземной зоны и ряда крупных зерносеющих регионов. Так, в Брянской области в 1990 году не использовалось более 570,2 тыс. га, или 40 процентов от всех обрабатываемых земель, Калужской - 497,1, или 50 процентов, Тверской - 530,0, или 37 процентов, Волгоградской - 702,3, или 12 процентов, Оренбургской - 948,5, или 15 процентов, Саратовской - 591,9, или 9,2, Курганской - 484,5, или 16 процентов, Челябинской - 491,0, или 15,3 процента, Новосибирской - 631,4, или 24,3 процента[21,С.112]. Практически страна потеряла столько обрабатываемой земли, сколько с таким трудом было вовлечено в оборот в 60-е годы прошлого столетия, в период освоения целинных и залежных земель. Потери земель по размерам равны землепользованию Краснодарского, Ставропольского краев и Ростовской области или всей площади обрабатываемой земли в Нечерноземной зоне России. В результате общая площадь посевов сократилась на 42 млн. гектаров, в том числе зерновых культур на 22,4 млн. га.

Выход один - поставить защитный барьер по сохранению обрабатываемых сельскохозяйственных угодий. Тем более что плохо используемые 200,0 млн. га земли сельскохозяйственного назначения можно направить на другие цели. Необходимо обратить внимание еще на одно очень важное обстоятельство - 112,7 миллиона гектаров обрабатываемой земли, или 82,7 процента от всей площади, находящейся в собственности граждан, приходится на земельные доли. Процесс юридического оформления их прав на землю, к сожалению, далеко не завершен. Придуманная реформаторами форма проведения приватизации через наделение граждан бумажными земельными долями создает и сегодня трудности для завершения земельной реформы, так на кадастровый учет поставлено всего около 20 процентов земель, или около 4 млн. из 12 млн. граждан, получивших земельные доли. Именно это является сегодня источником различного рода земельных махинаций, скупки и перепродажи земельных долей, в результате которых земельные ресурсы разбазариваются, а владельцев земельных долей лишают права реально получить в собственность землю.

Земельный рынок приобрел криминальный характер, спекуляция земельными участками приносит в одночасье миллиардные прибыли банкам и различного рода финансовым авантюристам. Сегодня в России сотни граждан, которые имеют в собственности 100 тыс. га и более сельскохозяйственных земель. К сожалению, в ряде случаев не используемых для производства продовольствия. Земельная политика сегодня должна экономически наказывать собственника за не целевое использование земли, строиться на запрете использования сельскохозяйственных земель на другие нужды, кроме производства продовольствия, и в исключительных случаях только на государственные цели по перечню, утвержденному законом. Что касается пахотных земель, то они могут отводиться для решения государственных задач: для обороны, защиты границ, развития транспортной сети и другие нужды, только при условии восстановления равного по размерам участка пашни за счет освоения новых земель.

В последние годы при проведении учета сельхозземель не выделяется и не учитывается площадь пашни, самая ценная категория земли. И делается это под надуманным предлогом - собственнику земли виднее, как использовать землю под пастбище, сенокос или пашню. Такая, с позволения сказать, теория понимания рыночных отношений может поставить страну в крайне тяжелое положение. Речь идет не просто о собственности на недвижимость, а особого вида собственности - собственности на землю, которая создана природой, потом и кровью многих поколений наших предков, а потому является всенародной собственностью. Оберегать и повышать ее плодородие - святой долг каждого живущего на земле.

Настораживает, что и сегодня в обществе ведутся разговоры о необходимости отмены всех ограничений для перевода сельскохозяйственных земель в земли других категорий. Это значит, что под жилую и промышленную застройку и на другие нужды. И это в условиях, когда огромные площади заброшенных сельскохозяйственных земель могли бы, а точнее, должны бы использоваться для этих целей. Задача сегодняшнего дня - завершить начатую Владимиром Путиным земельную реформу, дать российской земле, каждому земельному участку реального хозяина, собственника, для дальнейшего развития и интенсификации сельского хозяйства, повышения его конкурентоспособности - сегодня это является главной, ключевой проблемой.

Одна из главных причин, сдерживающих завершение реформы, состоит в том, что в стране нет единого органа, отвечающего за использование, учет и оборот земли. Министерство сельского хозяйства РФ этими вопросами не занимается, функции переданы Минэкономразвития РФ, сельхозники устранены от этого дела. Даже в Госдуме РФ Комитет по аграрным вопросам не допущен к земельным вопросам, ими занимается Комитет по строительству и земельным отношениям, что само по себе наглядно говорит, чему дается предпочтение в земельной политике.

Чтобы поправить положение, было бы целесообразным принять специальный закон "О повышении эффективности использования земельных ресурсов" и создать специальное Агентство по обороту, кадастровому учету и контролю за использованием земель сельхозназначения. Совершенно очевидно, что для завершения земельной реформы необходимо активнее подключить к этой работе государственные и муниципальные органы, законодательно возложить на них ответственность по проведению работ по постановке на учет всех земельных участков, находящихся на их территории, наделить их для этого необходимыми правами.

Главное, должен быть поставлен заслон разбазариванию земель сельхозназначения, сохранение их целевого использования, отвел гектар пашни под другие нужды - восстанови, это золотое правило должно стать законом. Если мы не сможем переломить сложившуюся ситуацию, трудно рассчитывать на продовольственную независимость страны.

3.2 Тенденции и  направления развития земельного  рынка и АПК

Анализ земельного рынка отчетливо показывает, что этой отрасли требуются масштабные преобразования. Прежде всего, необходима выверенная и последовательная концепция развития, принятая на государственном уровне. Жизненно важно усовершенствовать системы законодательства и управления; пересмотреть принципы взимания арендной платы и налогообложения недвижимости; завершить, наконец, разграничение земель, находящихся в государственной собственности.

Хватит даже элементарного анализа земельного рынка, чтобы увидеть провал большинства проводимых ранее в аграрном секторе преобразований. Во-первых, не была решена главная задача – увеличить продуктивность земель и их безопасность. Экономический потенциал загородной недвижимости, как источника привлечения инвестиций, практически не задействован.

Кроме того, отсутствует эффективная система ипотечного кредитования под залог участка. Землеустроительные работы если и ведутся, то явно не в достаточном объеме.

Сегодня налицо стремительное развитие рынка земли в России. И поэтому рынок земли 2014 совсем не тот, каким он был в 1991, на заре экономических реформ, когда формирование рынка земли только начиналось после давших ему новый старт экономических реформ[25].

Все случившиеся за последнее время на рынке земельных участков законодательные изменения призваны решить две основные задачи. Во-первых, они должны значительно упростить процедуру получения и регистрации для юридических и физических лиц. Во-вторых, они являются дополнительной стимуляцией для владельцев и арендаторов, никак не развивающих свои территории. «Ленивых» хозяев ожидают увеличение налогов, штрафы и даже изъятие собственности.

Желание правительства резко ускорить процесс вовлечения земли в оборот выглядит вполне понятным. Это позволит увеличить наполняемость бюджета, а также поспособствует развитию сельскохозяйственной отрасли, что в свете последних геополитических событий имеет важнейшее стратегическое значение.

К сожалению, достижение этой цели существенно усложняется ввиду недостаточно внятной информационной политики. Немало игроков рынка земельных участков пока не слишком понимают суть нововведений, многие реально напуганы перспективой потери своих владений. В этом направлении государству предстоит еще серьезно поработать.

Заключение

Рынок земли ─ неотъемлемая часть любой развитой экономики. Рынок земли и природных ресурсов вносит значительный вклад в рост благосостояния населения России. Экспорт природных ресурсов, добываемых на земле (или в толще земных недр), нравится это или нет, на сегодняшний день составляет основу экспортного потенциала страны и является основным источником валютных поступлений в федеральный бюджет.

Вовлечение земли в рыночные отношения стимулирует общую деловую и инвестиционную активность. Частная собственность на землю ─ важный гарант стабильности бизнеса.

Еще одна задача рынка земли ─ создание условий, обеспечивающих максимально эффективное использование земельных ресурсов, чтобы земля концентрировалась в руках наиболее эффективных землевладельцев и землепользователей. В т. ч. стимулирующих (хочется обойтись без глагола «заставляющих») неэффективных собственников отказываться от находящейся в их собственности земли.

Нельзя обойти вниманием и такой вопрос, как рынок недвижимости вообще и земли в частности (земельные участки, вовлеченные в гражданский оборот, составляют важнейшую часть рынка недвижимости).

Почти любая недвижимость, будь то дома, строения или сооружения, находится на земле, и ее судьба тесно, а можно сказать - неразрывно, связана с судьбой этих земельных участков. Одним из основных принципов российского земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов ─ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Рынков, если рассматривать рынок как определенным образом организованную деятельность по обмену товарами и услугами, существует множество: рынок труда, рынок земли, различные товарные рынки. В современной экономике все рынки тесно связаны между собой. Рынки труда, капитала, земли и т. д. различаются по виду продаваемого товара, масштабам охвата территории, уровню конкуренции.

Рынок земли определяется процессами земельных отношений. Регуляторами земельных отношений являются права (собственности, например), возможность передачи права (продажа, аренда и т. д.), конкуренция и, конечно, денежная оценка.

Возможность свободно осуществлять сделки купли-продажи земельных участков ─ одна из фундаментальных основ формирования рынка земли. А одна из существенных сторон любого договора купли-продажи земли ─ цена. Применительно к земле обычно используют понятия рыночной и кадастровой стоимости.

Конечно, в определенных обстоятельствах людям не только по силам, но даже экономически выгодно увеличивать площадь суши и соответственно увеличивать предложение на рынке земли. Наиболее известны своими успехами в этой очень непростой деятельности ─ Нидерланды. Больше трети территории королевства находится ниже уровня моря. Безопасность этих территорий защищена дамбами общей протяженностью около четырех тысяч километров. В хозяйственный оборот вовлечены несколько тысяч квадратных километров превращенного в плодородные нивы бывшего морского дна. Есть даже целая провинция ─ двенадцатая по счету провинция Нидерландов ─ Флеволанд, учрежденная в 1986 году на осушенных территориях.

Рынок земли РФ играет важнейшую роль в выстраивании новой экономической системы. Чтобы служить действенным ускорителем экономического роста, отвечать вызовам времени и требованиям общества, он должен быть предельно эффективным, благодаря соединению таких факторов как свобода владения землей, ее рациональное использование и неукоснительное соблюдение социальной справедливости при распределении земли.